Gli errori del Catasto. Case studies di VisureItalia

Con questo articolo diamo inizio ad una nuova rassegna di articoli che nel nostro blog Smart Focus esamineranno dei casi concreti che potranno essere di riferimento e di studio per chi utilizza abitualmente le visure camerali, le visure immobiliari e le indagini patrimoniali per la propria attività di impresa o semplicemente per la momentanea necessità di soddisfare un bisogno di informazioni su una persona o una impresa.

Errori del Catasto

Errori del Catasto: alcuni casi concreti

Le banche dati pubbliche alle quali si accede contengono spesso degli errori o dei bug non noti agli utenti non professionali, errori che, se non affrontati e risolti, possono generare gravi conseguenze nell’esito delle ricerche e determinare un esito della procedura non corretto e fuorviato a causa di una informazione errata o, più precisamente, acquisita in modo errato. Questa carenza di informazione accomuna tutte le banche dati e non lascia immuni il Catasto, la Conservatoria RR.II., l’Agenzia delle Entrate e la stessa Anagrafe Tributaria. All’interno di questa rassegna verranno esposti alcuni case studies affrontati e risolti da VisureItalia.

Il fabbricato si triplica in Catasto. Cosa è successo?

Uno studio legale ha incaricato VisureItalia di eseguire una visura ipotecaria legale fornendo i dati del soggetto, una persona fisica, da ispezionare. La relazione patrimoniale doveva evidenziare i beni immobili liberi da pregiudizievoli che potevano essere soggetti alla procedura di recupero crediti, individuando sostanzialmente i beni da aggredire con un valore capiente rispetto all’importo da recuperare. L’avvocato che aveva incaricato VisureItalia di eseguire le ispezioni si era procurato una visura catastale sul soggetto, il sig. Mario Rossi, nella quale risultava che era intestatario in Catasto di ben tre immobili censiti tutti allo stesso foglio catastale, foglio 12, ma due con la stessa particella 131 e con i subalterni 1 e 2 mentre il terzo immobile era censito con un numero di particella molto alto, 3525 e senza alcun subalterno. L’avvocato rilevò che si trattava di una situazione ideale in quanto il credito esigibile ammontava ad euro 23.500 e con tre beni immobili a disposizione occorreva solo individuare quello giusto, libero da ipoteche e pregiudizievoli e con un valore economico superiore all’importo da recuperare per dare quindi corso alla procedura esecutiva di pignoramento immobiliare.

Come redigere una relazione patrimoniale

Una volta ricevuto un incarico, prima di iniziare a predisporre una relazione patrimoniale, è bene eseguire questi 3 accorgimenti:

1. verificare i documenti ricevuti dal Cliente;
2. eseguire una nuova ispezione ed ampliare i criteri di ricerca;
3. leggere con attenzione i dati contenuti.

Verificare i documenti

È bene analizzare con attenzione i documenti inviati dal Cliente in allegato alla richiesta, verificare innanzitutto la fonte che sia quella ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e la data di ispezione. Il documento potrebbe essere “datato”, ossia non aggiornato per cui le informazioni contenute potrebbero non corrispondere allo stato attuale. Dall’esame della visura catastale inviata dall’avvocato, si rilevava che la fonte era corretta e anche la data di ispezione era recente.

Ampliare i criteri di ricerca

Il secondo step delle best practice di VisureItalia consiglia di eseguire una nuova ricerca ampliata, quindi individuando anche altri omocodici rispetto al soggetto di riferimento, e storica con l’obiettivo di verificare lo storico dei trasferimenti intervenuti sugli immobili oggetto di ispezione. La ricerca ampliata è sempre indicata in quanto spesso il soggetto, persona o impresa, può essere censito nella banca dati con i propri dati anagrafici completi, con il solo codice fiscale o con il solo nome e cognome o denominazione, nel caso di imprese. La visura catastale storica per soggetto evidenziava una situazione ed una storico differente per i tre immobili, nonostante fossero ubicati nello stesso comune ed allo stesso indirizzo.

Leggere i documenti

Le visure catastali vanno sempre lette con molta attenzione (per un ulteriore approfondimento, leggi il nostro articolo) perché contengono informazioni in certi casi preziose per ricostruire la storia dell’immobile. Nel caso di studio esaminato, attraverso la visura catastale storica per immobile sulla particella 3525 si è rilevato come il precedente indicativo catastale fosse rappresentato dalla partita catastale, un dato questo molto importante per capire dove cercare e come svelare l’arcano dei tre immobili.

Leggi anche >> Come richiedere delle visure catastali online

La visura archivio cartaceo del Catasto

Come abbiamo già affrontato in altri articoli in precedenza, non tutti i documenti presenti nelle banche dati sono disponibili on line. Tra questi, la visura per partita catastale è disponibile solo presso gli uffici del Catasto ed occorre molta esperienza per comprendere ed interpretare in modo corretto i dati contenuti. Dall’esame della partita catastale è stato quindi possibile capire cosa era effettivamente successo ai tre immobili. La particella 131 con i due subalterni era stata soppressa nel 1973 in forza della demolizione del vecchio fabbricato. Successivamente, nel 1975 sull’area di sedime era stato edificato il nuovo fabbricato contraddistinto con la particella 3525. La relativa planimetria catastale estratta on line dal Catasto aveva confermato il dato. L’ufficio del Catasto non aveva provveduto a cancellare d’ufficio le vecchie particelle ed aveva mantenuto inalterati tutti i tre identificativi catastali, generando di conseguenza estrema confusione ad un operatore non attento a cogliere tutte le sfaccettature dei documenti e, soprattutto, non allenato ad approfondire ed integrare i dati tra loro. In questo modo è stato possibile concentrare l’attenzione solo sulla particella 3525 eseguendo la relativa visura ipotecaria legale e fornendo all’avvocato tutti gli elementi per aggredire il bene immobile corretto nella procedura esecutiva di pignoramento immobiliare!

Come rimediare agli errori del Catasto?

Il Catasto mette a disposizione degli strumenti per provvedere alla rettifica degli errori. Vista la complessità della materia e le implicazioni, anche di natura fiscale, che queste modifiche possono generare sui dati catastali con il rischio di eventuali sanzioni, si suggerisce di affidarsi sempre ad un tecnico. Vediamo quali sono i principali strumenti:

• rettifica errori catastali, servizio rivolto principalmente a correggere errori relativi alla denominazione della ditta catastale, all’indirizzo, ai dati catastali dell’immobile o ad inserire eventuali annotazioni;
• istanza al Catasto, presentazione presso l’ufficio del Catasto di una istanza in forma scritta contenente i dati rilevanti da modificare, supportata da atti notarili e documenti che attestino l’errore rilevato in Catasto.

Nel caso di studio in esame, attraverso lo strumento dell’istanza al Catasto, si può provvedere a cancellare le due particelle 131 e 132 in modo che, mediante la visura catastale per soggetto, venga estratta la sola particella 3525.   © Riproduzione riservata