IMU e TASI per le categorie catastali speciali

L’Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 ha precisato alcuni aspetti relativi all’accatastamento delle unità collabenti, specificando che la loro iscrizione in Catasto non è un obbligo. Di fatto, l’indicazione che viene data nella circolare riguarda la possibilità di individuare o meno un perimetro nelle mura del fabbricato. Un rudere con i muri perimetrali che completano e chiudono il fabbricato può quindi essere iscritto in Catasto anche in assenza della relativa copertura. L’aspetto pregnante delle unità collabenti riguarda la loro capacità di produrre un reddito e quindi che venga attribuita una rendita catastale valida ai fini IMU e TASI.

Unità collabenti ed applicazione IMU e TASI

Parte della Giurisprudenza ritiene che le unità collabenti, in quanto fabbricati in degrado e quindi non in condizioni di produrre un reddito non debbano essere parificati ai fini IMU e TASI ad altri fabbricati, anche se accatastati. Dall’altro lato, la sentenza delle Cassazione n. 5166/2013 ha rilevato come anche il rudere insiste su un’area di sedime edificabile, anche se la classificazione del terreno complessivo sia agricola. La Corte ha richiamato il D.lgs 504/1992 in base al quale un terreno può essere considerato edificabile sia di diritto in base e nel rispetto degli strumenti urbanistici sia di fatto in quanto avente una vocazione o capacità edificatoria, pur se privo degli strumenti urbanistici.

Pertanto, indipendentemente dalla presenza o meno di abusi edilizi sul fabbricato, secondo la Cassazione, anche alle unità collabenti, in quanto fabbricati edificati su area capace, di diritto o di fatto, di produrre un reddito, devono essere applicati i tributi IMU e TASI

Come rilevare la rendita catastale di una unità collabente

La difficoltà principale, in assenza di atti o documenti, consiste nell’individuare catastalmente il fabbricato. Si tratta di ruderi siti in campagna o montagna, comunque distanti dai centri abitati e diroccati, parzialmente o totalmente. Immobili abbandonati e dimenticati da anni, spesso lasciati cadere in rovina con la speranza di non dover almeno pagare i tributi (leggi il nostro articolo Come pagare meno tasse sulla casa). E’ possibile verificare se è stata o meno attribuita la rendita catastale ai fini IMU e TASI in tre modalità:

1. se si conoscono i dati del proprietario, è possibile verificare la rendita attraverso una visura catastale per soggetto
2. se si conoscono i dati catastali dell’immobile, per verificare la rendita è preferibile eseguire una visura catastale storica per immobile in modo da capire quando è stata attribuita la rendita dal Catasto attraverso il numero di protocollo e la data in cui l’atto è stato inserito in Catasto
3. qualora non si conoscano né il nome del proprietario del fabbricato né i dati catastali, è possibile rintracciare l’immobile attraverso le mappe catastali : è questa una ricerca articolata e complessa ed è bene affidarsi ad un esperto visurista.