Ipoteca sulla casa: al mediatore spetta sempre la provvigione?

Quali sono le conseguenze in caso di mancata comunicazione da parte del mediatore dell’esistenza di un’ipoteca sulla casa oggetto di compravendita? L’agente immobiliare avrà diritto alla provvigione per la mediazione anche l’affare non è stato concluso? Vediamo quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27482 del 28 ottobre 2019.

Compravendita: quali sono gli obblighi dell’agente immobiliare

L’art. 1759 del Codice Civile stabilisce che: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite“.

Il mediatore ha, quindi, l’obbligo di informare il cliente di tutte quelle circostanze a lui note, o comunque conoscibili con l’ordinaria diligenza, tali da influenzare la sicurezza dell’affare e la conclusione dello stesso. In caso di violazione di tale obbligo, la provvigione dell’agente immobiliare non è dovuta.

Il mediatore è obbligato ad informare sulla presenza di una ipoteca sulla casa?

La responsabilità dell’agente immobiliare deve estendersi alle indagini di carattere tecnico? È obbligato ad effettuare le visure ipotecarie per verificare, ad esempio, l’esistenza di un’ipoteca sulla casa oggetto della trattativa?

La Cassazione civile, Sez. II, si era già espressa in merito con la sentenza n. 8849 del 5 aprile 2017, che avevamo analizzato nell’articolo Visure ipotecarie a cura dell’agente immobiliare. Questa aveva stabilito che l’incarico conferito all’agente immobiliare per l’acquisto di un immobile non comportava l’obbligo automatico di svolgere indagini di natura tecnico – giuridica. Tale obbligo nasceva solo se vi era un esplicito incarico da parte del promittente acquirente.

Per questo motivo, in caso di mediazione immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale dell’agente immobiliare l’obbligo di accertare la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

I giudici ermellini sono recentemente tornati sull’argomento, con l’ordinanza n. 27482/2019, evidenziando, invece, che il mediatore che non comunica al promissario acquirente dell’esistenza di una ipoteca sulla casa, non ha diritto al riconoscimento della provvigione. Analizziamo da vicino il caso e quanto è stato deciso.

IL CASO

La vicenda trae origine dall’opposizione proposta dal promissario acquirente di un immobile contro l’agenzia immobiliare, in quanto avverso al decreto ingiuntivo ottenuto dall’agenzia per il pagamento di una somma dovuta a titolo di provvigione per l’opera di mediazione prestata per l’acquisto di un appartamento.

L’agenzia sosteneva che il promissario acquirente si era rifiutato di sottoscrivere il preliminare dopo la sottoscrizione della proposta.

L’opposizione era sta accolta dal Tribunale, il quale revocava l’impugnato decreto ingiuntivo, sulla base dell’accertamento dell’inadempimento dell’agenzia mediatrice ai sensi dell’art. 1759 del Codice Civile, e della vessatorietà della clausola presente nel contratto di mediazione che prevedeva a favore dell’agente “il diritto al corrispettivo anche in caso di mancata conclusione dell’affare”. Sussisteva, quindi, una responsabilità contrattuale che legittimava il rifiuto del promissario di pagare la provvigione, in quanto si era scoperta l’esistenza un’ipoteca sulla casa oggetto della compravendita.

La Corte di Appello, invece, accoglieva il gravame, rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo e confermava il provvedimento monitorio. A sostegno di tale pronuncia, la Corte territoriale riteneva che non poteva sussistere la responsabilità del mediatore riguardo la sopravvenuta conoscenza dell’ipoteca sulla casa oggetto della trattativa e che non era rilevante accertare la vessatorietà o meno della sopraccitata clausola.

Il promissario acquirente, quindi, ha proposto ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE

La Corte di Cassazione, sulla scorta delle complessive ragioni svolte, accoglie il ricorso del promissario acquirente con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello in diversa composizione.

Viene affermato che “il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell’obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa (come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca)“.

FONTE: Corte di Cassazione, ordinanza n. 27482 del 28 ottobre 2019.