Detrazioni fiscali immobili e disciplina fiscale

Gli interventi di miglioramento del patrimonio edilizio da parte di soggetti privati beneficiano di consistenti agevolazioni fiscali.

Le vicende di queste detrazioni sono di rilevante interesse per notai, agenti immobiliari, consulenti e, anche, per i privati cittadini in sede di trasferimento dell’immobile sul quale gli interventi sono stati realizzati. In particolare verranno esaminate le varie fattispecie agevolate, la sorte delle detrazioni negli atti a titolo oneroso e gratuito e in sede successoria con la conseguente fruibilità o meno delle stesse da parte di eredi e legatari.

Nei futuri articoli, che pubblicheremo nel corso delle prossime settimane analizzeremo uno ad uno le seguenti detrazioni:

• le detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio
• le detrazioni per il risparmio energetico
• le detrazioni per gli interventi antisismici
• le detrazioni per il rifacimento delle facciate
• le detrazioni per gli interessi passivi dei mutui.

La detrazione delle spese effettuate per interventi di recupero del patrimonio edilizio

La prima agevolazione che viene in considerazione è quella prevista dall’articolo 16-bis del Testo Unico delle imposte sui Redditi, in forza del quale dall’imposta lorda (IRPEF) si detrae un importo pari al 36% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi.

La misura della percentuale (36%) e il tetto massimo detraibile (euro 48.000) sono stati, a partire dal 2012, di anno in anno rispettivamente elevati al 50% e a euro 96.000 con le leggi di bilancio susseguitesi nel tempo. Questa misura di favore è stata confermata per l’anno 2020 anche con l’ultima legge di bilancio (art. 1 comma 175 legge 160 del 27 dicembre 2019).

Quali sono i soggetti ammessi al beneficio fiscale della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio?

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) residenti o meno nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari dell’immobile oggetto di intervento, ma anche ai titolari di diritti reali o personali di godimento sullo stesso che ne abbiano sostenuto le relative spese.

Possono usufruire della detrazione fiscale:

• i proprietari ed i nudi proprietari
• i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• i locatari e i comodatari
• gli imprenditori individuali per i beni non rientranti tra i beni strumentali o tra i beni merce
• i soggetti che producono redditi in forma associata (società semplice, in nome collettivo, in accomandita semplice) purché, come per l’imprenditore individuale, non si tratti di beni strumentali o di beni merce
• il familiare convivente del titolare del diritto sull’immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado)
• il coniuge che in sede di separazione divenga assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il componente dell’unione civile
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto di interventi nè titolare di un contratto di comodato.

In questi ultimi casi, secondo la guida pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, la detrazione fiscale immobili spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al soggetto che vanta sull’immobile un diritto reale mentre il soggetto che sostiene la spesa sia uno degli altri soggetti ammessi al beneficio.

Nel caso di più comproprietari di uno stesso immobile, se la fattura e il bonifico che attesta il pagamento sono intestati ad uno solo di essi, ma le spese sono state sostenute da tutti i comproprietari, la detrazione spetta anche al soggetto che non sia stato indicato nei predetti documenti.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tuttavia, in questi casi, sulla fattura deve essere annotata la percentuale di spesa sostenuta da quest’ultimo soggetto. Situazione, questa, che presenta qualche difficoltà (anche se superabile) se la fattura è stata emessa nella vigenza del regime di fatturazione elettronica.

Nel caso in cui sia stato concluso un contratto preliminare per la vendita dell’immobile, il promissario acquirente potrà beneficiare da subito del regime di detrazione purché gli sia stato consegnato l’immobile (e questa circostanza risulti dal preliminare) ed il medesimo esegua gli interventi a proprio carico. In questi casi il preliminare deve essere registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Quali lavori rientrano tra quelli finanziabili dalla detrazioni fiscale immobili per recupero edilizio?

Gli interventi rientranti nell’agevolazioni e quindi finanziabili sono:

• interventi di cui alle lettere a), b), c e d) dell’art. 3 DPR 6/6/2001 n. 380 effettuati su parti comuni di edifici residenziali
• interventi di cui alle lettere b), c e d) dell’art. 3 DPR 6/6/2001 n. 380 effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
• interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie di interventi di cui sopra purché ricorrano determinate condizioni
• interventi destinati alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
• interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche
• adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi = realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
• realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici
• adozione di misure antisismiche (su interi edifici e non su singole unità immobiliari)
• bonifica dall’amianto ed esecuzione di opere volte ad evitare infortuni domestici.

I limiti della detrazione e la sua ripartizione nel corso degli anni di imposta

La legge di bilancio 2020 ha prorogato anche per tale anno il particolare regime agevolativo degli anni precedenti: 50% della spesa sostenuta con il limite massimo di euro 96.000.

Quest’ultimo limite è annuale e riguarda la singola unità immobiliare e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Gli interventi effettuati sulla pertinenza non hanno infatti un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa principale. Quando gli interventi sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente ad abitazione e all’esercizio di un’attività commerciale o professionale, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50% rispetto alla misura ordinaria (pertanto la detrazione spetta nella misura del 25% della spesa sostenuta) .

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi

Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni, nei successivi periodi di imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione dei redditi il numero della rata corrispondente.

Come effettuare la detrazione

E’ sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile interessato dall’intervento e, se i lavori sono stati effettuati dal detentore (ad esempio locatario o comodatario), gli estremi di registrazione del contratto che ne costituisce il titolo e gli altri documenti richiesti per il controllo della detrazione.

Mezzi di pagamento dei lavori

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche on line) da cui risultino:

• la causale del versamento con il riferimento all’articolo 16 bis del DPR 917/1986
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione
• il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario del pagamento

I documenti da conservare e da consegnare all’acquirente che subentra nella detrazione residua sono:

• la ricevuta del bonifico
• le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni, il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma detraibile da parte del singolo contribuente.

Sarà pertanto opportuno, in sede di trasferimento dell’immobile oggetto di intervento, qualora l’acquirente subentri nella detrazione residua, che le parti provvedano a regolare tra loro la trasmissione dei documenti all’acquirente.

Fonte. Notariato