Decreto ingiuntivo e opposizione del condomino
Una volta approvata una delibera condominiale, in caso di inadempimento di uno dei condomini, l’amministratore può promuovere un’azione legale per ottenere un decreto ingiuntivo. Questa risulta necessaria per poter iniziare un’azione esecutiva, qualora il condomino moroso non abbia adempiuto nonostante il precetto di pagamento.
Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
L’articolo 1137 del Codice Civile, modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, disciplina l’impugnativa delle delibere adottate dall’assemblea condominiale. Prevede, infatti, che i condomini che non hanno espresso voto favorevole alla delibera adottata dall’assemblea, oltre coloro che si sono astenuti o erano assenti, possono impugnare la stessa, se contraria alla legge od al regolamento condominiale.
Ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può infatti rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo l’annullamento della deliberazione nel termine perentorio di trenta giorni. Questo decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Per quanto riguarda l’azione di annullamento, questa non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. La norma prosegue stabilendo che: “L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I [669 bis ss. c.p.c.], con l’esclusione dell’articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile“.
Mancato pagamento degli oneri condominiali: decreto ingiuntivo e opposizione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1502/2018, si è di nuovo recentemente espressa sui motivi di invalidità delle delibere assembleari. Questi possono essere fatti valere esclusivamente secondo le modalità previste dal sopraccitato art. 1137 c.c., dunque impugnando la delibera stessa.
Poniamo ad esempio il caso che, a seguito dell’impugnazione della delibera, il Tribunale ne sospende l’esecuzione. Nonostante questo, l’amministratore ottiene comunque il rilascio del decreto ingiuntivo. Cosa dovrà fare il ricorrente? Dovrà procedere facendo opposizione anche al decreto ingiuntivo, rilevando che la delibera è stata sospesa.
Al di fuori di ipotesi come questa, non è però ammissibile l’opposizione al decreto ingiuntivo. Il suo ambito è infatti ristretto a far valere soltanto questioni relative agli effetti della delibera stessa. Secondo la Corte di Cassazione, il condomino che si oppone al decreto ingiuntivo relativo al mancato pagamento degli oneri condominiali non può far valere però questioni riguardanti l’efficacia della delibera assembleare che ha approvato le suddette spese.
IL CASO
Un condomino propone un’azione di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti da un condominio per il mancato versamento degli oneri condominiali, stabiliti da delibera adottata dall’assemblea condominiale. Queste spese riguardavano l’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Il Giudice di Pace accoglie l’opposizione, in quanto ritiene legittimo il distacco dell’impianto di riscaldamento centralizzato da parte del condomino. Quest’ultimo aveva infatti eccepito l’erroneità, in suo danno, del riparto delle spese relative al riscaldamento.
Il Tribunale conferma, un sede di appello, la sentenza del Giudice di Pace. Rigetta l’eccezione formulata dal Condominio, la quale sosteneva che il condomino avrebbe dovuto impugnare le delibere. Viene confermata la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato del riscaldamento da parte del condomino. Il Tribunale fa presente inoltre che il condomino assente alle riunioni condominiali non era stato messo nelle condizioni di proporre l’impugnazione, in quanto i verbali non gli erano stati comunicati.
Il condominio propone quindi ricorso per Cassazione, richiamando quanto affermato dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza n.17486/2006. Evidenzia infatti che era onere del condomino impugnare, nei termini stabili dall’art. 1137 c.c, le delibere con le quali l’assemblea condominiale aveva approvato le discusse spese.
Come verificare se è stato depositato un decreto ingiuntivo
Il decreto ingiuntivo è una tipologia specifica delle pregiudizievoli che viene iscritto presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare. Una volta trascritto, il decreto grava sull’immobile di proprietà del condomino moroso. Come è possibile verificarlo? Il condomino moroso che ritiene sia stato trascritto ingiustamente un decreto ingiuntivo sul proprio immobile può richiedere una visura ipotecaria. Il documento viene estratto online dalla banca dati Sister della Agenzia delle Entrate e contiene l’elenco di tutte le formalità, ipoteche, gravami e pregiudizievoli riferite all’immobile.
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LA DECISIONE
La Corte di Cassazione ha affermato che il condomino opponente non può far valere questioni riguardanti l’efficacia della delibera assembleare che ha approvato gli oneri, ma solo questioni riguardanti l’efficacia di quest’ultima. Questo si verifica anche qualora egli sia stato messo nell’impossibilità di impugnare la delibera nei termini previsti dall’art. 1137, anche per ragioni imputabili all’amministratore, come nel caso di mancata comunicazione del verbale assembleare. Proprio in quest’ultima estrema ipotesi, il condomino potrà solo opporsi all’esecuzione intrapresa dall’amministratore, rivolgendosi ad un legale una volta ricevuto l’atto di precetto.
