Crediti condominiali: come recuperarli da una comproprietà?

L’amministratore di condominio può emettere il decreto ingiuntivo per rate non pagate emesso nei confronti di un solo comproprietario? Come funziona il recupero crediti nel caso di comproprietà immobiliare? Ecco un approfondimento sulla questione.

Recupero crediti condominiali in caso di comproprietario

Nel momento in cui sussiste la comproprietà tra più soggetti in relazione a un solo immobile, il recupero dei crediti condominiali può diventare più difficile, nonostante la situazione sia ben nota all’amministratore di condominio che detiene il registro dell’anagrafe condominiale. In questo documento, infatti, sono inseriti i titoli di dominio per ciascuna delle unità immobiliari del condominio.

Ora, nel caso in cui il debito condominiale faccia riferimento ad una unità immobiliare che sia riconducibile soggettivamente un nugolo di comproprietari, l’amministratore sarà tenuto a recuperarlo nei confronti di costoro. Come procedere soggettivamente con ognuno dei condomini morosi per il recupero crediti? Occorre costituire in mora tutti o è sufficiente procedere nei confronti di uno solo dei suddetti?

Morosità condominiale: le linee guida generali

Con la recente riforma del condominio, sono stati previsti dei termini temporali entro i quali è necessario che l’amministratore si attivi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale della morosità condominiale. L’amministratore è infatti tenuto ad agire alla riscossione forzosa delle somme “entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Solo l’assemblea condominiale può esonerare l’amministratore condominiale dall’obbligo di riscossione, nei casi in cui:

• le condizioni economiche del condomino moroso impongano un atto di clemenza
• data l’esiguità del credito il recupero coatto dello stesso risulterebbe troppo dispendioso.

Al di fuori di questi casi eccezionali, quindi, l’amministratore ha 180 giorni di tempo per agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso.

Decreto ingiuntivo per il recupero crediti condominiali

In che modo procedere giudizialmente nei confronti del condomino moroso? Utilizzando un decreto ingiuntivo, cioè un procedimento che è possibile avviare nei casi in cui il diritto da far valere sia supportato da una prova scritta, proprio come il diritto di credito.

La normativa prevede che l’amministratore possa riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza autorizzazione da parte della stessa, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione dell’ingiunto, fatta salva l’ipotesi di revoca della provvisoria esecuzione in corso di causa.

In sostanza, la prova scritta per procedere al decreto ingiuntivo è proprio il piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Come si procede? La forma da utilizzare è quella del ricorso contenente:

• generalità del creditore e del debitore
• indicazione del procuratore del ricorrente
• ufficio giudiziario
• oggetto e ragioni della domanda
• prove che si intendono produrre.

Il ricorso va quindi depositato in cancelleria insieme ai documenti allegati. Cosa succede una volta emessa l’ingiunzione di pagamento? La stessa deve essere notificata al debitore entro 60 giorni, pena la perdita d’efficacia della stessa. Il debitore, a questo punto, ha 40 giorni di tempo per per opporvisi mentre, in caso decida di pagare, deve procedere subito a sanare il debito poiché, in materia di contributi condominiali, la legge stabilisce la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.

Ma come funziona in caso di comproprietà immobiliare? Per prima cosa, ecco come verificare l’effettiva comproprietà di un’unità immobiliare.

Come verificare la comproprietà di un immobile?

Nonostante la presenza del registro dell’anagrafe condominiale, in casi come questo può essere utile verificare la comproprietà dell’immobile richiedendo una visura catastale per immobile online. La Visura Catastale per Immobile è un documento disponibile online estratto direttamente dal portale Sister dell’Agenzia del Territorio. I dati contenuti sono:

• catasto Terreni o Fabbricati
• Comune
• dati identificativi catastali
• superficie e metri quadri
• categoria, classe e rendita
• soggetti (persone o società) intestatari dell’immobile.

Tutte le richieste di visure catastali vengono trattate con accesso diretto all’Agenzia del Territorio (Catasto) e sono aggiornate alla data della richiesta.

Le visure catastali hanno una finalità specificatamente fiscale e reddituale, non giuridica. Da questo si evince che il Catasto italiano non ha carattere probatorio e che pertanto le visure catastali non possono provare l’esistenza di un diritto reale e la titolarità giuridica dell’intestatario relativamente al bene immobile indicato nella visura catastale.

Recupero crediti comproprietà immobiliare

Secondo una sentenza dell’Ufficio del Giudice di Pace di Roma (GDP Taranto 01 marzo 2016) con la quale è stata disposta la revoca del provvedimento monitorio reso solo nei confronti di un comproprietario, il decreto ingiuntivo deve essere reso nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione immobiliare e non nei confronti di uno solo di essi, a pena di illegittimità.

Ma un’altra sentenza, quella del Tribunale di Roma n° 7178 del 2015 offre un approccio diverso in tema di recupero crediti condominiali riguardanti comproprietari di immobili facenti parte del fabbricato condominiale. La citata Sentenza conferma l’orientamento per cui l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale e non parziaria.

È stato argomentato che mentre l’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile assegna a ciascuna unità immobiliare un solo rappresentante in sede assembleare, il successivo articolo 68 prevede che le spese condominiali vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare. Ne consegue che l’obbligazione stessa venga determinata in funzione della porzione reale dell’immobile.

Dall’altra parte, è stato parimenti precisato che i comproprietari pro indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme. Logico corollario dell’assunto è che a costoro non è consentito, riguardo il pagamento delle spese condominiali, una ulteriore divisione, essendo tutti unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto al condomino (Cass. civ., 10.02.1970 nr 335).

L’amministratore del condominio, pertanto, è in grado di esigere nei confronti di ciascuno di essi l’intero ammontare del debito. Resta tuttavia, il diritto di regresso del solvens nei confronti dei condebitori contitolari della stessa porzione di piano. Ciascun compartecipe è tenuto a corrispondere al Condominio la totalità della somma costituente la obbligazione condominiale gravante sulla unità immobiliare di riferimento, fatto salvo il proprio diritto, una volta saldata l’intera spettanza, di ripetere nei confronti degli altri condebitori (cioè, contitolari delle altre parti indivise dell’immobile) la quota gravante su ciascuno di essi.

In quanto tale, l’amministratore non è tenuto a recuperare il credito condominiale nei confronti di tutti i compartecipi alla comunione del bene immobile, essendo sufficiente procedere in via giudiziale nei confronti di uno solo di essi.

Come rintracciare un creditore?

Nonostante la comproprietà dell’immobile, è possibile che uno dei debitori non risieda nell’immobile in questione e che sia impossibile rintracciarlo per il recupero crediti. Come fare in casi del genere? È possibile richiedere una visura rintraccio debitore online su Visure Italia. Mediante la consultazione di banche dati nazionali supportate dalle indagini eseguite in loco dalla rete di collaboratori di Visure Italia viene rilevata, oltre a varie informazioni presente presso le banche dati della Pubblica Amministrazione e riscontrate in fase di indagine:

• l’attuale residenza anagrafica di un soggetto debitore
• il domicilio di fatto per la reperibilità
• recapiti telefonici fisso o mobile (se disponibili).

In alternativa, è anche possibile rintracciare il posto di lavoro e reddito per sapere se il debitore effettivamente è solvibile con indicazione del reddito annuo. In che modo? Basta richiedere una visura rintraccio di lavoro e reddito online su Visure Italia. In fase di recupero crediti, infatti, che si tratti di recupero crediti stragiudiziale o legale, è importare valutare preventivamente la solvibilità del debitore onde evitare di sostenere costi elevati e non proporzionati. Il servizio di Visure Italia, grazie alle indagini svolte su piazza da una qualificata rete di collaboratori, fornisce indicazioni complete in ordine alla occupazione lavorativa di un soggetto debitore presso una impresa privata o un ente pubblico.

I dati contenuti nel report della visura rintraccio posto di lavoro e reddito sono:

• denominazione datore di lavoro
• sede legale di svolgimento dell’attività lavorativa
• redditualità annua.

Perché richiedere un servizio di rintraccio debitori? I servizi di rintraccio debitori sono sviluppati con l’obiettivo di ricercare quei soggetti che intendono rendersi irreperibili e nascondono la loro attuale residenza o il vero domicilio. Quando si renda necessario effettuare una ricerca approfondita di una persona per procedere con la notifica di un atto legale o di una lettera raccomandata, i servizi di rintraccio consentono di risolvere completamente il problema. Inoltre, se necessita effettuare delle azioni di recupero crediti e procedere con un pignoramento presso terzi, è possibile disporre di un dato certo e verificato attraverso il servizio di rintraccio posto di lavoro, disponendo anche di un’informazione aggiuntiva, della capacità reddituale annua.

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