Valore catastale e valore di mercato. Ecco le differenze
Valore di catastale e valore di mercato sono due termini che vengono spesso confusi. In una compravendita immobiliare, il valore di mercato è il riferimento per la fase di trattativa. Al momento della stipula del rogito notarile, l’atto sarà soggetto a tassazione in base al valore dichiarato in atto che deve essere in linea con il valore catastale. Analizziamo nel dettaglio le differenze.
Accade spesso che, a fini di risparmio fiscale, negli atti di compravendita si dichiari un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito. Perché? Il motivo risiede nel fatto che le imposte vengono calcolate applicando una specifica percentuale al prezzo dichiarato.
Se il Fisco dovesse scoprire che nell’atto è stato dichiarato un prezzo inferiore, le imposte saranno calcolate in percentuale al valore di cessione dell’immobile. Inoltre, verranno applicate pesanti sanzioni pecuniarie.
Valore catastale e valore di mercato
In base a quanto stabilito dalla Legge 248/2006, nel rogito deve essere indicato il prezzo di compravendita dell’immobile. La tassazione viene stabilita sulla base dell’importo dichiarato in atto. In ogni caso, il prezzo di compravendita deve essere in linea con il valore normale. Questo al fine di evitare un accertamento della Agenzia delle Entrate con la conseguente richiesta di pagamento di sanzioni ed interessi.
Il valore catastale è il valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale del fabbricato per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale. La procedura è semplice ma i coefficienti variano non solo rispetto alla categoria catastale ma anche tra fabbricati e terreni. Per semplificare, trovi in questo articolo la dispensa da scaricare gratuitamente con tutti i moltiplicatori.
Il valore di mercato o “normale” nella compravendita
Se il prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile non è conforme al valore normale, l’Agenzia delle Entrate può effettuare un accertamento fiscale. Il valore normale corrisponde al valore di mercato di una unità immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate. È un valore ufficiale di riferimento per le compravendite immobiliari.
Per sapere come si ottiene, ti consigliamo la lettura dell’articolo Calcolo del valore normale nella stima immobiliare.
Il valore di mercato, meglio definito come valore normale, rappresenta il punto di riferimento nella fase di trattativa tra le parti. È infatti fondamentale che sia la parte acquirente che il venditore ne siano a conoscenza. In questo modo potranno trovare un accordo in modo più veloce e corretto. Per conoscere il valore di mercato di un immobile è preferibile richiedere una stima immobiliare. Basata su dati ufficiali della Agenzia delle Entrate, fornisce una guida utile con i valori di compravendita e di locazione.
30 commenti per "Valore catastale e valore di mercato. Ecco le differenze"
Buona sera, a Novembre 2023 ho acquistato per mio figlio un immobile di 120 mq pagandolo 145.000 Euro . Ho usufruito della riduzione delle spese di registro dal 9% al 2 % come prima casa. Sono stati eseguiti del lavori di ristrutturazione straordinaria per un totale di €90.000,00 ampiamente documentati con fatture e pagamenti eseguiti con bonifici parlanti. Ora mi trovo costretto a rivendere il tutto.La vendita che io andrò’ a fare sarà’ calcolata dell’importo che io ho pagato piu’ le spese per i lavori. Dovrò’ pagare la differenza dell’imposta di registro (7%) se non acquisto nuovamente entro 1 anno? E la plusvalenza va’ tassata o osso dedurre i lavori eseguiti? La ringrazio per una sua cordiale risposta
Gentile Maurizio, trattandosi di una situazione particolare, è consigliabile rivolgersi presso un commercialista o un notaio per analizzare la documentazione e simulare i calcoli esatti. Cordiali saluti.
buonasera, come deve essere calcolata la successione di una casa a valore catastale 0 dopo la morte del padre tra la moglie e due figli.grazie
Buongiorno Cinzia, per questi calcoli specifici è necessario confrontarsi con un CAF o commercialista. Cordiali saluti.
buongiorno,
stiamo acquistando casa. Il valore catastale è di 44 mila euro, prezzo pattuito con il venditore è di 163 mila. Acquistiamo anche cantina + box. E’ possibile capire se è stato un buon affare o meno? grazie
Gentile Sara, possiamo suggerirle il servizio Valutazione Immobiliare Online, che consente di verificare il valore di mercato riferito all’unità immobiliare oggetto di valutazione sulla base dei dati ufficiali estratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Io e mio fratello abbiamo acquistato un immobile al 50 %, i valori catastali non sono divisi al 50% SONO STATA FREGATA PER L’ENNESIMA VOLTA?
ALLEGO LA PARTE DELL’ATTO
A tale scopo si precisa che detto valore, in base alla rendita catastale vigente, riferito alla proprietà oggetto del presente atto nuda , ammonta ad euro 49.914,00 (Euro quarantanovemilanovecentoquattordici) di cui euro 24.006,00 (Euro ventiquattromilasei) per la quota di 1/2 della nuda proprietà di competenza del signor X ed 25.908,00 (Euro venticinquemilanovecentootto) per la quota di 1/2 della nuda proprietà di competenza della signora Y. La parte acquirente dichiara che il box ad uso autorimessa privata oggetto del presente contratto di compravendita è da ritenersi pertinenziale all’appartamento ad uso abitazione al subalterno qui compravenduto.
E IL FATTO CHE PER IL SIG. X SIANO SPECIFICATE LE PARTICELLE INDICA CHE QUELLE SONO LE PARTI DI SUA PROPRIETÀ.
Attendo un cortese riscontro.
Grazie
Caterina
Buongiorno Caterina, sulla base di quanto scrive ci sembra di comprendere che l’immobile sia in comproprietà al 50% e in ogni caso non sarebbe possibile dividere i valori catastali. Le suggeriamo di contattare il Notaio presso il quale avete stipulato l’atto e chiedere maggiori chiarimenti in merito. Cordiali saluti.
Salve,
gli immobili nel quartiere Tamburi di Taranto, a ridosso degli insediamenti industriali, hanno un prezzo di mercato che è circa 1/5 o 1/6 del valore catastale.
Ad esempio, si vendono a 10000€ ma secondo il catasto varrebbero 60000€.
Senza assolutamente voler evadere il fisco, come si fa a pagare le tasse sull’importo effettivamente concordato?
Grazie…
Buongiorno Hamradio, la vendita non può essere effettuata ad un prezzo inferiore a quello catastale. Le suggeriamo di sottoporre la questione al Notaio, in quanto sarà in grado di fornirle maggiore indicazioni in merito. Cordiali saluti.
Buongiorno sto per acquistare un appartamento a 55000 euro e il valore catastale è di 75000 , ho accettato di acquistarlo proprio per il prezzo vantaggioso ma rischio qualche sanzione? È l importo a quanto ammonterebbe? Perché se è solo per un controllo sono tranquillo perché la vendita non ha nulla di irregolare tutto nel rispetto della legge
Buongiorno Pasquale, la informiamo che il Notaio non può procedere con la vendita dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto al valore catastale. In caso contrario, infatti, incorrerebbe in sanzioni anche salate da parte dell’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.
Buongiorno, io devo comprare un immobile con mutuo 100% garantito dal fondo consap..l’immobile ha 2 c/6 quindi per aderire al fondo garanzia, sono costretto a comprare separatamene dal mutuo il secondo c/6.
Volevo pagarlo il meno possibile, il propretario è ingegnere edile e mi ha detto che lo può valutare 5000€ però a catasto è valutato 9600€ e invece tramite i dati omi 7700€. Sono in corso verifiche con notaio..voi cosa ne pensate? È fattibile 5000€ senza accertamenti agenzia delle entrate? Una perizia mi può aiutare? O siamo vincolati ai dati omi o peggio ancora catastali?
Buongiorno Michael, il valore catastale solitamente è decisamente inferiore rispetto ai valori commerciali. Non è consigliabile effettuare un acquisto di questo tipo in quanto potenzialmente rischioso. È preferibile attendere il riscontro del notaio in modo tale che, una volta effettuate le opportune verifiche, la possa supportare nell’acquisto in sicurezza. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Dovrei vendere un piccolo appezzamento di terreno di circa 900 metri, edificabile, anche se di fatto non lo è, e le domande finora ricevute sono tutte inferiore di 1/3 rispetto al valore catastale. Come posso fare per evitare che in caso di accertamento fiscale sia sanzionata. E, ad essere sanzionata, sarei solo io venditrice o anche l’acquirente?Grazie
Buongiorno Maria, sulla base di quanto ci espone sarebbe l’acquirente ad essere sanzionato. Le suggeriamo di richiedere ad un tecnico abilitato come un ingegnere una perizia sull’immobile in questione in modo tale da poter effettuare tutte le verifiche necessarie in previsione della vendita dello stesso. Potrebbe essere utile, inoltre, richiedere anche un Certificato di Destinazione Urbanistica che serve ad evidenziare la zona urbanistica in base al Piano Urbanistico Comunale, la destinazione, l’indice di edificabilità in riferimento alle norme di attuazione del PUC. Cordiali saluti.
buongiorno,ho fatto stimare da un geometra mio conoscente in forma gratuita un terreno di 2700mq.con annessa casetta di circa 35mq,tutta in regola e che da circa 40 anni vengono pagate le tasse come civile abitazione anche se è piu’ un magazzino,non ho avuto una perizia scritta,il valore con mio grande stupore è stato quantificato in 70.000 euro,quando io ero sicuro valesse 150.000 minimo.ci puo’essere una cosi’grande differenza tra valore catastale e valore reale di mercato?…è possibile che sia stato dato un valore catastale e non reale?anche se mi è stato detto di no,cosa posso fare io per essere sicuro del valore del mio terreno in caso di vendita?…grazie,max
Buongiorno Massimo, le confermiamo che potrebbe esserci una grande differenza tra valore catastale e di mercato. In ogni caso, per assicurarsi del valore effettivo del suo terreno, le suggeriamo di richiedere ad un tecnico abilitato (come un ingegnere) una perizia sull’immobile. Cordiali saluti.
Sto acquistando un fabbricato nel centro storico di un paese. Il valore catastale e’ di 60mila euro. Il valore reale (come da accordi raggiunti tra acquirente e venditore) e’ di 5mila euro. L’immobile e’ chiuso da decine di anni. Il tetto e’ in parte crollato e non e’ assolutamente vivibile. Cosa mi consiglia di fare? Assecondando il valore catastale spendo più di notaio che di immobile.
Gentile Nicola, la informiamo che non può acquistare l’immobile a 5.000 euro poiché l’Agenzia delle Entrate le richiederebbe, comunque, di versare le imposte di registro riferite ad un immobile dal valore catastale di 60.000 euro. Una soluzione plausibile potrebbe essere quella di declassare l’immobile a rudere prima dell’acquisto. Per tutte le specifiche in merito, le suggeriamo di rivolgersi al Notaio che saprà fornirle con precisione tutte le informazioni di cui ha bisogno. Cordiali saluti.
Se l immobile viene pagato un immobile 55 . 000 e la rendita catastale è 33.000 chi compra ci rimette?
Gentile Grazia, un immobile ordinario non può avere una rendita simile, poiché si tratta di una cifra che non può corrispondere ad una situazione reale. Da una rendita catastale di 33.000, infatti, il valore dell’immobile sarebbe immenso, sfiorerebbe all’incirca i 3 milioni e, in un caso simile, il suddetto immobile non potrebbe essere stato venduto a 55.000 euro. Cordiali saluti.
Salve, vorrei cortesemente sapere se sarà una “problema” se il valore catastale è inferiore del prezzo accordato, e per la mutua? Per esempio, il valore catastale è di 55000€ e l’accordo è di 40000€.Grazie
Buonasera Betty, le confermiamo la criticità della situazione che ci descrive poiché, in questi casi, l’Agenzia delle Entrate prevede una sanzione e il relativo pagamento sul valore che non è stato dichiarato. Cordiali saluti.
BUONGIORNO, VORREI CHIEDERE AUMENTANDO IL VALORE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE INDUSTRIALE, AUMENTA ANCHE IL VALORE CATASTALE?
GRAZIE X LA RISPOSTA
Gentile Giuseppe, il valore catastale non è modificale in quanto si tratta di un dato attribuito dal Catasto. Cordiali saluti.
Buongiorno
nel 2005 i genitori, con atto notarile, hanno spostato i confini di una proprietà in favore di un’altra, si tratta di una parte di terreno o area urbana (f/1)
Nel 2015 l’atto è stato perfezionato con donazione di usufrutto e nuda proprietà dei vari immobili rientranti nell’asse ereditario a me e mio fratello. Guardando l’atto notarile, a distanza di 5 anni, mi sono accordo che le mappe non sono complete, in quanto mancante della particella che sposta i confini, atto del 2005, rendendo l’area di pertinenza di mio fratello molto più piccola di quanto fosse in realtà e portando il confine ad un metro dalla proprietà che ho ricevuto.
Mi chiedo se, mancando tale particella che cambia totalmente la prospettiva in pianta della donazione l’atto può ritenersi valido
Grazie
Buongiorno Andrea, il trasferimento di diritti reali effettuato con l’atto di donazione è valido ma niente vieta che si possa stipulare un nuovo atto notarile di rettifica. Pertanto, Le suggeriamo di rivolgersi ad un notaio per verificare preliminarmente il frazionamento catastale originario e procedere, quindi, con la stipula di un nuovo atti notarile in rettifica e la successiva voltura in Catasto.
Buona sera io avrei bisogno di sapere se il valore catastale incide sulla perizia della banca.
Grazie infinite se vorrete rispondere.
Buongiorno Rosa,
rispondiamo sempre alle domande dei nostri lettori :)
Il valore catastale non incide sulla perizia della banca. La valutazione che viene svolta dal perito si fonda su vari parametri come i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliari), criteri di estimo, valore di costruzione, valori di immobili simili o assimilabili nel medesimo contesto urbanistico. Il valore catastale è un riferimento importante solo per l’Agenzia delle Entrate che deve accertarsi che il prezzo di vendita dell’immobile non sia inferiore al valore catastale.