Quali sono gli importi di debito per il pignoramento immobiliare?

Quali sono i valori dei debiti entro i quali è possibile il pignoramento immobiliare? A quanto deve ammontare un debito per consentire al creditore di pignorare l’immobile di proprietà?

In linea di massima, è bene precisare che il pignoramento della casa o di qualsiasi altro immobile non incontra limiti minimi al credito azionabile con l’esecuzione forzata, salvo che a procedere sia Equitalia per la quale vigono particolari regole; tutti gli altri soggetti, invece, possono agire per qualsiasi importo. Ecco, nei casi concreti, cosa succede in caso di creditori privati o nel caso in cui il creditore sia Equitalia.

Pignoramento immobiliare: creditore privato

Per quanto riguarda le banche e per i soggetti privati creditori, vale il principio secondo il quale il debitore risponde dei debiti contratti con tutto il suo patrimonio, presente e futuro: per i pignoramenti mobiliari e i pignoramenti presso terzi (ossia dello stipendio, pensioni, conto in banca o alle poste), il creditore ha diritto di agire anche per importi di basso ammontare. L’unico limite, dunque, resta solo quello della convenienza economica della procedura.

Il debitore può chiedere la riduzione del pignoramento quando il creditore pignora una serie di beni di valore eccessivo rispetto al debito o quando il bene può essere diviso. In che modo? Presentando al giudice dell’esecuzione un’istanza (scritta o orale) di riduzione del pignoramento, che può essere proposta in qualsiasi fase della procedura esecutiva, purché il bene pignorato non sia stato venduto.

Il giudice può disporre la riduzione del pignoramento decidendo con ordinanza, sentiti il creditore pignorante e gli eventuali creditori intervenuti: in particolare, può limitare l’espropriazione al mezzo che il creditore sceglie o, in mancanza, a quello che egli ritiene più opportuno. Se l’espropriazione è eccessiva per dolo o colpa, il giudice può anche condannare il creditore procedente al risarcimento del danno per responsabilità aggravata.

Tuttavia il Giudice cui sia richiesta la riduzione del pignoramento deve tener conto dell’eventualità che il rapporto tra l’ammontare dei beni pignorati rispetto alle necessità del processo esecutivo, non può essere aprioristicamente determinato, dal momento che nel corso dello stesso processo ai creditori è consentito di intervenire. Se la richiesta di riduzione viene accolta e se sono state azionate più procedure esecutive per il recupero del medesimo credito, la procedura esclusa (per scelta del creditore o su indicazione dello stesso giudice) si estingue. Se invece sono stati pignorati più beni nella medesima procedura esecutiva, quest’ultima si riduce ai soli beni ritenuti sufficienti al soddisfacimento del credito e delle spese.

Beni immobili impignorabili da soggetti privati

Se si hanno debiti con soggetti privati, bisogna ricordare che vi sono alcuni beni immobili impignorabili, che sono:

• gli immobili inseriti nel fondo patrimoniale, costituito dai coniugi sui beni destinati ai bisogni della famiglia. Tali immobili sono impignorabili se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia: non sono tali quelli di lavoro, ma lo sono quelli per scopi voluttuari o di investimento. Il fondo può essere invece pignorato per debiti volti a fare fronte ad esigenze familiari;
• gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico;
• gli immobili destinati a sede di uffici pubblici o comunque ad un pubblico servizio;
• gli immobili per i quali è stata concessa immunità territoriale;
• gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico, anche se appartengono a privati;
• gli immobili oggetto di sequestro antimafia (disposto dal giudice penale).

Come fare per sapere quanti immobili possiede un soggetto debitore e se sono pignorabili? Basta richiedere una visura ipocatastale per soggetto online su Visure Italia. La Visura Ipocatastale per Soggetto comprende la ricerca presso la Conservatoria RR.II. nel periodo automatizzato e l’ispezione presso il Catasto riferite ad un nominativo, persona fisica o giuridica.

Il servizio prevede la consegna anche della Visura Catastale per Nominativo.

I dati disponibili sono:

• i dati anagrafici completi dei soggetti (persone fisiche o giuridiche);
• i dati catastali dei beni immobili con gli identificativi catastali completi;
• la natura dei diritti reali e le quote in capo agli attuali proprietari dei beni immobili in portafoglio;
• la presenza di eventuali gravami, servitù o vincoli nonché trascrizioni o iscrizioni e pregiudizievoli.

In questo modo sarà possibile verificare anche la presenza di ulteriori e precedenti ipoteche o gravami, oltre ad individuare l’elenco completo dei beni immobili posseduti dal soggetto debitore.

Quando il creditore è Equitalia

Al contrario di quanto previsto per i creditori privati, Equitalia incontra tre limiti:

• prima del pignoramento deve sempre iscrivere ipoteca
• l’ipoteca può essere iscritta solo se il debito è superiore a 20.000 euro
• il pignoramento può essere avviato solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Inoltre, vi è un divieto di pignoramento sulla prima casa previsto dalla legge che scatta solo se il creditore è Equitalia. Ma anche in questo caso bisogna precisare che non è corretto dire che “la prima casa” è impignorabile: non è pignorabile “l’unica casa” del debitore. Solo se, infatti, il contribuente è proprietario di un solo immobile allora esso non gli sarà sottratto. Invece, se ha la titolarità di altri immobili, la prima casa non è più “unica” e, quindi, diventa pignorabile, così come tutte le altre.

Questo, in ipotesi, significa anche che chi, avendo numerosi debiti con Equitalia, teme che l’esattore gli pignori la casa, non deve intestarsi altri beni immobili, a prescindere dall’uso, dalla destinazione e dall’accatastamento. Anche chi acquisti un minima quota in un altro immobile rende pignorabile la “prima casa”.

Se il creditore è la banca

Con il nuovo decreto legge approvato dal Governo, se il mutuatario è inadempiente, la banca può rivalersi sull’immobile finanziato vendendolo senza bisogno di pignoramento, di giudici e di tribunali, ma con trattative private. In questo modo, il debitore viene liberato dal suo debito se questo è superiore al credito della banca oppure, se inferiore, la banca dovrà corrispondere solo l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

Si tratta di un’alternativa all’ipoteca tradizionale. Se il mutuatario risultasse inadempiente, infatti, il legislatore ha previsto la possibilità di trasferire l’immobile alla banca, che potrà poi venderlo. Un modo per evitare le tempistiche delle procedure esecutive: la garanzia, in questo caso, è la possibilità di trasferire in favore del creditore la proprietà di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare conseguentemente all’inadempimento del debitore.

Come si può leggere nel testo del decreto, “si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento”. Il testo specifica anche che il trasferimento non potrà essere effettuato in merito agli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Documenti utili: report persona total

Come fare nel caso in cui si debbano raccogliere informazioni su un soggetto debitore? Per sapere se ha già delle procedure concorsuali in corso, dei pregiudizievoli o delle partecipazioni in società, è possibile richiedere un report persona total online. Il Report Persona Total elaborato da VisureItalia racchiude in un unico report le principali informazioni su una persona fisica con la finalità di fornire un quadro esaustivo, completo ed aggiornato della affidabilità economica. Le fonti sono la Camera di Commercio, il Tribunale e la Conservatoria RR.II.

I principali dati raccolti sono:

• dati anagrafici completi e verificati
• protesti ed eventi negativi
• segnalazioni di pregiudizievoli sia da Tribunale che da Conservatoria
• procedure concorsuali
• qualifiche, cariche e partecipazioni societarie in imprese in Italia
• eventi negativi, se rilevati, sulle società riferibili al soggetto.

Attraverso l’integrazione di dati rilevati in Camera di Commercio, Tribunale e Conservatoria RR.II., VisureItalia elabora direttamente dei Report Persona completi e sempre aggiornati, ideali per disporre in un unoc documento di tutti i dati essenziali per valutare una persona fisica, le cariche e qualifiche o eventuali partecipazioni societarie, l’affidabilità economica e gli eventuali eventi negativi a suo carico.

In sintesi, i Report Persona consentono di avere un quadro esaustivo di un soggetto analizzando:

• il censimento della persona in Camera di Commercio con evidenza dei dati anagrafici e di residenza
• la presenza di eventi negativi quali protesti o pregiudizievoli, sia da Tribunale che da Conservatoria RR.II.
• cariche, qualifiche e partecipazioni in imprese aventi sede in Italia
• procedure concorsuali in atto a carico del soggetto
• protesti ed eventi pregiudizievoli relativi alle imprese collegate alla persona.

Leggi anche -> Quale creditore può vendere la prima casa pignorata?