I controlli catastali dell’Agenzia delle Entrate sono in diminuzione?

Nell’ultimo periodo, stando a quanto emerge da un’attenta analisi in merito al rendiconto generale dello Stato da parte della Corte dei Conti, sono diminuiti i controlli catastali. Ad avvalorare ciò, una serie di dati (la cui provenienza è da far risalire all’Agenzia delle Entrate) che delineano una vera e propria curva verso il basso che parrebbe non lasciare alcun dubbio: si registra, infatti, un calo pari al 60% in meno, nell’arco temporale che va dal 2012 al 2015.

La strategia dei controlli “ridisegnata” dalle Entrate

Secondo una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate, è necessario affinare maggiormente la qualità e la frequenza dei controlli catastali e fiscali sugli immobili che però, allo stato attuale, sembrerebbero in costante calo. In merito, le Entrate “ridisegnano” la strategia dei controlli con una vera e propria “rivoluzione” che mira a soffermarsi su questi punti salienti:

• particolare attenzione soprattutto su concrete e rilevanti situazioni di rischio;
• lotta alle forme di evasione più gravi e alle frodi;
• attività di analisi e rilevazione statistica e conseguente intensa azione di contrasto verso le condotte evasive più diffuse, mediante tecniche digitali innovative basate su un incisivo incrocio delle banche dati.

Rossella Orlandi, direttore dell’Agenzia delle Entrate, a proposito di verifiche sugli immobili sostiene che: “Valutare un immobile è difficile e il ricorso a casi più o meno similari non è sempre agevole, utile o corretto. Ogni immobile può fare storia a sé, possono sussistere stati, fatti e condizioni che solo il contribuente conosce”. Ciò significa che, il confronto con il contribuente rappresenta un punto cruciale nella fase di processo dei controlli, tale da contribuire in maniera notevole ad avere maggiori elementi utili a quantificare correttamente il valore dell’immobile.

Tutti gli immobili sono sottoposti a controlli

Ogni immobile o terreno è soggetto ad una serie di controlli e verifiche, spettanti al Catasto, affinché possa essere classificato correttamente in un sistema a fini fiscali e tributari. Tale classificazione è importante perché attribuisce all’immobile anche la rendita catastale che, a sua volta, è la base dicalcolo per le imposte. Nel complesso, la documentazione in merito (DOCFA – DOcumento Catasto Fabbricati), rilasciata da professionisti del settore, risulta solitamente precisa e dettagliata, seppur è bene tenere conto che potrebbero emergere delle incongruenze. A tal proposito, si registrano dei casi in cui alcuni Uffici dell’Agenzia delle Entrate procedano alla rettifica degli errori catastali di ufficio o tramite sopralluogo e notifichino richieste di riclassamento dell’immobile (ne consegue la variazione della categoria e della classe e il relativo aumento della rendita catastale).

Classamento e sopralluoghi sugli immobili

Tra la serie di dati disponibili, in merito ai controlli catastali, quelli particolarmente rilevanti sono questi due:

1. In riferimento al classamento delle unità immobiliari risulta che si è passati da 912.587 controlli nel 2012 a 999.967 nel 2013, poi 792.248 e infine solo 420.234 controlli nel 2015.
2. In riferimento ai sopralluoghi effettuati sulle unità immobiliari presentate con Docfa, emerge che i controlli sono passati dai 162.369 del 2012 ai 157.274 del 2013 ai 111.667 del 2014 ai 63.620 del 2015. Il Docfa è il documento informatico utilizzato dai professionisti per determinare categoria, classe e rendita catastale in base ai dati dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, a fronte della dibattuta diminuzione dei controlli catastali, tiene a evidenziare anche questo altro aggiornamento saliente: dal 2012, anno in cui il numero di unità immobiliari urbane presentate con procedura Docfa è risultato pari a circa 2.130.000 (compresi gli immobili fantasma e i fabbricati rurali), si è passati nel 2014 ad appena 1.360.000 unità presentate. Dunque, circa il 40% in meno.

Il caso degli immobili fantasma

Ad aggiungersi all’elenco dei dati rilevanti appena analizzati, c’è anche la vicenda dei cosiddetti immobili fantasma, ossia tutti quei fabbricati, particelle di terreno o parti di edifici mai dichiarati. Anche in questo caso si va incontro ad un drastico crollo: si è passati dai 235.579 controlli del 2012 agli appena 16.755 del 2015.
L’Agenzia delle Entrate tiene a precisare che:

• i processi di verifica catastale, seppur minimi ma efficienti, sono stati effettuati da parte di professionisti competenti che hanno cercato di privilegiare l’utilizzo di parametri gestionali innovativi;
• nonostante la riduzione degli accertamenti sia palese, è comunque stata effettuata nel massimo rispetto del presidio del territorio e osservando criteri di oggettività, considerato che nella procedura informatica non sono permessi elementi di soggettività.