Frazionamento di un immobile: a cosa serve e come si può procedere?

La pratica di ricorrere al frazionamento di un immobile è molto diffusa, perché comporta diversi vantaggi dal punto di vista economico. In caso di vendita o di affitto, infatti, questo intervento può servire ad aumentare il valore delle unità che si vengono a creare.

In questo articolo stai per scoprire:

Cosa si intende per frazionamento di un immobile?

Con frazionamento di un immobile, che sia un appartamento, ufficio o negozio, si intende la divisione di un’unità immobiliare in due o più unità più piccole. Prima di spiegare l’iter da seguire in caso di frazionamento, chiariamo la differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico, entrambi legati al concetto di conformità.

Nello specifico, il frazionamento catastale consiste nella registrazione al Catasto della suddivisione di un’unità immobiliare e nell’assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ogni nuova entità. Il frazionamento urbanistico, invece, è relativo agli interventi edilizi eseguiti per il frazionamento dell’immobile che modificano la pianta originaria depositata al Comune.

Come frazionare un appartamento?

Questo tipo di intervento si basa sul regolamento edilizio del Comune di riferimento, che è l’unico ente deputato ad autorizzare i lavori. Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario affidarsi ad un tecnico incaricato della direzione dei lavori e l’iter per la divisione di un’unità immobiliare si divide nei seguenti step:

• comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una “Comunicazione di inizio lavori asseverata” (CILA) mediante un tecnico abilitato. In caso di cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti deve presentare, invece, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),
• aggiornamento delle planimetrie, dato che la corrispondenza tra planimetria e quanto accertato nelle mappe catastali è un requisito fondamentale per acquistare o vendere un immobile,
• inizio delle opere edilizie per frazionare l’immobile,
• presentazione del certificato di collaudo alla fine dei lavori.

Perché si richiede il frazionamento di un immobile?

La richiesta di frazionamento di una unità immobiliare nasce di solito per:

• successione ereditaria, perché il frazionamento consente a due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi,
• affitto di una porzione dell’immobile per mettere a reddito solo una parte del proprio immobile,
• aumento del valore: gli appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità e il valore di un appartamento piccolo è maggiore di uno grande,
• realizzare una parte di immobile indipendente per i propri parenti.

Quando si può frazionare un immobile?

Prima di procedere al frazionamento dell’appartamento, è bene assicurarsi di rispettare tutti i requisiti richiesti dalla legge. Questi riguardano soprattutto la situazione igienico-sanitaria, cioè il riferimento a canne fumarie e/o tubazioni di scarico, che devono essere messi a norma. Per gli immobili che si trovano all’interno di condomini, le norme presenti sul Regolamento di condominio vanno controllate prima di procedere a qualsiasi lavoro. Un altro aspetto legato al frazionamento di unità immobiliari facenti parte di un condominio riguarda l’aggiornamento dei millesimi, che dovranno essere ricalcolati sulla base delle nuove porzioni.

Quanto si paga per un frazionamento?

Per i lavori di frazionamento di un immobile si deve tener conto dei possibili costi, cioè: 

• gli oneri di urbanizzazione, circa 500 euro ogni 10 metri quadrati,
• l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce e gas) da mettere a norma,
• gli attestati di prestazione energetica dei nuovi immobili.

A questi vanno poi aggiunti i costi dei lavori, sia per quanto concerne i materiali sia per la manodopera, che dipendono dall’entità della modifica da apportare.

Quando non è possibile frazionare un immobile?

Non si può procedere con il frazionamento se l’immobile, dal punto di vista impiantistico e costruttivo, impedisce la divisione dell’appartamento, ad esempio per suddividere le utenze di gas e luce. Bisogna prestare attenzione anche alle pendenze delle tubazioni dei bagni per raggiungere gli scarichi idrici, così come è necessario accertare che la posizione delle canne fumarie sia a norma.

Inoltre, non è consentito il frazionamento dell’immobile se non sussistono le prescrizioni igienico-sanitarie indicate nel regolamento edilizio comunale. Un’ulteriore condizione che potrebbe rendere difficoltosa l’operazione di frazionamento è infine rappresentata dalla presenza di eventuali divieti stabiliti nel regolamento condominiale dell’immobile.

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