Manutenzione immobili ordinaria e straordinaria: cosa sapere
Se sei un proprietario di immobili o stai considerando di investire nel settore immobiliare, è fondamentale avere una conoscenza approfondita sulla manutenzione immobiliare ordinaria e straordinaria per poter beneficiare di notevoli detrazioni fiscali e altre agevolazioni come il bonus per facciate e balconi.
In questo articolo esploreremo i dettagli di entrambe le tipologie di manutenzione per offrirti gli strumenti necessari per preservare e valorizzare i tuoi immobili nel corso del tempo.
INDICE:
Manutenzione e ristrutturazione sono la stessa cosa?
Prima di immergerci nei dettagli delle due categorie di manutenzione, è importante chiarire una questione comune: la manutenzione è la stessa cosa della ristrutturazione? La risposta è no.
La manutenzione riguarda l’insieme di interventi volti a preservare l’aspetto e le funzionalità di un immobile, prevenendo il degrado e risolvendo problemi minori. La ristrutturazione, d’altra parte, implica modifiche significative alla struttura o all’aspetto dell’edificio, spesso richiedendo autorizzazioni e investimenti più consistenti.
Ora che abbiamo chiarito questa distinzione, esaminiamo la manutenzione ordinaria.
Manutenzione ordinaria: definizione e interventi compresi
Definiamo questo concetto come l’insieme delle pratiche adottate per garantire il mantenimento della residenza in uno stato di efficienza ottimale. Questa categoria abbraccia una vasta gamma di attività, che variano dalla semplice pulizia di detriti e foglie dalle grondaie alla sostituzione di componenti essenziali degli impianti elettrici ed idraulici.
Tuttavia, è importante tenere presente che se tali sostituzioni comportano modifiche significative alla struttura muraria, il loro status potrebbe cambiare da “ordinario” a “straordinario”. Per offrire ulteriore chiarezza, qui è una lista non esaustiva di lavori comunemente associati alla manutenzione ordinaria in un’abitazione in affitto o un appartamento:
- riparazioni e rifiniture
- miglioramenti agli impianti
- verniciatura delle pareti
- rivestimenti interni ed esterni
- lavori su comignoli e grondaie
- possibili demolizioni e ricostruzioni di intonaci
- rinnovo e sostituzione dei pavimenti
- manutenzione degli impianti di riscaldamento, idraulico ed elettrico
In questo modo, possiamo capire meglio il concetto di manutenzione ordinaria e quali lavori rientrano in questa categoria, mantenendo al tempo stesso la distinzione tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria.
Manutenzione straordinaria: definizione e interventi compresi
I lavori di manutenzione straordinaria comprendono tutte quelle attività che comportano un elemento di innovazione consistente. Si tratta di quelle opere volte a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, oltre che per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva degli edifici e senza comportare mutamenti rilevanti da un punto di vista urbanistico delle destinazioni d’uso.
Se si vuole dividere un’unità immobiliare o se, al contrario, se ne vogliono unire due, si parla sempre di manutenzione straordinaria. Non è importante che si modifichi la planimetria catastale e quindi la visura catastale del singolo immobile. L’importante è mantenere l’originale destinazione d’uso e non alterare l’aspetto dell’edificio. Quest’ultima opzione è plausibile quando si parla di abbattere le barriere architettoniche purché non sia pregiudicato il decoro urbano.
Alcuni esempi di manutenzione straordinaria
A titolo di esempio, sono considerati interventi di manutenzione straordinaria quelli che riguardano:
- opere interne: consolidamento delle strutture portanti interne, opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici, rifacimento di collegamenti verticali interni e dotazione di nuovi impianti;
- opere esterne: modifiche delle caratteristiche di quelle preesistenti, opere di sostegno e di contenimento, consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture o adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento della struttura portante della copertura.
Sulla base di quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate, sono esempi di manutenzione straordinaria di immobili anche gli interventi come i seguenti:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza,
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienici,
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di
materiale o tipo di infisso, - rifacimento di scale e rampe,
- interventi finalizzati al risparmio energetico,
- recinzione dell’area privata,
- costruzione di scale interne.
Cosa fare per avviare la manutenzione di un immobile
L’avvio di un intervento di manutenzione ordinaria comporta una procedura meno complessa rispetto a quella necessaria per la manutenzione straordinaria. In questo caso, non sono richiesti permessi specifici, ma è sempre consigliabile inviare una comunicazione al Comune in cui si specificano la tipologia dei lavori e le date di inizio e di fine dell’intervento.
Questa comunicazione ha lo scopo di mantenere il Comune informato sui lavori in corso, anche se non è un obbligo di legge. Tuttavia, è di fondamentale importanza assicurarsi di rispettare gli standard di sicurezza e, se necessario, notificare i lavori all’ASL locale, specialmente quando si tratta di immobili adibiti a scopi commerciali o uffici.
In aggiunta, nel caso in cui si preveda di occupare suolo pubblico con strutture come ponteggi o altre apparecchiature, è necessario presentare una richiesta formale di occupazione del suolo pubblico al Comune competente. Per semplificare questo processo e garantire il rispetto delle normative vigenti, è altamente raccomandabile avere il supporto di un professionista del settore, come un architetto o un geometra. Questo esperto potrà assistere l’utente nell’iter burocratico e fornire consulenza tecnica, rendendo così il processo di manutenzione ordinaria più efficiente e conforme alle normative vigenti.
