Esecuzione immobiliare: cos’è e come funziona

Quando una persona dimostra di essere insolvente, il suo creditore può decidere di rivolgersi al Tribunale per chiedere di potersi rivalere sui beni immobili di sua proprietà. Questa procedura, in particolare, prende il nome di esecuzione immobiliare. Vediamo cos’è e come funziona nel nostro ultimo articolo.

INDICE:

Cos’è un’esecuzione immobiliare?

La procedura esecutiva immobiliare è una particolare procedura finalizzata alla sottrazione dei beni di proprietà di una persona nel momento in cui quest’ultima non salda il debito che ha contratto. Questa esecuzione forzata non riguarda soltanto i beni immobili, ma anche quelli mobili, oltre alle pertinenze e ai frutti pendenti. 

L’esecuzione immobiliare inizia con il creditore che richiede al Tribunale di ottenere il titolo esecutivo che gli consente di attivare la procedura di espropriazione. Così facendo, grazie alla successiva vendita dei beni espropriati, il creditore può recuperare il suo credito anche contro la sua volontà.

Come funziona l’esecuzione immobiliare?

Come abbiamo anticipato, è il mancato pagamento del debito da parte del debitore a dare inizio alla esecuzione immobiliare. Nello specifico, questo avviene con la richiesta in Tribunale da parte del creditore del decreto ingiuntivo. Per l’attivazione della procedura, tuttavia, si prevede la notifica dell’atto di precetto al debitore, affinché sia consapevole della richiesta di un’esecuzione immobiliare nei sui confronti. Tale notifica concede precisamente 10 giorni per saldare il proprio debito, altrimenti l’atto esecutivo sarà efficace entro 45 giorni dalla notifica stessa.

Tutte le fasi di un’esecuzione immobiliare

Riportiamo di seguito tutti gli step della procedura di esecuzione immobiliare:

1. Ottenimento del titolo esecutivo: il creditore deve disporre di un titolo esecutivo, come una scrittura privata autenticata, una cambiale o un assegno che possa dimostrare il credito vantato,
2. Atto di precetto: il creditore intima al debitore, tramite un atto di precetto, di pagare il debito contenuto nel titolo esecutivo entro un determinato periodo,
3. Pignoramento dell’immobile: se il debitore non salda la somma richiesta entro 10 giorni dal precetto, il creditore procede con il pignoramento dell’immobile, trasformando un’ipoteca volontaria in una giudiziale,
4. Istanza di vendita: Entro 45 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, il creditore presenta l’istanza di vendita richiedendo la messa all’asta dell’immobile pignorato,
5. Stima del valore di mercato: un esperto nominato dal giudice effettua la perizia di stima per determinare il valore di mercato dell’immobile,
6. Udienza giudiziaria: si svolge un’udienza in cui i creditori possono fare osservazioni, seguita dall’ordinanza di vendita del giudice che delega le operazioni di vendita a professionisti,
7. Pubblicazione dell’avviso di vendita: l’avviso di vendita viene pubblicato sul Portale delle vendite pubbliche,
8. Indizione delle aste: il delegato alla vendita indice gli esperimenti di vendita per identificare l’offerente che si aggiudica l’asta,
9. Saldatura del prezzo e trasferimento di proprietà: chi si aggiudica l’asta deve saldare il prezzo offerto, in seguito il giudice ufficializza il passaggio di proprietà e ordina la liberazione dell’immobile,
10. Distribuzione delle somme: il giudice dell’esecuzione dispone la distribuzione delle somme ricavate tra i creditori, tenendo conto dell’ordine e della tipologia dei crediti.

Come funziona il pignoramento di un immobile?

A questo punto, se il debitore continua a non saldare il proprio debito, l’unica azione possibile per il creditore è il pignoramento, di cui può richiedere la trascrizione del pignoramento immobiliare dopo 45 giorni. L’atto di pignoramento, in particolare, indica l’importo del credito per cui l’ufficiale giudiziario può procedere a pignorare i beni e contiene l’invito al debitore ad effettuare una dichiarazione di residenza o di domicilio eletto.

Durante il pignoramento, inoltre, il debitore è nominato custode dei beni immobili, anche se è sempre possibile per i creditori presentare istanza al giudice affinché nomini come custode un soggetto terzo. 

Quando inizia e quanto dura il pignoramento immobiliare?

Il processo di pignoramento immobiliare inizia con l’iscrizione di un’ipoteca sul bene del debitore, seguita dalla notifica dell’atto di pignoramento. Questa fase è innescata quando il creditore avvia formalmente le procedure esecutive dopo aver tentato senza successo di recuperare il credito attraverso vie ordinarie.

La durata del processo non è fissata e dipende da vari fattori, come la complessità della procedura e l’eventuale opposizione del debitore. In media, si stima che il processo di pignoramento duri dai 18 ai 24 mesi. Tuttavia, ci sono casi in cui la procedura può protrarsi ancora di più, fino a 5 o 6 anni.

Come viene assegnato l’immobile pignorato?

In alternativa alla vendita all’asta, il creditore ha la possibilità di richiedere l’assegnazione dell’immobile pignorato, entro 10 giorni prima della data fissata per l’udienza di vendita. Nell’istanza, deve anche proporre una somma di denaro per ottenere l’assegnazione del bene nel caso in cui la vendita non abbia successo.

Inoltre, se la vendita non si concretizza a causa della mancanza di offerte, il giudice prende decisioni sull’istanza di assegnazione e stabilisce un termine entro cui l’assegnatario deve versare la somma concordata. Dopo il pagamento, il giudice ordina il trasferimento della proprietà. D’altra parte, se la vendita non attira offerte e il creditore presenta l’istanza di assegnazione, il giudice dispone una nuova vendita.

La vendita all’asta

Dopo l’avvenuta esecuzione immobiliare, si passa a vendere il bene all’asta per recuperare il credito dovuto. In particolare, la vendita all’asta può avvenire in due modi:

• con incanto: è un’asta pubblica dove chi fa l’offerta maggiore si aggiudica l’immobile,
• senza incanto: dopo aver stabilito il prezzo, il giudice indica anche un termine massimo entro il quale è possibile proporre le offerte. Queste ultime devono essere depositate in cancelleria in una busta chiusa da aprire durante l’udienza. Se poi ci sono più offerte, il bene è assegnato a colui che ha fatto l’offerta più alta.

Si precisa inoltre che, nel caso in cui dopo 3 aste deserte il bene non sia ancora stato venduto, il giudice conclude la procedura di pignoramento e il debitore torna in possesso del proprio immobile.

Le tempistiche delle procedure di esecuzione immobiliare

Nel corso del tempo, sono state apportate modifiche significative ai tempi previsti per la procedura di esecuzione immobiliare. Il termine per la nomina del custode giudiziario e del perito è stato ridotto a 60 giorni, rispetto ai precedenti 90 giorni. Analogamente, al perito sono concessi 60 giorni per valutare l’immobile, anziché 90 come in passato. Infine, il creditore ha a disposizione 45 giorni per depositare tutti gli atti e avviare la procedura di vendita.

Si può sospendere un’esecuzione immobiliare?

La sospensione delle esecuzioni immobiliari è disciplinata dagli articoli da 623 a 628 del codice di procedura civile. Tale sospensione può intervenire durante un giudizio di cognizione, un’opposizione o un’impugnazione relative all’azione esecutiva. L’opposizione all’esecuzione, regolata dagli articoli 615 e 619 del codice, può portare alla sospensione del processo per gravi motivi.

Il giudice dell’esecuzione può decidere di sospendere il processo per un massimo di 24 mesi, con possibilità di revoca su richiesta del creditore o del debitore. È ammissibile la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro equivalente, permettendo così la liberazione del bene dal pignoramento. Il debitore può tentare di evitare la vendita dell’immobile attraverso accordi con i creditori, come il saldo e stralcio o la dilazione del debito.

I costi delle procedure di esecuzione immobiliare

La modalità e il numero di notifiche per il precetto e il pignoramento possono variare a seconda del tipo (postale, a mano, con o senza notifica ai sensi dell’articolo 140 cpc) e del numero di esecutati coinvolti. Tuttavia, i costi del pignoramento possono essere indicativamente compresi tra i 20 e i 50 euro. Le recenti riforme al codice di procedura civile hanno ridotto i tempi tra la notifica dell’atto di pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione.