Che ruolo ha il visurista ausiliario del Giudice nelle esecuzioni immobiliari?

Abbiamo già esaminato chi sono e quale funzione svolgano gli ausiliari del Giudice. Tra questi, gli esperti visuristi ricoprono un ruolo fondamentale in forza di protocolli adottati da alcuni tribunali in Italia. Il Tribunale di Como è stato quello che, per primo, ha previsto il ricorso ad un esperto visurista nelle fasi iniziali della procedura. Ma i compiti attribuiti non si fermano alla fase iniziale e prevedono una serie di adempimenti che inquadrano il visurista come una figura cardine nella procedura esecutiva immobiliare.

Il ruolo del visurista ausiliario del Giudice

Il codice di procedura civile disciplina in diversi articoli le figure del C.T.U., del perito e degli ausiliari del Giudice senza mai citare espressamente gli esperti visuristi. Un primo passo è stato promosso dal DPR n. 115/2002 che, all’art. 3, definisce l’ausiliario come ““il perito, il consulente tecnico, l’interprete, il traduttore e qualunque altro soggetto competente, in una determinata arte o professione o comunque idoneo al compimento di atti, che il magistrato o il funzionario addetto all’ufficio può nominare a norma di legge“.

Tuttavia, la giurisprudenza negli ultimi anni non ha condiviso l’orientamento del legislatore di ricomprendere nella categoria degli “ausiliari” ogni professionista nominato dal Giudice. Pertanto, nel diritto attuale, è dibattuta l’ipotesi di far rientrare tra gli ausiliari del Giudice ogni esperto in una determinata arte o professione nominato dal Giudice.

La stessa determinazione dei compensi del visurista non è prevista dalle tabelle contenute nel decreto del Ministero della Giustizia del 30 maggio 2002. La soluzione è stata trovata dagli stessi Giudici. Il Tribunale di Como ha infatti approvato un protocollo con indicazione dei compiti e dei compensi dei visuristi. Le spese vive documentate riferiti ai compensi ed alle tasse ipotecarie e tributi catastali vengono, senza ulteriore autorizzazione, addebitate nel fondo spese della procedura. Il costo è, quindi, a carico della procedura e non grava né sul delegato alla vendita né sull’aggiudicatario.

I compiti affidati al visurista

Il ruolo del visurista nelle esecuzioni immobiliari è quello proprio dell’ausiliario del Giudice. I suoi compiti sono molteplici e non si limitano alle sole visure ipo catastali. Il ruolo fondamentale del visurista è quello di verificare tutta la documentazione ed effettuare ex novo le ispezioni in modo da certificare i dati e, di conseguenza, velocizzare l’iter della procedura esecutiva.

Ispezioni ipotecarie ventennali

Il Giudice per le Esecuzioni Immobiliari affida al visurista la verifica delle titolarità in capo al debitore esecutato dei diritti reali oggetto di apprensione esecutiva. A tal fine, è tenuto ad eseguire ex novo le visure ipo catastali presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria RR.II.. L’ispezione viene condotta sia nella banca dati online Sister sia ai repertori cartacei. Le finalità sono molteplici:

1. ricercare nei venti o trenta anni antecedenti il pignoramento, l’atto di provenienza iniziale
2. ricostruire tutti i trasferimenti di diritti reali e verificare la correttezza della natura dei diritti e delle quote
3. verificare la presenza di eventuali gravami o pregiudizievoli non cancellate
4. accertare la conformità catastale dei trasferimenti e dei dati catastali dell’immobile oggetto di pignoramento
5. controllare lo stato di diritto in cui si trovano gli immobili, la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di cui all’art. 18 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47, nonché le notizie di cui agli articoli 17 e 40 della Legge n. 47 del 1985

Verifica delle incongruenze

Il visurista ausiliario del Giudice, nell’esperimento del suo mandato, ha il compito di verificare la documentazione ipo catastale e la certificazione sostitutiva notarile depositata dal creditore procedente e la relazione dell’esperto ai sensi dell’art. 568 c.p.c.. Nell’ipotesi in cui riscontri una discordanza tra diritti pignorati e reale consistenza degli stessi, ovvero inesattezze della perizia di stima in ordine a vincoli e pregiudizievoli da cancellarsi a cura e spese della procedura, è tenuto ad informare il Giudice trasmettendogli gli atti senza indugio.

Trascrizione delle formalità

Tra i compiti del visurista rientra la trascrizione delle formalità. Si rammenta che, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 585 comma 3° c.p.c., “il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata”.

Il visurista, quindi, è tenuto non solo alla trascrizione delle formalità ma anche alle successive annotazioni ed alla voltura catastale del decreto di trasferimento. Infine, ha il compito ai trascrivere le formalità di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e di ogni trascrizione pregiudizievole conseguenti al decreto di trasferimento.

Comparizione alle udienze

Nel caso in cui sorgano controversie ex art. 512 c.p.c., il visurista, su richiesta espressa del Giudice, dovrà comparire personalmente alle udienze. In questa circostanza, sarà tenuto a depositare una breve relazione riassuntiva sulle ragioni delle contestazioni e rispondere ai quesiti di chiarimento presentati dal Giudice o dalle parti.