Imposte sul valore catastale nelle compravendite

Il meccanismo per il calcolo della base imponibile delle imposte sulle compravendite immobiliari è stato modificato dalla legge L. 266/2005. Si tratta del sistema del prezzo valore, in base al quale la base imponibile può essere costituita del valore catastale.

Il sistema del prezzo valore trova applicazione nei trasferimenti di abitazioni e relative pertinenze tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Nel calcolo della base imponibile delle imposte si fa riferimento al valore catastale. L’applicazione di questo sistema ha impedito la nascita di contenziosi con il Fisco. Vediamo come.

La situazione prima del 2005

In base a quanto disciplinato dall’art. 43 Tur (D.p.R. 131/1986): “per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto“. L’art. 51 comma 1 e 2 del medesimo Tur, a sua volta, prevede che: “si assume come valore dei beni o dei diritti, quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari si intende per valore il valore venale in comune commercio“.

Quanto prescritto dalla legge aveva contribuito al formasi di una situazione che vedeva le parti occultare il reale prezzo d’acquisto pattuito. Al fine di risparmiare sul pagamento dell’imposta di registro, veniva dichiarato infatti nell’atto di compravendita un corrispettivo di poco superiore al valore catastale rivalutato dell’immobile occultando

Il sistema prezzo valore

La situazione appena descritta è stata poi risolta dalla L. 266/2005, in vigore dal 1 gennaio 2006. Con essa è stato introdotto il sistema prezzo/valore, che modifica il criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro previsto dagli articoli sopracitati. Una deroga che introduce la possibilità “per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile, […] indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto“. 

In presenza di specifici requisiti soggettivi ed oggettivi e di precise condizioni, è possibile quindi determinare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sulla base del valore catastale, a prescindere dal corrispettivo concordato dalle parti. Quest’ultimo è di solito notevolmente inferiore al valore di mercato dei beni.

Il calcolo del valore catastale

Il valore catastale vien utilizzato come base imponibile nel sistema del prezzo valore. Il suo calcolo avviene moltiplicando la rendita catastale rivaluta al 5% per il moltiplicatore catastale 120 (senza agevolazione per la prima casa). È quindi necessario conoscere il valore della rendita catastale, che si ottiene con una visura online. Richiedendo inoltre una visura catastale, potrai individuare l’esatta ubicazione di un bene immobile (terreno o fabbricato) sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali.

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Per semplificare, facciamo un esempio pratico. L’abitazione oggetto di una compravendita immobiliare ha rendita catastale di 555,19 euro e viene venduta a un prezzo di 170.000 euro. La base imponibile su cui applicare l’imposta di registro si ottiene eseguendo il seguente calcolo: 555,19 x 1,05 x 120

Pertanto sarà pari a 69.953,94 euro e l’imposta risulterà pari a 6.995,39 euro. Non applicando il sistema del prezzo valore, l’imposta verrebbe calcolata sul prezzo della casa, ottenendo quindi un ammontare di 17.000 euro.