La responsabilità del notaio in caso di difformità urbanistiche

Il notaio incaricato alla stipula di compravendite immobiliari deve adempiere a una serie di oneri accessori oltre alla stipula del rogito. In questo articolo vedremo cosa stabilisce la legge riguardo alla responsabilità del notaio nel caso in cui si scopra, successivamente al rogito, che l’immobile acquistato presenti abusi edilizi.

Le irregolarità urbanistiche in una compravendita

La regolarità urbanistica degli immobili ha un importanza essenziale, tanto da determinare l’inalienabilità di quelli che presentano abusi edilizi. La conformità urbanistica fa riferimento alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso. La verifica della sussistenza o meno di un abuso edilizio non avviene con il Catasto, ma il attraverso il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

I titoli abilitativi possono essere:

• licenza edilizia (per gli edifici edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150)
• concessione edilizia (per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10)
• permesso di costruire (per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01)
• altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA).

Il legislatore ha previsto una serie di garanzie a favore dell’acquirente. Tra queste vi è l’obbligo per il venditore di presentare una serie di documenti che dimostrino la conformità urbanistica dell’immobile, sotto pena della sua responsabilità penale e della nullità degli atti, egualmente stipulati, aventi ad oggetto un immobile abusivo.

Qual è la responsabilità del notaio in caso di difformità urbanistiche

Le garanzie appena esposte non sono tuttavia sempre sufficienti a tutelare l’acquirente di un’abitazione. Infatti, capita spesso che la scoperta di abusi edilizi avvenga successivamente all’acquisto. In questa situazione, molti fanno riferimento, come ultima opzione, alla competenza notarile.

Nelle compravendite immobiliari, il notaio deve adempiere a una serie di oneri accessori oltre alla stipula del rogito. Se il notaio non adempie ai suoi obblighi professionali è responsabile sotto diversi aspetti. Per quanto riguarda però la regolarità urbanistica dell’immobile, non svolge però alcun ruolo di controllo.

La legge non prevede, infatti, in caso di difformità urbanistiche, la responsabilità del notaio. Il pubblico ufficiale rogante non ha quindi nessun obbligo di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in ordine alla conformità urbanistica del bene compravenduto.

In linea di principio, “nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria” (Cass. pen., 26 marzo 2012, n. 11628).

La regolarità urbanistica dell’immobile è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale. Il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, senza però la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità.

Nel contratto devono essere quindi indicati gli estremi dei titoli che hanno autorizzato la costruzione del fabbricato o l’eventuale ristrutturazione. Questi titoli varieranno in base all’epoca di costruzione dell’edificio.

Scarica lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato su menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato