Diritto di proprietà per usucapione: ecco come si ottiene
Il riconoscimento del diritto di proprietà per usucapione è una situazione particolarmente complessa per gli amministratori di condominio. Nella compilazione del registro di anagrafe condominiale è, infatti, necessario accertare chi sia il legittimo proprietario. Il solo possesso del bene non è condizione sufficiente per l’attribuzione del titolo di proprietà dell’unità immobiliare. Esaminiamo le caratteristiche, le modalità di acquisizione e la procedura.
L’istituto dell’usucapione è disciplinato dall’art. 1158 c.c. ed è una modalità di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà. In questo caso, infatti, il titolo di proprietà non viene trasferito dal legittimo proprietario in forza, ad esempio, di un atto di compravendita. Non è, quindi, necessaria la volontà o la collaborazione del proprietario ma l’acquisizione del diritto di piena proprietà si fonda esclusivamente sul possesso.
L’art. 1140 c.c. lo definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale“. Il possesso non è un diritto ma uno stato di fatto che si concretizza con l’esercizio del potere su un bene. La giurisprudenza lo identifica con tre caratteristiche essenziali:
- animus possidendi, la volontà espressa e manifesta di possedere un bene
- animus rem sibi habendi, la volontà di esercitare su un bene i poteri del titolare di un diritto reale
- corpus possessionis, il bene oggetto del possesso
Il diritto di proprietà
Il diritto di proprietà è riconosciuto dal nostro ordinamento giuridico con l’art. 832 e s.s. del Codice Civile che stabilisce che “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo …). Il proprietario può, quindi, disporre liberamente del bene. Come? Lo può alienare, donare, concedere in locazione o può trasferire parte del suo diritto a terzi, la nuda proprietà, riservando per sé l’usufrutto.
Il proprietario ha il diritto di godere liberamente e pienamente del bene “entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” (art. 832). Ma cosa succede se il legittimo proprietario non esercita il suo diritto di godimento? Il diritto di proprietà, come abbiamo visto, può essere acquisito a titolo derivativo o originario. Nella fattispecie, le modalità di acquisto a titolo originario sono:
- accessione
- invenzione
- occupazione
- specificazione
- unione o commistione
- usucapione
Come si ottiene il diritto di proprietà per usucapione
L’usucapione si fonda sul possesso del bene che deve essere:
- continuo
- pacifico
- ininterrotto
- manifesto
Tra i requisiti non rientra la buona fede. Non è quindi necessario che il soggetto non sia a conoscenza di ledere un diritto altrui. Pertanto, chi esercita il possesso su un bene può essere edotto che il bene sia di proprietà di terzi. È sufficiente che l’esercizio del possesso venga intrapreso in assenza di violenza e clandestinità. In questa fattispecie, l’usucapione sarebbe inficiata da un vizio individuato dall’art. 1163 c.c.
Solo nel caso di usucapione abbreviata, il possesso deve essere acquisito in buona fede mediante un titolo in astratto idoneo.
I termini per l’usucapione
In funzione della tipologia del bene, delle modalità di esercizio del possesso (in buona o mala fede) e della presenza di un titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto di proprietà, si hanno diverse durate. I termini decorrono dalla data di conseguimento ed esercizio del possesso o dalla data di cessazione dello stato di clandestinità e violenza.
| Tipologia di bene | Durata |
| beni immobili e universalità di beni mobili | 20 anni (art. 1158 e 1160 c.c.) |
| beni mobili possesso in buona fede senza titolo | 10 anni |
| beni mobili possesso in mala fede senza titolo | 20 anni (art. 1161 c.c.) |
| beni mobili possesso con titolo | immediato |
| beni mobili registrati possesso in buona fede | 3 anni |
| beni mobili registrati possesso in mala fede | 10 anni (art. 1162 c.c.) |
L’accertamento dell’usucapione
Il semplice e solo possesso continuo, pacifico ed ininterrotto non è condizione sufficiente per il trasferimento del diritto di proprietà. Il soggetto usucapente ha il diritto e dovere di far valere il proprio diritto in via giudiziale. In concreto, con la domanda di usucapione dovrà citare in giudizio il legittimo proprietario e presentare le prove del suo possesso. Come? Attraverso il ricorso a testimoni, documenti e fatture attestanti le opere eseguite nel corso degli anni sul bene. Ad esempio, potrà presentare le fatture di acquisto di recinzioni, manufatti, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Tutti elementi che verranno valutati dal Giudice.
Con la sentenza giudiziale e la conseguente trascrizione nei pubblici registri (art. 2651 c.c.), il diritto di proprietà verrà trasferito dal precedente proprietario all’usucapente. Da rilevare che la sola domanda non costituisce un titolo idoneo al trasferimento della proprietà. Solo a seguito della sentenza di accertamento si compirà, dal punto di vista giuridico, il trasferimento del diritto di proprietà.
4 commenti per "Diritto di proprietà per usucapione: ecco come si ottiene"
Buonasera,vorrei capire come funziona l’usucapione per quanto riguarda un terreno pulito da 20 anni dal vicino, di cui i proprietari sono morti inizi anni 90 circa
Grazie mille
Buongiorno Damiana, l’usucapione permetterebbe al vicino di acquisire la proprietà del terreno se lo ha posseduto in modo continuativo, pacifico e pubblico per 20 anni. Con i proprietari originali deceduti e senza interventi degli eredi, il vicino potrebbe avviare un procedimento giudiziario per ottenere il riconoscimento legale della proprietà. Per valutare se effettivamente sussistano i presupposti per procedere in tal senso, le consigliamo di consultare un avvocato specializzato. Cordiali saluti.
Buonasera,
ho acquistato all’asta alcuni terreni fra cui uno che risulta occupato da un terzo da anni, recintato e di fatto in suo possesso. Io ero interessato ad una particella, ma il lotto di vendita ne comprendeva anche altre fra cui questa.
Io con garbo mi sono presentato e fatto presente di essere il legittimo proprietario. Può questa persona chiedere usucapione su un terreno soggetto a procedura esecutiva e acquistato all’asta da un terzo?
Gentile Andrea, trattandosi di una casistica specifica, è necessario sottoporre il suo quesito all’attenzione di un legale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere per tutelare i suoi interessi. Cordiali saluti.