Donazione immobiliare in regime di comunione dei beni: come funziona?

Tra i desideri di un genitore c’è quello di vedere sistemati i propri figli da un punto di vista sia lavorativo sia affettivo. È molto comune che un figlio si sposi e, magari, acquisti la propria casa con i soldi donati dai genitori. Cosa succede se la donazione immobiliare avviene in regime di comunione dei beni con il coniuge? In caso di futura separazione il coniuge potrà rivendicare il 50% della proprietà? Vediamo qual è la posizione assunta in merito dalla Cassazione.

Attraverso il contratto di donazione un soggetto “donante” trasferisce un proprio diritto ad un altro soggetto “donatario” o assume verso quest’ultimo una obbligazione per spirito di liberalità (art. 769 c.c.). Questo significa che non riceve una controprestazione, non ottiene alcunché in cambio, e la sfera giuridica del donatario verrà incrementata a scapito di quella del donante che subirà, invece, un impoverimento del suo patrimonio.

La legge ha previsto per l’atto di donazione la “forma solenne” e infatti prescrive la sua nullità nel caso in cui non venga stipulata alla presenza di due testimoni per atto pubblico. Per cui in mancanza della forma prescritta, con il necessario intervento del notaio, nessun diritto si considera trasferito e nessun obbligo è assunto.

Per quanto riguarda la tassazione del contratto di donazione e le imposte ipotecaria e catastale in caso di donazione immobiliare, vi consigliamo la lettura del nostro articolo dedicato ai costi della donazione.

Come funziona la donazione indiretta

Quando detto fino a ora vale per le donazioni che avvengono secondo le modalità prescritte dalla legge, cioè quelle stipulate con l’atto pubblico. Nella quotidianità, tuttavia, l’intento di beneficiare un altro soggetto senza avere nulla in cambio si verifica di frequente nei rapporti tra persone legate da vincoli familiari o affettivi e questo avviene attraverso strumenti diversi dalle sopraccitate donazioni “formali”.

Pensiamo al genitore che paga un debito del figlio, oppure che mette a disposizione dello stesso una somma di denaro che viene poi utilizzata per l’acquisto di una casa. In questi casi non siamo in presenza di una donazione affetta da nullità per mancanza della forma prescritta dalla legge, ma di una valida donazione indiretta.

La donazione indiretta si verifica, quindi, in tutti quei casi in cui all’arricchimento del beneficiario corrisponde un impoverimento del disponente senza però che sia stipulata una donazione “formale”. Si ottiene il medesimo risultato economico, ma “indirettamente” e cioè senza l’aspetto tecnico giuridico rappresentato da un contratto avente la forma di un atto pubblico notarile.

Alla donazione indiretta si applicano le regole sostanziali dettate dal codice civile per la donazione vera e propria, come ad esempio le norme in tema di lesione della quota di legittima.

Comunione dei beni e donazione indiretta

Uno degli esempi più frequenti di donazione indiretta è, come anticipato, quello del figlio che acquista un immobile utilizzando il denaro regalatogli dai genitori. In questo caso, un aspetto da considerare è l’applicazione dell’eventuale regime di comunione legale dell’acquirente.

Se il figlio che acquista l’immobile è sposato in regime di comunione dei beni con il coniuge, il bene diverrà di proprietà comune. Tuttavia, sono previste dalla legge alcune eccezioni. Tra queste rientrano i beni ricevuti per donazione, che sono considerati beni personali e restano di proprietà esclusiva. Ciò significa che se i genitori effettuano una donazione immobiliare a favore del figlio, l’immobile resterà sempre un bene personale.

Ma se il figlio acquista con il denaro dei genitori una casa familiare cosa succede?  La Cassazione si è espressa più volte in merito e spesso con sentenze diametralmente opposte. Vi riportiamo due recenti casi che testimoniamo proprio queste posizioni contrastanti.

La Corte di Cassazione Civile, con Sentenza n. 19537 del 24 luglio 2018, ha stabilito che nel caso in cui la donazione indiretta di un genitore al figlio riguardi solo una somma di denaro da utilizzare per l’acquisto di una casa familiare, il figlio, impiegando tale somma nell’acquisto da condividere con la futura moglie, dona a questa il 50% della proprietà consentendone l’intestazione alla medesima.

Con l’ordinanza n. 31978 dell’11 dicembre 2018, la Cassazione ha affermato invece che l’immobile comprato grazie al denaro dei genitori non rientrava nella comunione e quindi non andava diviso tra marito e moglie in caso di separazione.

Considerate tali interpretazioni contrastanti, la soluzione per evitare il rischio che la casa donata al figlio rientri in comunione consiste nell’acquisto dell’immobile prima da parte dei genitori. Questi dovranno poi, con un successivo rogito, effettuare la donazione immobiliare al figlio. Solo così l’immobile non entrerà mai nella comunione legale di quest’ultimo con il coniuge.