Ipoteca giudiziale: cos’è, durata, costi e come cancellarla

L’ipoteca giudiziale è un tema di rilevanza significativa nel contesto legale ed immobiliare. Si tratta di un diritto di garanzia fondato su una sentenza o provvedimento giudiziario, attraverso il quale il creditore ottiene una tutela per il recupero del suo credito. Questo articolo esplorerà l’essenza dell’ipoteca giudiziale sulla casa, i suoi costi e come può essere cancellata, fornendo informazioni utili per chiunque si trovi ad affrontare questa situazione o abbia interesse a comprendere meglio questo aspetto del diritto.

INDICE:

Cos’è l’ipoteca giudiziale

Come anticipato, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia finalizzato a tutelare il creditore. Nel patrimonio del debitore, infatti, viene individuato un immobile su cui soddisfarsi in caso di inadempimento. A differenza dell’ipoteca volontaria e legale, l’ipoteca giudiziale trae fondamento da un titolo di una sentenza o un provvedimento dell’autorità giudiziaria che stabilisce la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione. Tra gli esempi ci sono la sentenza di separazione, divorzio e il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo.

Come avviene l’iscrizione ipotecaria?

Per effettuare l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale servono il titolo esecutivo, cioè una sentenza o un decreto ingiuntivo, e la nota di iscrizione ipotecaria da presentare alla Conservatoria dei registri immobiliari competente, che provvederà successivamente a pubblicare l’ipoteca nel registro.

Sullo stesso immobile, inoltre, è possibile iscrivere più ipoteche anche nello stesso giorno: in questo caso ci saranno ipoteche di grado diverso in base all’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni. Poiché ogni nuova ipoteca potrà soddisfarsi soltanto dopo l’appagamento di chi ha iscritto prima, le ipoteche successive potranno essere soddisfatte soltanto quando il primo creditore avrà ottenuto quanto dovuto.

I creditori ipotecari che presentano un grado diverso dal primo possono sostituire i creditori che gli stanno avanti, versando l’importo del credito mentre tutti i gradi possono essere scambiati. In caso di presenza di surrogazioni, queste ultime vengono riportate a margine dell’iscrizione ipotecaria.

Quanto dura l’ipoteca giudiziale?

Come disciplinato dall’articolo 2847 del Codice Civile, l’ipoteca ha un termine di efficacia di 20 anni che decorrono dalla data di iscrizione. Dopo di che, trascorso questo termine, l’ipoteca non ha più effetto e il bene viene liberato dal vincolo.

Il creditore può comunque rinnovare l’iscrizione ipotecaria per altri 20 anni. Nello specifico, si verifica la rinnovazione in caso di mantenimento del numero e del grado di ipoteca, dove l’ipoteca continua a produrre effetti senza interruzioni.

Se la rinnovazione si verifica dopo i 20 anni, la precedente ipoteca si estingue e se ne forma un’altra che produce i suoi effetti a partire dalla seconda iscrizione. In tal caso, il creditore perde il grado acquisito con la prima ipoteca, e, se nel frattempo hanno iscritto ipoteca altri creditori, succede a questi ultimi. Se prima dell’iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno trascritto il titolo di acquisto, quindi, l’ipoteca non produce effetti nei loro confronti.

Come cancellare l’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si estingue quando il debitore onora il suo debito. Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono concetti diversi, in quanto un’ipoteca può essere estinta dal pagamento del debito, ma non essere cancellata dal pubblico registro. In quel caso, infatti, si parlerebbe di ipoteca formale.

Ad esempio, un potenziale acquirente che scoprisse un’ipoteca formale sulla casa che desidera comprare, non procederebbe all’acquisto. Per questo è importante l’istanza di cancellazione dell’ipoteca dai registri della conservatoria, procedura per la quale è necessario presentare due documenti:

• atto del notaio: creditore e debitore possono recarsi da un notaio e formalizzare l’estinzione del debito e la rinuncia all’ipoteca mediante scrittura privata autenticata,
• sentenza del giudice in cui ordina che l’ipoteca sia cancellata, in quanto l’obbligazione è stata garantita, ad esempio quando il creditore abbia rinunciato al credito.

La cancellazione dell’ipoteca potrà essere riscontrata nell’elenco delle formalità attraverso la consultazione delle visure ipotecarie.

Costo della cancellazione dell’ipoteca

I costi da sostenere per procedere alla cancellazione dipendono dal tipologia di ipoteca iscritta. Nel caso di procedura semplificata non è necessario sostenere dei costi, mentre per le ipoteche giudiziarie e legali sarà necessario versare imposte, tasse e il compenso del notaio per la prestazione erogata. Nello specifico, i costi da sostenere sono di 94€ a cui aggiungere lo 0,5% dell’importo del debito.

Chi la paga?

In generale, le spese relative alla cancellazione dell’ipoteca sono responsabilità del debitore, a meno che il decreto di aggiudicazione non stabilisca altrimenti.