Modello proposta di acquisto irrevocabile
La proposta di acquisto è un atto unilaterale con il quale il soggetto proponente, definito come promissario acquirente, si impegna a determinate condizioni ad acquistare un immobile. Come deve essere redatta la proposta? Scarica gratis il modello in PDF.
Il processo di compravendita immobiliare ha inizio con la sottoscrizione di una proposta di acquisto, irrevocabile o meno. Con questo atto il soggetto proponente, persona fisica o giuridica, propone di acquistare un immobile a determinate condizioni. Si tratta di un atto unilaterale d’obbligo disciplinato dall’art. 1329 del Codice Civile. In caso di accettazione, la proposta di acquisto assume la funzione di un vincolo contrattuale tra le parti che si impegnano alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita e del successivo atto notarile definitivo.
La proposta di acquisto irrevocabile
La proposta, affinché abbia valore giuridico, deve rispettare determinati requisiti. È vero che si tratta di un atto unilaterale di obbligo ma la forma, le clausole, il prezzo e le modalità condizioneranno poi entrambe le parti in caso di accettazione. Pertanto, i requisiti devono essere rispettati in modo che il contenuto della proposta sia tale da corrispondere ai desiderata del proponente ma, in futuro, anche del venditore.
Prima di esaminare i requisiti, vediamo insieme quali sono i controlli da effettuare sull’immobile che ci si propone di acquistare.
Atto di provenienza
La prima verifica è l’accertamento della titolarità giuridica sull’immobile. In seguito ad una visura ipotecaria sarà necessario sviluppare la nota di trascrizione relativa all’atto di provenienza in modo da accertare la natura, le quote ed il regime dei diritti reali in capo al venditore.
Verifica ipoteche e pregiudizievoli
Certamente è bene sapere in anticipo se l’immobile risulti gravato da vincoli e servitù così come da ipoteche e pregiudizievoli. Ricordiamo che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che segue l’immobile. Pertanto, un eventuale residuo sarà a carico del proponente.
Scheda catastale
Il certificato catastale ventennale contiene sia i dati della visura catastale storica sia la planimetria catastale dell’immobile. In questo modo si potrà verificare non solo la destinazione d’uso e la corrispondente categoria catastale ma anche la rispondenza dello stato dei luoghi alla planimetria depositata in Catasto.
Licenza edilizia
La regolarità urbanistica deve essere richiesta dal proponente al venditore al fine di valutare la presenza o meno di eventuali abusi. In fase di proposta, il proponente richiedere al venditore la copia della licenza edilizia e delle eventuali varianti così come le pratiche edilizie presentate per ristrutturazioni o adeguamenti normativi.
Certificati
La certificazione riguarda l’immobile e i suoi impianti e comprende:
- certificato di agibilità
- CDU o certificato di destinazione urbanistica
- certificazione impianti elettrico e idrico fognario
- APE, attestato di prestazione energetica
Spese e pendenze
Nella proposta è bene precisare che eventuali pendenze derivate da spese condominiali o da debiti con la Agenzia delle Entrate saranno a carico del venditore. Suggeriamo sempre di specificare questo dato nella proposta, come previsto nel modello da scaricare online.
I requisiti della proposta di acquisto
La forma
Il contratto preliminare di compravendita, pena la nullità, deve essere redatto in forma scritta (art. 1351 C.C.). Il nostro ordinamento non riconosce validità ad un contratto redatto in forma verbale tra le parti. Pertanto, anche la proposta irrevocabile di acquisto deve rispettare il requisito della forma scritta.
Il proponente
Il soggetto proponente può essere una persona fisica o giuridica. Nel primo caso si dovranno specificare i dati anagrafici, l’indirizzo di residenza ed il codice fiscale. È bene indicare anche gli estremi di un documento di identità in modo che il venditore possa sincerarsi della validità dei dati inseriti nella proposta. Qualora il proponente sia una persona giuridica, la proposta andrà sottoscritta dal legale rappresentante o dalla persona munita dei poteri di firma. La persona giuridica (impresa o ente non commerciale) dovrà essere specificata con la denominazione ed i dati riportati nei pubblici registri, Agenzia delle Entrate o Camera di Commercio. Sarà opportuno specificare anche la carica, quindi i poteri di firma, della persona fisica che agisce in nome e per conto della persona giuridica. Il soggetto proponente, per brevità, viene indicato nel seguito della proposta anche come parte promissaria acquirente.
L’immobile
La descrizione dell’immobile oggetto della proposta deve essere il più completa possibile, specificando
- l’indirizzo in cui è ubicato l’immobile
- scala, piano e numero di interno
- destinazione d’uso conosciuta dal proponente
- composizione dell’immobile
- superficie espressa in vani, metri quadri o metri cubi
- dati catastali
Il prezzo
Qui si intende il prezzo offerto dal proponente per l’acquisto dell’immobile. Niente vieta alle parti di trovare un successivo accordo sulla base di un prezzo differente o di modalità di pagamento. È sempre bene specificare l’importo sia in numeri che in lettere. Così come devono essere precisate le modalità di pagamento mediante:
- assegno bancario
- assegno circolare
- bonifico bancario
Unitamente al prezzo, andranno indicate le modalità di pagamento. La proposta può essere o meno accompagnata da un importo a titolo di:
- deposito cauzionale
- acconto sul prezzo
- opzione di acquisto
- caparra confirmatoria.
Spetta al proponente valutare come intende procedere al pagamento comunicando anzi tempo al venditore se intende avvalersi o meno di un finanziamento, un mutuo ipotecario o un leasing immobiliare.
Il termine
Un requisito fondamentale della proposta è il termine di validità, trascorso il quale la proposta perderà di efficacia. Il venditore ha quindi a disposizione un periodo di tempo stabilito dal proponente per valutare e accettare o meno la proposta di acquisto. Il termine può essere indicato con un numero di giorni o una data certa.
Le condizioni sospensive
La proposta può essere soggetta a diverse forme di condizioni sospensive. In primis, il proponente può sottoscrivere la proposta riservandosi di indicare il soggetto, persona fisica o giuridica, che perfezionerà l’acquisto. È questa una formula inserita spesso quando il proponente abbia in corso la costituzione di un nuovo soggetto giuridico o non voglia rendere edotto il venditore su chi sarà il soggetto che acquisterà effettivamente l’immobile. Naturalmente, la proposta è comunque vincolante per il proponente. Pertanto tutte le condizioni previste costituiranno un obbligo solo per il soggetto che propone l’acquisto.
Le condizioni sospensive possono essere poste dal proponente in ordine alla legittimità del titolo di provenienza, alla destinazione d’uso dell’immobile o alla regolarità urbanistica e conformità catastale. Così come il proponente può vincolare la sua proposta alla delibera del mutuo o ai tempi di erogazione del finanziamento bancario. Il venditore, dal canto suo, sarà libero di valutare ed accettare o meno o discutere queste condizioni sospensive.
L’accettazione
La proposta può già contenere al suo interno le modalità di accettazione da parte le venditore o parte promittente venditrice. L’art. 1326 C.C. specifica che “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte“. La comunicazione può avvenire anche tramite un mandatario o una agenzia immobiliare. Il venditore può accettare integralmente la proposta o modificarne i contenuti. In questo caso “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta“.
Scarica gratis il modello in PDF della proposta irrevocabile di acquisto
26 commenti per "Modello proposta di acquisto irrevocabile"
Buongiorno avrei bisogno di un consiglio.Noi abbiamo firmato una proposta irrevocabile per quindici giorni, oggi hanno accettato la nostra proposta però noi abbiamo cambiato idea e non la vogliamo più quella casa..la casa è di 3 sorelle adesso hanno detto che il loro avvocato li fara firmare la proposta accettata…la domanda è possiamo recedere prima che loro firmano la proposta? Grazie.
Buongiorno Diana, la sottoscrizione di una proposta irrevocabile implica un vincolo per un determinato periodo di tempo in caso di accettazione da parte della controparte. Ritirarsi potrebbe comportare la perdita della caparra eventualmente versata. Vi suggeriamo di consultare un legale per affrontare al meglio la situazione. Cordiali saluti.
Buon giorno. Io ho firmato una proposta per acquisto di una casa dando anche un assegno di 5000€. Sono già passati due mesi e non ho ricevuto ancora risposta. Non li so dire che tipo di proposta ho firmato per che non mi anno dato nulla da quello che ho firmato. A questo punto ho deciso di ritirarmi e cercare un altro immobile. Volevo sapere se posso mollare tutto senza nessun problema?? La ringrazio molto.
Buongiorno Gregorio, le suggeriamo di sollecitare l’agenzia affinché vi fornisca la documentazione firmata, nonché un riscontro in merito alla vostra proposta. Nel caso quest’ultima non fosse stata accettata, le dovranno restituire l’assegno. Cordiali saluti.
Buonasera, ho fatto proposta di acquisto immobiliare ed ho versato una caparra di 5000 euro, la data dell’atto notarile è entro il 30/06, ma non può essere effettuata in quanto ad oggi la proprietà risulta avere dei problemi con il giardino ed i muri confinanti, e le cose andranno per le lunghe, se volessi ritirare la proposta d’acquisto a causa di questi problemi, dovrò pagare qualche sanzione o perderò la caparra?
Gentile Giacinto, innanzi tutto le suggeriamo la lettura della proposta di acquisto firmata per verificare la presenza di clausole in merito al recesso delle parti. Sulla base di quanto descrive, potrebbero sussistere gli estremi per recedere dalla proposta di acquisto in quanto lo stato delle cose è difforme rispetto a quanto da Lei conosciuto al momento della firma della proposta di acquisto. Se il venditore non ha intenzione di sanare la situazione, le suggeriamo di inviargli una PEC o una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno indirizzata evidenziando la sua intenzione a recedere dalla proposta a causa delle difformità rilevate non comunicate dal venditore. Il venditore sarà tenuto a restituire la caparra versata. Per chiarire meglio la situazione le suggeriamo di ricorrere al supporto di un legale. Cordiali saluti.
Salve,ho firmato una prposta di acquisto all agenzia per un appartamento non mi è stato dato copia contratto e neanche detto cosa mi costava in caso di rescissione …come posso fare per rescindere?
Buongiorno Maurizio, a meno che non si tratti di una proposta irrevocabile, l’acquirente può effettuare la revoca della proposta d’acquisto prima di venire a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore. Pertanto, potrebbe inviare una comunicazione formale, tramite PEC o una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, alla parte venditrice e alla agenzia immobiliare nella quale esplicita il suo intendimento di recedere dalla proposta di acquisto. Cordiali saluti.
Ho firmato una proposta di acquisto irrevocabile di un immobile, con caparra di 5.000 €, i cui termini temporali sono scaduti. Non ho ricevuto accettazione scritta (solo verbale) della proposta. Ho comunicato la mia intenzione di non procedere più all’acquisto. Quali oneri sono a mio carico? Grazie
Buongiorno Mario, in base a quanto previsto dall’art. 1326 c.c., il contratto si considera concluso nel momento in cui il promittente ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte anche tramite comunicazione verbale. In ogni caso, resta fermo l’obbligo di mettere per iscritto l’accettazione formale della proposta. Tirandosi indietro dall’affare, il venditore potrà trattenere la caparra versata. Cordiali saluti.
Salve vorrei un consiglio se è possibile
Io sono l acquirente e sto aspettando di comprare la casa il rogito e scritto per il 15 dicembre ma il proprietario è l agenzia credono di non farcela per quel giorno visto che hanno in piedi ancora la successione purtroppo non mi hanno dato una data.. visto che è la seconda volta che cambiano data ed io ho deciso di non cambiarla più come posso tutelarmi?
Grazie mille intanto
Buongiorno Francesco, dipende da quanto avete pattuito nel contratto preliminare. Per comprendere meglio quali siano i suoi diritti in questa situazione le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Ho firmato la proposta irrevocabile per acquisto di un immobile ma nella immediatezza non mi è stata data alcuna copia. La titolare della agenzia ni ha chiesto il versamento di euro 5.000,00 da consegnare in denaro liquido. Ora mi ha fatto avere la copia firmata per accettazione della proposta da parte del venditore. Ho deciso di non acquistare più immobile. In casi di recesso devo wualcosa al venditore o all’agente poco corretto. Questo tipo di co ntratto definito preliminare del preliminare non è nullo? Grazie
Gentile Gabriele, solitamente il pagamento della caparra avviene tramite assegno. Ha già consegnato la cifra in contanti?
In situazioni di questo tipo suggeriamo sempre il confronto con un legale, in modo da far chiarezza su diritti ed obblighi. Cordiali saluti.
Buonasera
formalizzata presso agenzia immobiliare proposta di acquisto per acquisto immobile prima casa con caparra di 5000 .
Proposta accettata dal venditore.
Se la perizia richiesta dall’istituto cui mi sono rivolto per la concessione del mutuo dovesse certificare un valore immobile molto al di sotto del prezzo pattuito per la compravendita sarebbe per me possibile recedere dal contratto? In tal caso perderei solo la caparra o anche quanto pattuito in relazione al versamento per il compromesso?
Il dubbio nasce dopo aver visionato l’atto di provenienza ed il prezzo pagato dall’attuale proprietario.
Grazie.
Gentile Andrea, le suggeriamo la lettura della proposta di acquisto firmata per verificare la presenza di clausole in merito al recesso delle parti. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ho bisogno di un consiglio. Ieri abbiamo firmato una proposta d’acquisto per un appartamento irrevocabile per 15 giorni.
Ora vogliamo revocare questa proposta. Premetto che finora non abbiamo versato alcuna caparra.
Possiamo farlo senza dover pagare?
Grazie mille della risposta in anticipo.
Cordiali saluti
Buongiorno Monica, in base a quanto da Lei esposto ci sembra di comprendere che la proposta non possa essere revocata per 15 giorni. Le suggeriamo di verificare quanto stabilito nella proposta stessa. Cordiali saluti.
Abbiamo firmato una proposta in cui vengono annotati i dati catastali difformi allo stato di fatto . Nella proposta c’è scritto che l’immobile ha un garage ma in realtà è stata creata una tavernetta abusiva non accatastata come tale. In questo caso la proposta può essere revocata ? Possiamo riavere indietro il nostro l’assegno?
Buongiorno Dario, ci sarebbero gli estremi per recedere dalla proposta di acquisto in quando lo stato delle cose è difforme rispetto a quanto da Lei conosciuto al momento della firma della proposta di acquisto. Se il venditore non ha intenzione di sanare la situazione, le suggeriamo di inviargli una PEC o una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno indirizzata evidenziando la sua intenzione a recedere dalla proposta a causa delle difformità urbanistiche rilevate e degli abusi edilizi non comunicati dal venditore. Il venditore sarà tenuto a restituire la caparra versata. Per chiarire meglio la situazione le suggeriamo di ricorrere al supporto di un legale. Cordiali saluti.
Abbiamo firmato la proposta irrevocabile inerente al fatto che noi compriamo l’immobile se vendiamo il nostro ciò è scritto nella condizione sospensiva ,la conferma dev’essere entro il 15/9/21 Oggi abbiamo capito di aver sbagliato x un serie di motivi e perciò vorremmo sciogli la proposta ,cosa andiamo incontro? Ci fu detto dall’agente che se non vendiamo entro tale data ci verrà restituito l’assegno Sarà vero? Gradirei una vs gentile risposta.Maria
Gentile Maria, come risulta dalla condizione sospensiva, le confermiamo che l’impossibilità di vendere l’immobile entro la data indicata comporta lo scioglimento della proposta e la restituzione della caparra. Le suggeriamo di contattare i venditori per informarli della sua intenzione in modo tale da risolvere in via bonaria questa situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno avrei bisogno di un consiglio sono proprietario di un appartamento e mi sono rivolto ad un agenzia per la vendita.
Il punto é che l’agente immobiliare mi ha fatto firmare una proposta nonostante fosse locato per altri 2 anni visto che é 3+2;
ovvero nel mese di Marzo 2021 si é rinnovato con tacito assenso ed Aprile 2021 ho firmato la proposta.
Mi si chiede all’atto notarile di consegnarlo entro il 31 luglio 2021;
Che la proposta é vincolata al mutuo;
Visto la poca professionalità
É possibile annullare il tutto senza ricorrere in ulteriori sanzioni restituendo la caparra?
Cordialità
Gentile Domenico, le consigliamo di verificare quanto scritto nella proposta d’acquisto, in modo da capire se in caso di revoca del venditore è prevista la restituzione della caparra o del doppio della stessa all’acquirente. Altro documento che dovrebbe visionare con attenzione è il contratto di mandato concluso con l’agenzia, in quest’ultimo viene specificato se il compenso all’agenzia deve essere versato per intero alla accettazione della proposta di acquisto o alla firma del contratto preliminare o al rogito. Tuttavia, da quanto esposto, ci pare di comprendere che si tratti di una situazione è poco chiara, le consigliamo di chiedere supporto ad un legale per comprendere come agire. Cordiali saluti.
ottimo articolo….utile…
Buongiorno Alice, grazie per questo commento. Ci fa molto piacere ricevere apprezzamenti dai nostri lettori