Le menzioni catastali nel contratto preliminare di compravendita immobiliare

Cosa sono e quale importanza hanno le menzioni catastali nell’ordinamento giuridico italiano?

Le menzioni sono uno degli elementi fondamentali previsti dal nostro ordinamento per dare valore formale ad atti pubblici e scritture private autenticate. In questi casi la menzione è un elemento estremamente importante per costituire, trasferire ed estinguere diritti reali su fabbricati già esistenti.

Quali sono le menzioni catastali?

Per definire quali sono le menzioni catastali abbiamo deciso di fare riferimento ad una recentissima sentenza di Cassazione, la numero n. 12654 del 25 giugno 2020.

Le menzioni sono tutti quei dati che fanno “riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.

Menzioni catastali nei contratti di compravendita immobiliare

Le menzioni nei contratti preliminari di compravendita immobiliari, secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 12654 del 25 giugno 2020, sono una condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica secondo l’art. 2932 c.c. e, pertanto, devono essere presenti già nel momento temporale in cui sin forma la decisione d’acquisto.

Nel caso le menzioni catastali non siano presenti nel momento iniziale e quindi non siano state inserite nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, possono essere inserite anche successivamente.

La sentenza sopracitata infatti indica che la scrittura delle menzioni “può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti”.

Come deve comportarsi un giudice nel momento in cui deve giudicare una domanda di adempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare?

“Il mancato riscontro, da parte del giudice investito della domanda di adempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare, dell’esistenza (o meno) delle menzioni catastali costituisce un “error in iudicando“, i cui effetti si esauriscono, tuttavia, all’interno del processo e non integrano un vizio di contenuto-forma della sentenza, tale da determinarne la nullità ovvero la inidoneità ad essere trascritta.

Assenza delle menzioni catastali, come comportarsi?

L’assenza delle menzioni, “la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

L’assenza causa quindi la nullità dell’atto ma solo sul piano documentale, restando invariata la validità sostanziale del negozio.

A decadere, nel caso di assenza di menzioni è il profilo dell’autenticità documentale. L’atto continua quindi a produrre effetti negoziali tra le parti e a costituire titolo per la trascrizione dell’atto ai fini della opponibilità ai terzi.

Menzioni false o Carenti

Abbiamo detto che l’assenza delle menzioni provoca la nullità documentale dell’atto ma non va ad inficiare la sua capacità di produrre effetti tra le parti.

Ma cosa succede quando le menzioni catastali riportate sono false o carenti?

Menzioni Catastali false. L’atto è valido ed efficace e non si pone il tema della sua conferma. L’atto potrà essere integrato con un atto successivo con il quale si allinea la situazione di fatto e quella catastale, riallegando nuove planimetrie.

Menzioni Catastali carenti su di un atto dotato di conformità sostanziale. L’atto è si nulla per quanto riguarda l’spetto documentale ma confermabile

Menzioni Catastali carenti su di un atto privo di conformità catastale. L’atto è nullo sul piano documentale e non è confermabile con azioni successive.