Diritto di prelazione nella vendita di immobili: come funziona?
La legge o le parti possono attribuire in alcuni casi un diritto di prelazione. Ma cosa è questo diritto, in quali casi si applica alla vendita di immobili? Vediamolo in questa guida completa.
INDICE:
Che cosa si intende per diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione impone al venditore l’obbligo di interpellare il beneficiario della prelazione prima di stipulare un determinato contratto con un terzo soggetto. La prelazione, dunque, attribuisce al titolare del diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, a qualsiasi altro soggetto.
Come funziona la prelazione su un immobile
Il diritto di prelazione può avere ad oggetto un immobile. Come anticipato ad inizio articolo, ci sono casi specifici stabiliti per legge ma nulla vieta alle parti di prevedere un patto di prelazione laddove nulla è previsto obbligatoriamente dal legislatore.
La prelazione legale
La prelazione legale può verificarsi solo in alcuni casi espressamente indicati nel nostro ordinamento giuridico. Tra i più rilevanti:
- la prelazione del coerede, ai sensi e per gli effetti dell’art. 732 c.c.. Questa si verifica quando un altro coerede vuole vendere la sua quota di eredità o parte di essa;
- nella vendita di un fondo rustico, la prelazione agraria spetta all’affittuario coltivatore diretto di un fondo rustico o, in mancanza, al proprietario coltivatore diretto del fondo confinante (articolo 8 legge 590/1965 e articoli 7-8 legge 817/1971);
- nell’alienazione di un immobile locato, la prelazione spetta al conduttore dell’immobile (articolo 38 legge 392/1978).
Il diritto di prelazione legale è opponibile ai terzi, nel senso che in caso di violazione il titolare ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.
Qual è la durata del diritto di prelazione?
Coloro a cui è riconosciuto il diritto di prelazione hanno un periodo di tempo per poterlo esercitare, dopodiché decade.
Facendo rifermento ai casi di prelazione legale evidenziati nel precedente paragrafo, questa deve essere esercitata entro:
- due mesi dalla notifica della proposta di alienazione al coerede, in caso di prelazione ereditaria;
- trenta giorni dalla notifica della proposta di alienazione al coltivate, per la prelazione agraria;
- sessanta giorni dalla comunicazione di intenzione di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato.
Quando l’inquilino ha il diritto di prelazione nella vendita di immobili?
In base a quanto stabilito dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“, a determinate condizioni, in caso di vendita dell’immobile adibito a uso abitativo, il conduttore ha il diritto di prelazione sullo stesso.
Nelle locazioni ad uso abitativo, questo diritto in favore del conduttore è previsto infatti solo nell’ipotesi prevista alla lettera g) dell’art. 3 della L. 431/98. Si tratta cioè del caso in cui il locatore, alla prima scadenza, neghi il rinnovo del contratto in quanto intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti.
Il diritto potrà essere esercitato con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La prelazione volontaria
Attraverso la prelazione volontaria una parte promette all’altra di preferirla a qualsiasi terzo nella stipulazione di una futura compravendita.
Se il venditore non offre il bene al titolare del diritto di prelazione e vende a un terzo, è tenuto al risarcimento dei danni a favore del primo. Il contratto di compravendita così concluso sarà comunque efficace. Questo perché il patto di prelazione ha una mera efficacia obbligatoria tra le parti.
