Qual è la differenza tra frazionamento e divisione catastale?
Le pratiche catastali svolgono un ruolo essenziale nella gestione e nella registrazione delle proprietà immobiliari. Tuttavia, tra le procedure più comuni, il frazionamento e la divisione catastale spesso generano confusione. Questi due concetti, benché apparentemente simili, presentano differenze significative che meritano un approfondimento. In questo articolo esploreremo la distinzione tra frazionamento e divisione catastale, analizzando le implicazioni e le regolamentazioni che caratterizzano tali processi.
INDICE:
Cos’è il frazionamento catastale e quando serve
Il frazionamento catastale consiste nella suddivisione di una proprietà immobiliare in due o più unità distinte e indipendenti. La procedura di frazionamento può riguardare:
- un immobile: in questo caso le modifiche richieste con più frequenza interessano appartamenti, villette indipendenti, negozi e altre strutture edilizie;
- un terreno: in tale circostanza l’intervento consiste nella divisione in uno o più lotti.
La pratica catastale del frazionamento è finalizzato a creare unità immobiliari separate all’interno di un edificio o di una proprietà più grande, in modo tale che ogni unità possa essere venduta o affittata come proprietà separata. Ma non solo: spesso si ricorre al frazionamento catastale anche in caso di eredità di beni immobili, affinché ogni erede possa diventare proprietario di una parte indipendente dell’immobile.
Dopo aver effettuato il frazionamento, è obbligatorio provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, conformemente alla legge che richiede la comunicazione al Catasto di ogni modifica apportata alle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra la planimetria reale e quella catastale è essenziale per qualsiasi transazione di acquisto o vendita immobiliare.
Inoltre anche l’attestato di prestazione energetica, in seguito a variazioni catastali come l’ampliamento o il frazionamento dell’immobile, richiede una modifica anche nel caso di un cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare. Lo stesso vale per le situazioni di ampliamento o fusione di più unità abitative.
Quali documenti servono per ottenere il frazionamento catastale?
Nel caso del frazionamento dell’unità immobiliare bisogna presentare la planimetria originale dell’immobile (o quella più recente se sono state realizzate delle modifiche negli anni), i dati catastali ed un progetto della nuova unità immobiliare da modificare che il tecnico dovrà elaborare mediante il DOCFA. Per il frazionamento del terreno, invece, è necessario servirsi della mappa catastale per elaborare un progetto attraverso il software PREGEO.
Di seguito riportiamo tutti i servizi richiedibili comodamente online da casa propria:
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Documenti necessari, tempi e costi
Per completare la procedura è necessario fornire al Comune la planimetria originale, i dati catastali dell’immobile ed il progetto firmato dal tecnico abilitato in relazione alla nuova unità immobiliare che si intende modificare.
L’approvazione del frazionamento richiede di solito un massimo di 3 giorni, ma paradossalmente, i tempi si dilatano a causa dell’avvio della pratica stessa. Questo processo coinvolge la consulenza da parte del geometra o dell’architetto, seguita dall’intervento del tecnico designato dal Comune, obbligato a effettuare il sopralluogo entro 72 ore dalla richiesta. Tuttavia, l’allungamento dei tempi è dovuto agli appuntamenti con il notaio e gli uffici comunali, con tempi di attesa che variano da una a quattro settimane.
Cos’è la divisione catastale e quando serve
Diversamente dal frazionamento di un immobile, la divisione comporta l’attribuzione di diverse quote di proprietà di un determinato bene che in origine era unico. Nel dettaglio, la divisione comporta lo scioglimento della comunione con assegnazione dei beni ai rispettivi titolari. Ne è un esempio la divisione dei beni ricevuti in eredità oppure di quelli acquistati in comune. La divisione, inoltre, può essere consensuale oppure giudiziaria, ossia sancita dal giudice con propria sentenza.
La differenza principale tra le due procedure
Spesso si confondono le terminologie “frazionamento catastale” e “divisione catastale”, ma in realtà rappresentano due processi distinti. Il frazionamento catastale implica la volontaria suddivisione di un’immobile o terreno da parte del proprietario, registrando le varie parti come proprietà separate presso il Catasto.
Diversamente, la divisione catastale è un processo giudiziario che suddivide un immobile in più parti attraverso una sentenza del tribunale. Quest’ultima procedura è solitamente richiesta in situazioni di dispute tra proprietari che necessitano di una risoluzione legale per la divisione della proprietà.
