Diritti e obblighi del venditore nella compravendita immobiliare
La decisione di vendere un immobile può derivare da varie motivazioni. Si può decidere di vendere casa per acquistarne un’altra più consona alle proprie esigenze. Oppure si vende un immobile per disporre della liquidità necessaria per realizzare un nuovo progetto. Anche ne caso della donazione immobiliare da un genitore ai figli, occorre prestare sempre attenzione a tutte le fasi della compravendita immobiliare. In particolare, analizziamo i doveri e gli obblighi del venditore sia nella fase preliminare del contratto preliminare sia nelle fasi successive alla stipula dell’atto notarile.
Il contratto di compravendita è disciplinato dall’art. 1470 del Codice civile. Con il contratto il venditore trasferisce la proprietà di un bene ad un altro soggetto, l’acquirente, dietro il corrispettivo di un importo pattuito tra le parti. In ambito immobiliare le parti, venditore e acquirente, sono tenute a rispettare obblighi ed impegni precisi. Sostanzialmente, il primo si impegna a cedere la proprietà dell’immobile oggetto di compravendita. Il secondo, l’acquirente, si impegna a corrispondere integralmente il prezzo pattuito nelle modalità concordate tra le parti. Il notaio svolge il ruolo di “garante” dell’atto di compravendita a tutela di entrambe le parti e del rispetto delle norme in materia civile, fiscale e urbanistica.
Diritti e obblighi del venditore
Il venditore ha il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito. La transazione viene completata al momento della stipula dell’atto notarile. Se l’acquirente ricorre ad una banca per un mutuo ipotecario, l’importo verrà erogato dall’istituto di credito direttamente a favore dell’acquirente. Nel caso in cui l’acquirente sia in grado di provvedere direttamente al saldo del prezzo, il venditore riceverà un bonifico bancario o un assegno, preferibilmente circolare. In quel momento, ossia con il saldo del prezzo, si perfezionerà il contratto di compravendita immobiliare.
Il nostro ordinamento dispone in modo preciso i doveri e gli obblighi del venditore. Con il contratto di compravendita, il venditore (art. 1476 c.c.) infatti si obbliga a:
- consegnare l’immobile all’acquirente
- trasferire la proprietà o altro diritto reale a favore dell’acquirente
- garantire l’acquirente dal rischio di evizione e dai vizi
La consegna dell’immobile
L’art. 1477 c.c. precisa che l’immobile oggetto di compravendita deve essere consegnato “nello stato in cui si trovava al momento della vendita“. Il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente anche gli accessori e le pertinenze dell’unità immobiliare. Spettano altresì all’acquirente anche i frutti derivanti dall’immobile con decorrenza dalla data di stipula dell’atto notarile. Il venditore è inoltre obbligato a rendere disponibili titoli e documenti relativi alla sua proprietà. Li analizziamo nel dettaglio di seguito.
Il venditore ha, inoltre, l’obbligo di custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia sino alla data di consegna. Questa solitamente coincide con la data della stipula del rogito ma niente vieta che le parti possano accordarsi in modo differente. Con il contratto preliminare le parti possono accordarsi per la consegna dell’immobile anticipata rispetto al rogito. In questo caso l’acquirente viene immesso nel solo possesso. Il trasferimento della proprietà si compirà solo con l’atto notarile. Giova ricordare che in questo caso il venditore continua ad essere responsabile dell’immobile in termini civili e fiscali e che eventuali inadempimenti posti in essere dall’acquirente durante il possesso saranno a suo carico.
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Il trasferimento della proprietà
Il venditore è obbligato a garantire il trasferimento del diritto reale a favore dell’acquirente. Pertanto, se al momento del contratto preliminare di compravendita l’immobile non fosse di proprietà del venditore “… questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore” (art. 1478 c.c.). Onde evitare di incorrere in lunghe ed estenuanti cause giudiziarie, è bene che l’acquirente si accerti sempre della effettiva proprietà dell’immobile in capo al venditore.
Il bene oggetto di compravendita potrebbe essere, infatti, di proprietà anche di più persone, fisiche o giuridiche. L’acquirente potrebbe incorrere nel rischio di sottoscrivere un compromesso di compravendita con un soggetto che è proprietario ma solo in parte del bene. Un check up immobiliare consente di chiarire ogni dubbio e disporre di una situazione chiara e definita.
La garanzia da evizione e da vizi
Si tratta di due forme di garanzia a tutela dell’acquirente, la prima di natura giudiziaria la seconda materiale. In entrambi i casi il venditore si obbliga a garantire l’acquirente da eventuali rischi derivanti da evizione o vizi occulti.
La garanzia per evizione
In conseguenza di un accertamento giurisdizionale della titolarità della proprietà in capo al venditore, si compie l’evizione (art. 1485 c.c.). L’acquirente in questo modo viene privato del suo diritto al trasferimento del bene. Gli obblighi del venditore in questo caso prevedono:
- il risarcimento del danno subito dall’acquirente
- la corresponsione del valore dei frutti
- il rimborso delle spese sostenute dall’acquirente
La garanzia da vizi
A norma dell’art. 1490 c.c., il venditore deve garantire l’acquirente che l’immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi. I vizi possono non consentire l’utilizzo ed il godimento pieno o parziale del bene così come possono diminuire il valore attuale e prospettico. L’acquirente può optare per la risoluzione del contratto o per una azione risarcitoria. In ogni caso il venditore è obbligato a risarcire l’acquirente da eventuali danni e spese subiti.
Gli adempimenti a carico del venditore
L’art. 1477 prevede espressamente, tra gli obblighi del venditore, la consegna dei documenti e titoli relativi all’immobile. Ma quali sono esattamente e, soprattutto, come si possono recuperare?
L’atto di provenienza
Il documento principale che attribuisce la titolarità giuridica di un diritto reale in capo al venditore è l’atto di provenienza. Questo può essere costituito da un atto di compravendita, di donazione o da una successione. Anche un decreto di trasferimento immobiliare del Tribunale costituisce un atto valido per la provenienza. Il venditore, in ogni caso, è tenuto a renderlo disponibile e consegnarlo all’acquirente. Come?
Gli atti di trasferimento di diritti reali sono archiviati negli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) della Agenzia delle Entrate. Se l’atto è stato stipulato dopo il 1970, sarò possibile estrarlo attraverso la piattaforma Sister con una visura ipotecaria. In questo modo disporremo però solo dell’elenco delle formalità o atti registrati. Sarà necessario richiedere anche la nota di trascrizione in modo da disporre delle informazioni essenziali contenute nell’atto notarile.
Leggi anche >> Atto di provenienza: cos’è e chi lo rilascia
La conformità catastale
Nell’atto di compravendita l’immobile deve essere individuato attraverso i dati catastali (sezione urbana, foglio, particella o mappale, subalterno). In caso di ristrutturazioni o frazionamenti o variazioni d’ufficio i dati potrebbero essere variati nel corso del tempo. Il venditore è obbligato a fornire all’acquirente tutta la documentazione necessaria per certificare la conformità catastale. In particolare, la rispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria depositata in Catasto per consentire all’acquirente di verificare eventuali difformità.
Il venditore, in sede di stipula del’atto notarile, a pena di nullità dello stesso, deve asseverare che l’immobile oggetto di compravendita è conforme a quanto risulta in Catasto. La dichiarazione del venditore attiene non solo ai dati catastali ma, soprattutto, alla rappresentazione dell’immobile nella planimetria catastale che deve essere conforme allo stato reale.
Quali documenti dovrà consegnare il venditore?
In sostanza, il venditore dovrà consegnare all’acquirente:
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Visura catastale storica immobilePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Planimetria catastale onlinePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Estratto di mappa catastalePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Elaborato planimetrico catastaleSpecifichiamo che l’estratto di mappa catastale dovrà essere consegnato nel caso si tratti di terreni, mentre l’elaborato planimetrico catastale sarà indispensabile per la definizione delle parti comuni condominiali.
La conformità urbanistica
Tra gli obblighi del venditore rientra anche la consegna dei documenti relativi alla edificazione del fabbricato. In particolare, il venditore deve garantire l’acquirente che l’immobile è stato edificato nel rispetto delle norme urbanistiche. Attenzione! Il notaio non è tenuto ad asseverare le dichiarazioni del venditore. La funzione del notaio è quella di verificare la disponibilità e la consegna dei titoli e documenti relativi all’immobile. Il notaio, infatti, non è responsabile in caso di dichiarazione mendaci rese dal venditore.
In merito alla conformità urbanistica, il venditore dovrà consegnare:
- certificato di destinazione urbanistica, CDU (nel caso di terreni)
- copia del titolo edilizio (licenza di costruzione, denuncia di inizio attività, SCIA)
- copia di eventuali licenze edilizie riferite a varianti e opere di ristrutturazione
- certificato di agibilità
- certificazione di conformità degli impianti
- attestato di prestazione energetica, APE
75 commenti per "Diritti e obblighi del venditore nella compravendita immobiliare"
Sto vendendo casa avuta in eredità da genitore. E’normale che una banca, per dare il mutuo all’acquirente, chieda al venditore dell immobile oltre che la planimetria e rigito anche l’atto di successione ? Hanno già l allineamento catastale con il mio nome . Perché una banca chiede un documento così privato al venditore per dare il mutuo all’acquirente ?
Buongiorno Luca, tra i documenti richiesti dalla banca vi è anche l’atto di provenienza dell’immobile, che in questo caso è una successione. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo casa e vorrei sapere se quando firmo l’accettazione della proposta di acquisto l’immobiliare è obbligato – per legge (se si, mi indichereste gentilmente gli articoli) – a consegnarmi copia integrale della proposta. Grazie
Andrea
Gentile Andrea, è buona prassi consegnare una copia del contratto firmato ad entrambe le parti, ma non siamo a conoscenza di riferimenti normativi in tal senso. Cordiali saluti.
Salve ho comprato casa nel 2021 , abbiamo deciso di vendere e abbiamo scoperto che non corrisponde sui i documenti catastali del comune Tutto i cambiamenti che hanno fatto e un geometra ci ha detto che dobbiamo pagare 2.500 euro per sistemare tutto seno non riusciamo a vendere , abbiamo avuto problemi con la biologica da quando la abbiamo comprato è venuto dentro casa rovinando i muri e tappeti almeno tre volte i vicini ci hanno detto che questo problema c’è stato sempre ma mai risolto cosa possiamo gare
Buongiorno Silvana, potrebbe rivolgersi al un legale per verificare se vi siano le condizioni per un risarcimento danni. Cordiali saluti.
Buon giorno,
Ho acquistato casa da un mese ho un problema con la caldaia posso rivalermi sul venditore( la casa acquistata ha 20 anni)
Gentile Maurizio, le consigliamo di rivolgersi ad un legale per valutare se vi siano i presupposti per intentare una causa contro il venditore. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo una casa che ha 1000 metri quadrati di terreno. Il terreno della proprietà non è recintato. È presente un recinto che fece mio padre per definire l’orto che amava fare.
L’agenzia che si sta occupando della vendita vuole addebitare i costi del geometra che si occuperà di definire il terreno e mettere I picchetti. Chiedo se questi costi sono a carico del venditore o del compratore? Non sono sufficienti i documento al catasto per definire I metri del terreno in vendita? Grazie per l’aiuto.
Buongiorno Federica, solitamente è un costo a carico del venditore, onde evitare che in futuro il nuovo proprietario sia sottoposto ad una azione di regolamento di confini. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo casa e nel preliminare è stato inserito il Patto “La proprietà e la piena disponibilità, insieme al possesso, dell’immobile libero da cose, occupanti e conduttori a qualunque titolo, ad ogni effetto di legge, verrà trasferito dalla parte promittente venditrice alla parte promissoria acquirente entro e non oltre la data dell’atto definitivo di compravendita.” Stante a questa dicitura, posso togliere i lampadari? Volessi lasciare mobili all’interno dell’appartamento lo potrei fare senza innescare problematiche? Ringrazio per la cortese risposta.
Buongiorno Fabio, in base a quanto ci riporta, l’immobile dovrà essere trasferito libero di cose, per tal motivo, salvo diverso accordo con l’acquirente, non dovranno essere presenti mobili. Cordiali saluti.
Buongiorno. Mi accingo a concludere un atto di compravendita immobiliare importante e, vista la condotta delle parti e del notaio tenuta fino ad oggi(poco trasparente e poco professionale), vorrei sapere se, in qualità di venditrice, ho diritto a prendere visione della bozza dell’atto qualche giorno prima. Il notaio si è già opposto alla richiesta.
Cordiali saluti
Silvia
Buongiorno Silvia, non ci risulta che esista una normativa che preveda tale diritto, potrebbe essere a discrezione del notaio. Cordiali saluti.
Salve, ho venduto casa da poco, la proprietà è degli acquirenti, il possesso ancora mio fino a data stabilita di comune accordo. In questi mesi sono tenuto a far entrare in casa gli acquirenti e i loro tecnici per rilevamento di misure o preventivi per lavori da realizzare?
Buongiorno Angelo, dipende da quanto avete pattuito. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo una vecchia casa e vorrei che il notaio inserisse nell’atto che l’acquirente ha fatto visionare, da un suo tecnico di fiducia, la casa e tutta la documentazione catastale ed urbanistica e npon ha rilevato alcun vizio o incongruenza che possa anche in futuro inficiare questa compravendita. Crede sia possibile?
Buongiorno Vincenzo, in questi casi è consigliabile confrontarsi direttamente con il notaio per verificare se sia possibile includere tale dicitura. Cordiali saluti.
Vorrei averr delucidazioni per una controversia di carattere urbanistica su particella immobbiliare casa stile liberty sui potrebbe richiederr un danno risarcitorio elevato ka pronissaria lo occupa senza averr nessun titolo non ha fatto il rogito
Gentile Fabio, trattandosi di un caso specifico le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere. Cordiali saluti.
Buonasera,sto acquistando casa,in prima battuta l agenzia che ci segue disse che l allarme perimetrale era nel prezzo casa,uma volta firmata la proposta di acquisto e accettata ci dice che no,non ne fa parte.
Inoltre il controsoffitti con faretti che hanno creato i venditori deve restare o sono tenuti a toglierli?grazie
Buongiorno Sara, le suggeriamo di verificare che nella proposta di acquisto firmata sia specificato che l’allarme perimetrale non fosse incluso nel prezzo di vendita. Non vi è inoltre obbligo di rimozione del controsoffitto con i faretti se questo intervento non è stato pattuito nel contratto. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Dopo il preliminare di compravendita, firmato dopo aver visto tutte le carte riguardanti l’immobile, l’acquirente pretende la messa a terra in quanto assente, a carico della venditrice. È lecito?
Buongiorno Giuliana, tale presa potrebbe sorgere nel momento in cui sia stato indicato nel preliminare che lo stato degli impianti è a norma. Cordiali saluti.
Domanda: Abbiamo fatto i preliminari tanto per comprare casa come per vendere la nistra casa attuale, in entrambi casi c’era in ballo la domanda del 110, nella nostra palazzina è stato portato avanti e approvato, come venditori l’agenzia ha confermato che ci toca pagare la una parte di questi lavori, e così faremo. Nel caso della casa che devo acquistare ci avevano accennato che anche la loro domanda sarebbe andata avanti ma abbiamo scoperto che i venditori hanno detto a gli altri proprietari della palazzina che loro non farebbero parte della domanda per il 110 perché i compratori non eranno d’accordo. Questa è stata un menzogna, prima del preliminare il venditore ci ha chiesto una importante somma di denaro in più per l’appartamento si volevamo il 110, le ho detto che no gli dare di più di quello che aveva chiesto ma che non ci opponevamo ai lavori di ristrutturazione del 110, non ancora approvati è che era libero di non vendere l’immobile si così desiderava,
ma siamo andati avanti , ha chiesto comunque di piu per la caparra, avevamo accordato una cifra ma voleva il doppio. Sta a dire che ci ha dato buca 3 volte per la firma del preliminare. Comunque siamo andati avanti e si ha stipulato il preliminare. Quando nella mia attuale palazzina ci ha arrivata la accettazione della domanda per i 110 noi abbiamo dato per scontato che anche dall’altra parte era stato così ma ho incontrato un vicino della futura casa che ha confermato le mie paure: il venditore ha fatto cadere la domanda dicendo che noi no abbiamo voluto farla. Tra l’altro abbiamo chiesto il mutuo e nella banca ci chiedono la planimetria attualizata, sono 15 giorni che il venditore sa che ci serve e no si ha a fatto vivo, lui sapeva da dicembre la data del nostro appuntamento, le avevamo avvisato giusto per darle tempo ad avevere l’occorrente. L’agenzia sparisce a momenti e non ci tiene al corrente, solo dopo di tante sollecitazioni e giustificando al venditore ogni volta perche sono amici. Infine ho chiesto da più di un messe visitare la casa ma non ho risposta, ho chiesto delle foto e non mi hanno voluto darle, in principio abbiamo agito sulla fiducia che piu avanti potevamo prendere le misure con calma perche conoscevamo il venditore ma adesso no risponde ai nostro diritto di visitare la casa. Vorrei sapere si ci sono le condizioni per annullare il preliminare? Il venditore ha attuato di mala fede fino a adesso, mettendo anche in contro anche i futuri vicini per la decisione di negare a tutti il 110 e dire che siamo stati noi a non volerlo. Sono molto angosciata per questa faccenda.
Buongiorno Blanca, essendo una situazione articolata, che andrebbe analizzata nel dettaglio, le suggeriamo di confrontarsi con un legale, al fine di chiarire quali siano i suoi diritti ed obblighi in tale situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Ho acquistato un immobile accordando consegna posticipata rispetto al rogito. Cosa posso fare se gli ex proprietari decidono di non andarsene alla data prefissata e inserita nell’atto notarile? Specifico che non è stata prevista nessuna penale
Buongiorno Veronica, nel caso il venditore non rispetti quanto pattuito e, nonostante le sue sollecitazioni ad abbandonare l’immobile, si dimostri poco collaborativo. le suggeriamo di rivolgersi ad un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato una casa indipendente, in seguito ad un accertamento catastale sono venuta a conoscenza che dopo il rogito l’ex proprietario ha fatto correggere la planimetria perché una finestra risultava essere una porta. Ad un ulteriore controllo ho visto che nella planimetria corretta mancava un’altra finestra. Sono due anni che sto chiedendo al suo geometra di correggere l’errore ma non ottengo risultati. Chi avrebbe dovuto verificare che le planimetrie fossero corrette? In qualche modo ha sbagliato anche il mediatore,che ha visto l’errore prima del rogito ma ha preferito tacere e ha suggerito al venditore di fare la correzione in un secondo momento senza informarmi? Su chi posso far leva x ottenere la correzione della planimetria? Grazie
Gentile Ester, la verifica delle planimetrie deve essere eseguita in primis dall’acquirente, tant’è vero che il notaio al momento del rogito chiede se i documenti corrispondono allo stato attuale dell’immobile. Le suggeriamo di rivolgersi ad un altro tecnico che possa aiutarla a risolvere la situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato un magazzino c2 in cui c’era un piccolo bagno. Quando sono entrato dopo il rogito il bagno non c’era più. Chiedendo spiegazioni al venditore mi ha detto che lo aveva tolto perché nel frattempo era venuto a conoscenza che si trattava di un abuso non sanabile, visto che in c2 non possono essere costruiti bagni. Ho comprato una cosa diversa da quella che ho visto, anche se tanto nel compromesso che nel rogito si parla di “magazzino” senza riferimenti al bagno. Posso rivalermi in quache modo? Grazie
Buongiorno Luca, dubitiamo possa rivalersi in qualche modo, in quanto ha acquistato un immobile conforme alla planimetria. Se il proprietario avesse lasciato il bagno avrebbe acquistato un immobile con un abuso e, probabilmente, avrebbe avuto successivamente dei problemi. Può confrontarsi con un legale affinché analizzi nel dettaglio la situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Cortesemente gradirei il suo aviso per rassicurare i miei genitori.
Stanno per vendere una splendida casa(anno 1977)in Italia conforme con tutte le pratiche effettuate da un Geometra.
Prossimamente la pratica sara firmata ma ?
La domanda,
1. Come un venditore di una casa del 1977 puo dare una garanzia da evizione e da vizi, non si trovera certamente tra le mura ?
2. Non ci sarebbe un articolo di legge per proteggere anche il venditore e non solo l’acquirente in caso di abuso da parte loro.
Grazie per il suo tempo a disposizione.
Distinti saluti
Gentile Nicola, i vizi di cui si parla nell’art.1490 c.c. sono difetti di una certa consistenza, che rendono l’immobile non idoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
Il nostro consiglio per trovare una risposta approfondita ai Suoi quesiti è quello di chiedere una consulenza ad un legale, in modo che possa risolvere tutti i dubbi dei suoi genitori. Cordiali saluti.
Buongiorno sig Baita,
Mi scusi per Il disturbo..ma ho letto un suo articolo e sono in crisi e vorrei espressamente un suo consiglio.
Le faccio un riassunto della mia situazione:
Io sto comprando casa da un VENDITORE il quale ha messo degli inquilini bell’appartamento che devo comprare in accordi con me con contratto che scadeva il 15 settembre.
Il 30 ho il rogito e da contratto lui mi deve vendere la casa senza cose ne persone ma in realtà ci sono persone e cose ovviamente come mobili e quant’altro.
Calcoli che io e la mia ragazza vorremmo lasciare perdere per giri strani ma nom vogliamo dirlo per non passare nel torto contrattuale.
Il notaio dal quale devo fare il rogito mi ha detto che comunque sia devo pagare €3000 di spese notarili tutta l’agenzia e tutte le spese nonostante non voglia la casa per colpa degli altri.
É corretto?
Buongiorno Daniele, se si ritira dall’affare il Notaio dovrà essere pagato per il lavoro svolto fino a questo momento, così come l’Agenzia immobiliare. Riguardo quest’ultima sarebbe necessario verificare quanto previsto dal contatto di mandato. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare quali siano i suoi diritti e comprendere anche se ritirandosi dall’affare perderà o meno la caparra eventualmente versata al venditore. Cordiali saluti.
Buongiorno.
I miei genitori hanno acquistato una casa all’interno di una corte condominiale. Il venditore ci ha informato solo dopo il preliminare che il tetto necessita di lavori ingenti in quanto ci sono infiltrazioni e bisogna rimuovere amianto. I miei genitori non possono partecipare alle spese e sopratutto se avessero saputi la cosa prima non avrebbero acquistato. Come possiamo comportarci?
Grazie
Gentile Stefania, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per valutare se vi siano i presupposti per intentare una causa contro il venditore. Cordiali saluti.
Buonasera. Abbiamo fatto un compromesso per una casa che fa parte di un fabbricato bifamiliare, sulla quale, dopo causa civile tra i due condomini (la parte venditrice ha perso la causa), c’è una relazione tecnica del tribunale che implica il dover fare dei lavori, capitolato, alla parte venditrice. Nel compromesso non è stato menzionato nulla di questa cosa, e ci è stato detto ad un mese dall’atto. Al notaio è stata fornita la documentazione necessaria per far trascrivere nell’atto che questi lavori dovranno essere fatti dai venditori. Tra una settimana ci sarebbe l’atto, ma i venditori non hanno ancora fatto i lavori e si rifiutano di inserire nell’atto una data entro quando questi lavori finiranno.
Lo possono fare? Si può risolvere il contratto per ciò? A cosa si andrebbe incontro, considerando che noi abbiamo chiesto il mutuo ed è stato già deliberato?
Gentile Anna, sembrerebbe ci siano le condizioni per tirarsi indietro dall’affare, ma trattandosi di una situazione particolare che vede convolto anche un mutuo, le suggeriamo di chiedere il supporto di un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho fatto un’offerta per un immobile il cui annuncio diceva “composto da zona giorno etc. con ampio soppalco che è possibile utilizzare come camera da letto, con annessa cabina armadio”. Anche la prima bozza di preliminare indicava la presenza di una camera da letto. In generale mi dicevano esserci l’agibilità. Però a qualche giorno dalla firma del preliminare mi chiama l’agenzia per dirmi che devono apportare una modifica e che il contratto con conterrà più la descrizione “zona giorno + camera da letto sul piano soppalcato”, bensì “zona giorno + locale di sgombero sul piano soppalcato”. Ho cercato di abbreviare.
Un legale di un’associazione di consumatori mi ha detto che ho diritto alla restituzione della caparra confirmatoria e risarcimento danni, dato che è stato usato un linguaggio fuorviante. Ho anche un testimone.
L’agenzia insiste col dire che l’immobile avrà l’agibilità e che non importa se il soppalco non la ha, perché tutti mettono camere da letto o usano come abitabili i locali di sgombero (!!!).
Non ho parole, solo bisogno di consigli. Grazie.
Gentile Denise, le suggeriamo di seguire i consigli del Suo legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, sto vendendo un appartamento e nel preliminare ho consegnato l’APE e l’agibilità. L’acquirente mi ha chiesto la possibilità di allacciare le utenze prima del rogito per effettuare i collaudi degli impianti. Nel preliminare è stato inserito solo la mia autorizzazione ad effettuare gli allacci ma non i collaudi. Sono obbligata per legge a far effettuare questi collaudi prima del rogito anche se non menzionati nel preliminare? Anticipo che ci sono già i legali in questa vendita.
Grazie
Gentile Francesca, ciò che rileva dovrebbe essere quanto presente nel contratto preliminare. I suoi legali, conoscendo nel dettaglio la situazione, sapranno fornirle supporto in merito. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato un immobile di nuova proprietà e, per il giardino, il capitolato riportava quanto segue:
“Sistemazione zone esterne a verde con terra di coltura riportata pronte per la semina e la
piantumazione (queste ultime escluse).”
In realtà alla fine del terreno, al confine, c’è una riva di circa 2,5 metri che frana e pertanto dovrò renderla sicura con delle terre armate prima di poterla piantumare. E’ giusto, secondo Lei, richiedere al costruttore il rimborso delle terre armate? senza tale intervento, la riva non puo’ essere considerata pronta per la piantumazione come riportato da capitolato.
Grazie per la risposta,
Daniele
Gentile Daniele, trattandosi di una situazione particolare, le suggeriamo di esporre il suo caso ad un legale. Quest’ultimo le indicherà se sussistono le condizioni per poter procedere. Cordiali saluti.
buon giorno.stiamo vendendo casa a un prezzo pattuito.l’acquirente pretende una perizia asseverata,chi la deve pagare?
Gentile Walter, se la perizia asseverata è una conditio sine qua non per la stipula del contratto, è probabile che questa sarà a carico del venditore. Le suggeriamo di chiedere conferma al Notaio che si occuperà della compravendita. Cordiali saluti.
Buonasera,il certificato ape è giusto averlo nel contratto preliminare? perché l’agenzia imm.ha trascritto a fine atto.Quando.l’ho richiesto molte volte. In più ho chiesto il certificato di conformità dell’impianto idrico(dl.46 /90 ormai Dl.2008)e qualora non l’avessero la dichiarazione di rispondenza (dico),so che in teoria spetta al venditore a presentare la richiesta Dico, e mi hanno detto che non c’è più l’obbligo di consegnarlo all’acquirente.
Cosa mi consiglia sul da farsi?Sono documenti obbligatori che si devono dare all’acquirente?
Grazie.
Buongiorno Mia, l’articolo 6, comma 2, del D.L. n. 63/2013 specifica che nel caso di compravendita, se l’immobile non ne è già dotato, il proprietario deve produrre l’attestato di prestazione energetica. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile tale attestato al potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Sembrerebbe, quindi, che ci siano le condizioni per richiedere di visionare tale documentazione prima di arrivare al rogito. Nel caso l’agenzia si dimostri poco collaborativa, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per una consulenza. Cordiali saluti.
Buongiorno,ho contattato il proprietario di un immobile che risultava sui siti internet ad un certo prezzo, il proprietario dopo la mia richiesta di visionare l’immobile ( mi avrebbe ricontattato lui) ha successivamente modificato il prezzo mettendolo più alto di circa 30.000€. Ho diritto di richiedere l’acquisto al precedente prezzo?
Buongiorno Jessica, può certamente provare a far presente la situazione al venditore. Quest’ultimo, tuttavia, potrebbe decidere di vendere l’immobile ad un prezzo differente. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ho visto un annuncio di vendita di una unita’ immobiliare localizzata nel mio condominio ed adibita ad ufficio con una falsa indicazione in locandina di “trilocale con 2 camere”. Conoscendo dove si trova l’ unita’ e le caratteristiche particolari del fabbricato che non consente trasformazioni d’ uso ho scritto all’ Agenzia che mi ha risposto che la trasformazione e’ comunque possibile, mentre a tutti gli non lo e’sia per motivi contrattuali che di impossibilita’ di adeguamento del sistem fognario. Puo’ una Agenzia Immobiliare mettere in vendita una unita’con una differente destinazione d’uso nell’ipotesi di un futura possibile trasformazione? Come posso agire per tutelare un possibile acquirente da un acquisto facile di una unita’immobiliare non congruente alla destinazione d’ uso certificata dal ceretificato diagibilita’ originale?Esiste un organismo che tuteli gli acquirenti da agenzie che vendono immobili con destinazioni non corrette?
Buonasera Giovanni, in realtà è possibile che un’agenzia immobiliare metta in vendita un’unità con una differente destinazione d’uso, poiché quest’ultima potrebbe essere modificata in un momento successivo dall’acquirente stesso. In ogni caso, se lo ritiene opportuno, ha la possibilità di inoltrare una segnalazione alla Camera di Commercio della sua città, dato che a questo ente sono attribuiti compiti di vigilanza sull’operato dei mediatori. L’ufficio si occupa infatti del ricevimento di eventuali esposti, segnalazioni o denunce per l’esercizio abusivo o irregolare dell’attività di agente immobiliare. Cordiali saluti.
Buonasera. Vorrei gentilmente chiedervi un aiuto. Sto comprando un immobile per il quale ho firmato un preliminare nel mese di luglio dove è stato indicato come termine massimo per l’acquisto della casa il 31 ottobre. Ho avuto la delibera del mutuo qualche giorno fa ma il venditore non vuole firmare ancora dicendomi che lo farà al proprio alla fine di questo mese. C’è qualche articolo di legge che stabilisce in questi casi chi fra il venditore e l’acquirente può decidere la data del rogito??
Grazie
Buongiorno Chrysovalentinos, da quanto esposto ci sembra di capire che la data del rogito sia già indicata nel preliminare, ovvero il rogito deve essere stipulato entro il termine massimo del 31 ottobre. L’atteggiamento del venditore risulterebbe, quindi, in linea con quanto indicato nel preliminare. Diverso sarebbe se il rogito slittasse oltre questa data, ma in questo caso sarebbe necessario approfondire se questa data debba essere considerata come elemento essenziale del contratto. Cordiali saluti.
Domanda: nel compromesso è stato stabilito il termine entro cui fare rogito ma il venditore, al momento del compromesso, non ha presentato l’APE e si è attivato solo dopo il compromesso.
Allo scadere del termine previsto per il rogito il venditore adduce come motivazione per l’impossibilità di procedere, che la certificazione (APE) è ferma in Comune e quindi lo sforamento del termine previsto non dipende da lui.
L’acquirente può chiedere comunque il risarcimento del danno o la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, visto che la colpa è comunque addebitabile al venditore che non si è attivato per tempo ovvero prima di procedere con il compromesso?
Buongiorno Veronica, l’articolo 6, comma 2, del D.L. n. 63/2013 specifica che nel caso di compravendita, se l’immobile non ne è già dotato, il proprietario deve produrre l’attestato di prestazione energetica. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile tale attestato al potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Questo significa che l’attestato sarebbe dovuto essere disponibile già al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. Nel testo di quest’ultimo vi è scritta qualche specificazione in merito?
Le consigliamo di richiedere un parere ad un legale per comprendere se vi siano le condizioni per recedere dal contratto e ottenere la restituzione di un importo pari al doppio della caparra versata. Cordiali saluti.
Salve, sono in dubbio se comprare a giorni un sottotetto (H.media 190 cm.), parte di villino A7 costruito nel 2018, per il quale ad oggi non è pervenuta la risposta dell’agibilità dal Comune. Cosa mi consiglia di fare o di chiedere al proprietario attraverso l’agenzia? Grazie
Buongiorno Paola, si tratta di un sottotetto e pertanto non riceverà l’agibilità, in quanto ha un’altezza inferiore a quella necessaria per ottenerla. Cordiali saluti.
Sto per acquistare un terreno, i venditori mi hanno consegnato le visure catastali e i relativi nominativi, ma in una delle particelle (sono 4) risulta un fabbricato di 50 mq, che a mia memoria non l’ho mai visto. con la scritta:
Comune di ……. Diritto del concedente 1/1
Nome e cognome del venditore Proprietà superficiaria 1/1.
Cosa significa? Credo che non possono vendere quella particella in quanto sia il Comune ad essere proprietario?
Resto in attesa di un suo cortese riscontro.
Saluti
Buongiorno Giuseppe, le consigliamo prima di tutto di approfondire la questione relativa al fatto che nella particella risulta il fabbricato ma lei non lo ricorda. Riguardo ai suoi quesiti, invece, le dicitura riportate stanno ad indicare che il Comune è proprietario dell’aerea mentre il venditore ha il diritto di superficie. La vendita è possibile, ma il venditore dovrà chiedere l’autorizzazione del Comune. Cordiali saluti.
Buona sera,vorrei chiederle un parere. Ci è stata venduta la casa con gli impianti nuovi e nella proposta d’acquisto il venditore garantita la loro conformità e che le spese per le certificazioni erano a sue spese. A meno di un mese dal rogito viene fuori che uno dei impianti è incompleto. Posso fare causa sia al venditore perché garantiva la conformità degli impianti e all’agenzia che ha dichiarato il falso? Grazie mille dell’aiuto.
Gentile Jeanette, da quanto ci espone sembra che ci siano i termini per intraprendere un’azione legale e intentare una causa contro il venditore. Le suggeriamo, quindi, di procedere in tal senso per far valere i suoi diritti. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato un immobile tramite agenzia. Nel preliminare è stato indicato che dovevano essere fatti dei lavori nel garage e che a fronte della mia proposta è del rialzo del venditore avrebbe lasciato alcuni mobili. Tutto è filato liscio fino al rogito che è stato concluso. Successivamente abbiamo saputo che la vasca idromassaggio era danneggiata e quindi totalmente inservibile. Il venditore dice di averlo detto all’agenzia, l’agenzia di questa cosa non ci ha detto nulla. Come dobbiamo comportarci? Nel preliminare non è stata indicata la destinazione del mobilio della casa cioè cosa resta e cosa si portano via. Aspetto una vostra chiarificazione. Grazie mille Giulio.
Buonasera Giulio, da quanto esposto sembra che le strade percorribili per lei siano due: fare causa al venditore oppure cercare di risolvere la questione in via bonaria. Purtroppo, essendo il rogito già concluso, non è possibile suggerirle un’altra soluzione. Cordiali saluti.
Rettifico: nella proposta era indicato anche che il bene veniva trasferito con tutti gli accessori.
Gentile Gessica, dipende cosa si intende per accessori e, quindi, se quanto rimosso può essere incluso in tale categoria. Potreste esporre le vostre perplessità al venditore e se non riuscite a risolvere la situazione bonariamente chiedere un parere ad un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, in merito al seguente messaggio
“Gentile Gessica, dipende dagli accordi che avevate preso. Era riportata qualche specificazione nel compromesso e poi nel rogito? Cordiali saluti”
Nella proposta di acquisto firmata era solo specificato senza mobili e null’altro. Nel rogito non è stato specificato nulla tranne la data di rilascio dell’immobile.
Buongiorno, abbiamo acquistato la casa e i proprietari al momento della consegna vogliono darci la casa senza i rubinetti del bagno ed il lavello. Inoltre nella casa sono presenti 27 faretti ad incasso all’interno del cartongesso e vogliono portarseli via consegnandoci la casa con 27 buchi, senza sostituirli con altri.
È un comportamento corretto?
Gentile Gessica, dipende dagli accordi che avevate preso. Era riportata qualche specificazione nel compromesso e poi nel rogito? Cordiali saluti.
prima del rogito l’acquirente vuole cche io faccia la potatura della siepe e degli alberi.sono obbligato?
Gentile Loris, dipende dagli accordi presi durante le trattative di acquisto. Non ci risulta che ci siano degli obblighi di questo tipo, tuttavia lo potrebbe fare a titolo di cortesia. Cordiali saluti.
Pongo due quesiti:
il primo è relativo all’Art.1477 (consegna dell’immobile): il venditore è tenuto a consegnare l’immobile completo degli accessori presenti fino al momento del compromesso di vendita-acquisto. Se il venditore pone in visione all’acquirente un immobile dotato di arredi fissi (per esempio quelli dei bagni), può asportarli o cambiarli a sua discrezione?
il secondo è relativo a quali elementi siano considerati “accessori”: arredi bagno (box doccia, lavabo incassato in una struttura, sanitari, ecc.), tende da sole esterne, arredo cabina armadio, ecc.
Gentile Antonio, dipende da quella che era volontà delle parti, ovvero da ciò che era stato stabilito tra venditore e acquirente. Cordiali saluti.