Donazione di un Immobile ad un Figlio: come avviene e quanto costa?

La donazione di un immobile a un figlio è un atto sempre più comune, almeno in Italia dove il possesso di una casa è ancora visto come una sorta di cassaforte e di garanzia per affrontare i periodi di crisi e insicurezza. Donare, una casa o qualunque altro tipo d’immobile, è un atto che si fonda sulle intenzioni positive che un individuo, in questo caso il padre, nutre nei confronti di un altro soggetto, in questo caso il figlio.

In termini pratici la donazione è un atto di trasferimento, un negozio giuridico, a titolo gratuito che si sviluppa tra due persone dove una si priva di un proprio bene immobile a favore di un altra persona. La persona che cede il bene, allo stato pratico, decide d’impoverirsi per arricchire un’altra persona.

Come avviene la donazione di un immobile ad un figlio? Come si può trasferire la proprietà di un immobile al figlio?

Indice.

Quando si scegli di fare una donazione di un immobile a un figlio è necessario porre la giusta dose di attenzione ai diversi passaggi che sono necessari.

In primo luogo, nel caso della donazione di un immobile ad un figlio è importante sottolineare come il negozio altro non sia che un anticipazione dell’eredità, in quanto il donante (il padre) cedeall’erede (il figlio) un immobile in un momento antecedente alla sua morte.

Un fatto che viene visto quasi con sospetto da parte del legislatore, che infatti ha scelto di introdurre nel nostro ordinamento diversi strumenti atti a limitare l’efficacia della donazione di un immobile tra un padre e un figlio.

Come trasferire la proprietà di un immobile da padre a figlio?

Un immobile può essere donato da un padre ad un figlio in modalità diretta (donare un immobile di cui si è già in possesso) e in modalità indiretta (donare un immobile di cui non si è in possesso ma che si intende acquistare).

Tra le due soluzioni esiste una grande differenza, in particolare per quanto riguarda la burocrazia necessaria a svolgere i due negozi. In caso di donazione diretta infatti gli atti notarili da fare sono due: un primo atto con cui si acquista il bene e un secondo atto con cui invece si scegli di donare l’immobile.

Diverso sarà invece il caso in cui si vuole donare indirettamente l’’immobile. In questo caso infatti l’immobile sarà si acquistato dal padre, ma sarò intestato fin da subito al figlio. Lo donazione indiretta si caratterizza quindi per la presenza di un solo atto notarile, quello classico di compravendita. La donazione indiretta è quindi un negozio di donazione imperfetto, in quanto tecnicamente non vi è nessuna donazione esplicitata.

Come trasferire la proprietà di un immobile da padre a figlio con un atto di donazione diretta?

In caso di donazione diretta è necessario svolgere tutte le pratiche rivolgendosi ad un notaio e preoccuparsi della presenza di due testimoni.

N.B. Se il figlio che dovrà ricevere l’immobile è ancora minorenne è necessario presentare prima un’istanza al giudice tutelare con cui si chiede l’autorizzazione: (l’istanza richiede solitamente un periodo di due / tre mesi per poter ottenere risposta, ma di norma è lo stesso notaio che se ne occupa al posto vostro).

Ma torniamo, a bomba, sul tema. Chi volesse fare una donazione di un immobile ad un figlio dovrà porrà il giusto grado di attenzione ai diversi aspetti fiscali che caratterizzano il negozio in oggetto. Se l’immobile oggetto del negozio di donazione è stato acquistato attraverso un bonus fiscale, il donante dovrà attendere almeno cinque anni per procedere alla donazione (in caso contrario l’Agenzia Delle Entrate vorrà rientrare in possesso delle quote delle imposte non versate e risparmiate nel momento dell’acquisto).

Quanto costa un atto di donazione ai figli dal Notaio?

Soldoni alla mano, donare una casa ad un figlio prevede il pagamento di una specifica imposta sulle donazioni, ma solo se l’immobile ha un valore eccedente il milione di euro.

L’imposta si caratterizza per l’obbligo di versare una tassa del 4% applicata sui valori catastali che eccedono il milione di euro (per semplificare il concetto: se una casa ha un valore di 990 mila euro non si dovrà pagare nessuna percentuale, ma se la casa ha un valore catastale di 1 milione e 100mila euro si dovrà pagare una tassa calcolata sul 4% di 100mila euro, 4000 euro).

Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:

• l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
• l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile

Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

Vendere un immobile donato è ovviamente possibile, a patto che si rispettino alcuni brevi suggerimenti. Per evitare speculazioni, la Legge ha imposto che il figlio che riceve in dono una casa (avvalendosi del bonus prima casa) non possa vendere la stessa prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito notarile.

Diverso è invece il caso degli immobili che sono stati acquistati senza accedere alle agevolazioni fiscali previste dai diversi bonus. In questo caso, per immobili acquistati senza bonus, il figlio potrà vendere la casa in qualsiasi momento senza paura di incorrere in eventuali problemi di carattere fiscale.

Come intestare casa ai figli maggiorenni?

Per intestare casa al figlio è necessario porre in essere gli atti tipici di una donazione indiretta. Nel caso di donazione indiretta infatti è il genitore a pagare direttamente la casa (oppure accredita sul conto del figlio la somma necessario ad acquistare la casa) mentre al figlio sarà semplicemente intestata la casa.

Come abbiamo già visto, nel caso il figlio sia minorenne è necessario richiedere un autorizzazione al giudice tutelare, ma se il figlio è già maggiorenne è sufficiente che questo dia il consenso e presenzi dinanzi ad un notaio.

Chi paga le spese per un atto di donazione?

Come abbiamo già avuto modo di sottolineare in un precedente articolo, le spese notarili in un negozio devono essere sopportate da chi acquisisce un reale vantaggio.

Quindi, interpretando estensivamente la norma sulle vendite, anche in caso di donazione, possiamo affermare che anche nel caso di una donazione di un immobile le spese notarile devono essere pagate dal soggetto che dal negozio si arricchisce e non dal soggetto che dona il bene.