Differenza tra ipoteca volontaria e giudiziale

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato dall’art. 2808 del Codice Civile. L’ipoteca conferisce al creditore il diritto di esproprio sui beni immobili posti a garanzia, anche rispetto ad un terzo soggetto acquirente. Il creditore, attraverso la costituzione di una ipoteca su un bene, vanta il diritto di essere soddisfatto del suo credito con prelazione rispetto al prezzo della espropriazione. Esaminiamo nel dettaglio la differenza tra ipoteca volontaria e giudiziale.

Ipoteca volontaria e giudiziale

L’ipoteca rappresenta la principale causa legittima di prelazione e garantisce al creditore una serie di vantaggi:

• prelazione: il creditore ipotecario ha il diritto di prelazione rispetto agli altri creditori chirografari
• diritto di seguito: il diritto del creditore si estingue solo con l’estinzione del debito, per cui, anche nel caso di vendita del bene, il creditore ipotecario potrò rivalersi sul bene oggetto dell’ipoteca; l’ipoteca infatti “segue” l’immobile fino alla completa estinzione del debito
• diritto reale: l’ipoteca, come il pegno, è un diritto di garanzia a favore del creditore che grava sulla “res”, sull’immobile e conferisce al creditore ipotecario il vantaggio di un credito assoluto ed esigibile.

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Differenza tra ipoteca volontaria e giudiziale

Prima di esaminare le differenze in merito alla costituzione delle ipoteche, è importante precisare quelli che sono i caratteri comuni a tutte le ipoteche:

Specialità

L’ipoteca deve essere iscritta solo su beni individuati e non può essere iscritta, genericamente, sull’intero patrimonio del debitore. Nel caso dei beni immobili, il bene o i beni devono essere individuati con i dati catastali identificativi completi (comune, catasto terreni o fabbricati, foglio, particella o mappale, subalterno. Non è possibile, ad esempio, sull’intero patrimonio di un erede ma devono essere specificati i beni.

Indivisibilità

La garanzia dell’ipoteca si estende al bene nella sua interezza. In caso di vendita, donazione o successione di parte del bene, in assenza del consenso espresso del creditore ipotecario, l’ipoteca non può essere divisa e continua a gravare sull’intero.

Determinatezza

Il credito, garantito dall’ipoteca, deve essere determinato nella sua quota di capitale, interessi e durata. Il credito deve quindi essere determinato come prezzo per l’estinzione dell’ipoteca.

Costituzione dell’ipoteca

Gli articoli 2817 e ss. del C.C. disciplinano le fonti ossia le modalità di costituzione delle ipoteche e specificano la differenza tra ipoteca volontaria e giudiziale.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria (art. 2821) si costituisce a seguito della manifestazione di volontà di una o di entrambe le parti. L’esempio tipico è costituito dall’ipoteca volontaria in forza della concessione di un mutuo ipotecario. Il soggetto mutuatario richiede all’istituto di credito, mutuante, la concessione di un finanziamento a fronte del quale viene iscritta una ipoteca su un bene. La volontarietà del mutuatario è espressa e manifesta attraverso la sottoscrizione di un contratto di mutuo. La forma scritta, contratto o scrittura provata, rappresenta il carattere distintivo dell’ipoteca volontaria.

E’ bene ricordare che un’ipoteca volontaria segue sempre il bene e non il soggetto contraente. Pertanto, nel caso di acquisto di un immobile gravato da ipoteca volontaria contratta dal venditore sarà l’acquirente, in qualità di proprietario dell’immobile, ad essere in obbligo con i creditori iscritti per quel bene.

Ipoteca giudiziale

Contrariamente rispetto alla ipoteca volontaria, l’ipoteca giudiziale (art. 2818) viene disposta da un soggetto terzo, un giudice, attraverso una sentenza. La fonte dell’ipoteca giudiziale è quindi la condanna al pagamento di una somma di denaro o al risarcimento di un danno o all’adempimento di una obbligazione. A garanzia dell’adempimento del debito, il giudice emette una sentenza ma l’iscrizione dell’ipoteca non avviene d’ufficio a cura della Conservatoria, come nel caso dell’ipoteca legale (approfondiremo l’argomento nel prossimo articolo). Sarà il creditore che dovrà depositare la sentenza del giudice in Conservatoria e richiedere l’iscrizione dell’ipoteca sui beni del debitore. La sentenza del giudice è quindi un titolo valido ma non determina automaticamente l’iscrizione dell’ipoteca.

Durata ed iscrizione della ipoteca volontaria e giudiziale

La durata delle ipoteche è venti anni dalla data di iscrizione nei pubblici registri. Decorso tale termine, l’ipoteca si prescrive. Qualora il debitore non abbia provveduto a saldare il proprio debito, il creditore ipotecario può rinnovare l’ipoteca per una ulteriore durata di venti anni.

Le ipoteche vengono iscritte nei registri immobiliari tenuti presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria RR.II. E’ bene precisare la distinzione tra “iscrizione” e “trascrizione”. Nel caso delle ipoteche infatti, queste vengono iscritte, non trascritte, nei pubblici registri determinando quindi la costituzione del diritto di ipoteca. L’iscrizione rappresenta quindi l’elemento necessario per la costituzione dell’ipoteca ma perché sia valido l’ipoteca deve fondarsi su un titolo valido (es. contratto di mutuo, sentenza giudiziale).

La “trascrizione” individua l’atto di trasferimento di diritti reali relativi ad un immobile. Un atto di compravendita, di donazione, una successione vengono “trascritti” in Conservatoria.

Nel caso della ipoteca volontaria, il contratto di mutuo specifica i beni immobili che dovranno essere gravati da ipoteca. La procedura per l’iscrizione della ipoteca giudiziale è più complessa. La sentenza del giudice infatti non individua i beni, mobili o immobili, sui quali iscrivere l’ipoteca. Il creditore, attraverso una visura ipotecaria, può verificare i beni immobili di proprietà del debitore ed individuare quelli liberi da gravami e capienti ai fini della iscrizione dell’ipoteca.

Come sapere se un’ipoteca è stata cancellata?

Si verifica spesso la necessità di analizzare lo stato giuridico di un bene immobile che si intenda, ad esempio, acquistare. Il primo aspetto è proprio quello della verifica delle ipoteche e della loro cancellazione totale. La soluzione è rappresentata da una ispezione ipotecaria presso la Conservatoria RR.II. che può essere eseguita con i dati del proprietario o con i dati dell’immobile:

Visura ipocatastale per soggetto

L’ispezione con i dati del soggetto (persona fisica o giuridica) proprietario del bene consente di verificare i beni immobili di proprietà. Il documento, estratto online attraverso la banca dati Sister della Agenzia delle Entrate, evidenza eventuali ipoteche in essere e le annotazioni di cancellazione, parziale o totale.

Visura ipocatastale per immobile

Se si conoscono i dati catastali dell’immobile (foglio, particella o mappale, subalterno), l’ispezione verrà circostanziata solo all’immobile oggetto di interesse. Anche in questo caso, l’ispezione ipotecaria segnala le ipoteche e pregiudizievoli iscritte in Conservatoria limitatamente a quel dato bene immobile. E’ importante precisare che, se l’immobile oggetto di ispezione ha subito nel tempo delle variazioni dei dati catastali, l’ipoteca potrebbe essere stata iscritta sui dati catastali precedenti. In questo caso, è preferibile eseguire prima una visura catastale storica per immobile in modo da rilevare tutte le variazioni storiche e risalire ai dati catastali originari.