Impugnazione della donazione di immobili: cos’è e come funziona?

Quando ti accingi ad acquistare una casa, è importante che tu sappia se questa sia stata precedentemente donata o meno al venditore. In questo caso, infatti, avresti diverse potenziali conseguenze da valutare. Due fra tutte, la possibilità che eventuali eredi del donante oppure il donante stesso possano richiederne la restituzione attraverso l’impugnazione della donazione di immobili.

In questo articolo ti spieghiamo cosa si intende per donazione e quali sono i casi di impugnazione.

INDICE:

Cos’è la donazione?

La donazione è l’atto tramite il quale un donante cede la proprietà di un bene ad un donatario per spirito di liberalità, cioè a titolo gratuito. Spesso tale atto è richiesto in ambito familiare, ad esempio per la donazione di un immobile ad un figlio. Tale atto si conclude sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni, ad eccezione delle donazioni che riguardano un bene di modesto valore.

Questa donazione, però, è valida soltanto se rispetta le regole del Codice civile e se non lede i diritti di terzi, come gli eredi legittimi o i creditori del donante.

La donazione, inoltre, è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione. Questo significa che può subire le stesse impugnazioni di cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari, che possono vantare il diritto ad una quota dell’eredità in questione.

Il nostro ordinamento, infatti, tutela in primis i vincoli familiari e la trasmissione del patrimonio nell’ambito del suo nucleo formato da coniuge, figli e, in mancanza di questi, i genitori.

Cosa si intende per impugnazione di donazione di immobili e chi può farla?

L’impugnazione è sostanzialmente una contestazione. Se un soggetto ritiene che un atto di donazione abbia danneggiato i suoi diritti, infatti, può rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento della donazione.

Vediamo chi può impugnare una donazione:

• il donante, ovvero colui che, dopo aver trasferito la proprietà del bene, decide di revocare l’atto;
• i legittimari del donante che possono proporre l’azione di riduzione per lesione di legittima. I beni che rientrano nella donazione infatti, riguardano anche nel patrimonio di successione e vanno divisi tra gli eredi in base alle loro quote;
• i creditori del donante che possono contestare la donazione tramite un’azione revocatoria.

Quando si può revocare un’impugnazione di donazione di immobili?

Di solito, chi dona un immobile non ne richiede la restituzione. Ma qualche volta si verificano casi in cui il donante decide di revocare l’atto di donazione. Questo avviene in base a due motivazioni regolamentate dal nostro ordinamento: revocazione per ingratitudine e per sopravvenienza dei figli.

Revocazione per ingratitudine

L’articolo 801 del Codice civile legittima la revoca della donazione per ingratitudine del donatario, ossia quando il donatario si mostra irrispettoso nei confronti del donante e lede la moralità del donante. Questa revoca può essere effettuata entro un anno dalla data in cui si scopre questo tipo di atteggiamento.

Revocazione per sopravvenienza dei figli

La seconda tipologia di revoca è disciplinata dall’articolo 804 del Codice civile, secondo cui si può procedere per revocazione in caso di sopravvenienza di figli del donante. Ciò avviene nelle situazioni seguenti che possono verificarsi in seguito alla sottoscrizione dell’atto di donazione a terzi:

• nasce un figlio oppure si scopre di aspettarne uno;
• si scopre di avere un figlio nato fuori dal matrimonio;
• si riconosce un figlio nato fuori dal matrimonio.

Il termine per tale revoca è di 5 anni a partire dalla data della scoperta di una delle condizioni precedentemente elencate.

Cosa succede se la casa da acquistare è stata donata al venditore?

Come abbiamo anticipato in apertura, prima di acquistare una casa è molto importante che tu sappia se il venditore ne sia diventato proprietario tramite donazione. E se scopri che è così, dovrai stabilire quando è stata effettuata la donazione e se il donante sia ancora in vita o meno. Tutte queste indagini, infatti, servono per proteggerti da un’eventuale azione rivendicativa sull’immobile degli eredi o del donante stesso.

Vediamo nel dettaglio cosa stabilisce la legge nelle diverse casistiche che possono verificarsi.

Sono trascorsi 20 anni dalla data della donazione

Quando trascorrono 20 anni dalla data della donazione, non corri nessun rischio nell’acquisto di una casa. Il donante e gli eredi legittimari, infatti, non possono in alcun modo richiedere la restituzione del bene in questione.

Il donante è ancora in vita

In questo caso puoi effettuare un’azione di restituzione, ovvero la possibile rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario. Questa, però, può essere esercitata solo dopo la morte del donante e comunque entro i successivi 10 anni, a patto che si verifichino queste condizioni:

1. il donante alla sua morte non ha lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima per tutti i legittimari;
2. il patrimonio del venditore soddisfa le ragioni dei legittimari lesi;
3. non sono passati 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che si sia verificata un’opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti stretti.

Chi ha donato l’immobile è deceduto da più di 10 anni

Qui la possibilità di avviare l’azione di riduzione è prescritta e di conseguenza non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate. Questo significa che, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione, puoi acquistare l’immobile senza conseguenze negative.

Il donante è deceduto da meno di 10 anni

Gli eredi hanno a disposizione 10 anni dal momento del decesso per avviare la restituzione. Un modo per evitare di perdere l’immobile donato, quindi, è far firmare a tutti i legittimari la rinuncia all’azione di riduzione o all’azione di restituzione verso terzi.

Ottenuta tramite l’accesso alla banca dati Sister dell’Agenzia delle Entrate, questa ispezione è circoscritta all’unità immobiliare ed evidenzia l’elenco di tutte le formalità o atti notarili, tra cui la donazione e anche eventuali ipoteche e pregiudizievoli trascritti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.