Cosa è il contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve è un contratto di affitto, di durata non superiore a 30 giorni, di immobili a uso abitativo stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Qual è la normativa che lo regola? Scopriamo tutto quello che c’è da sapere su questo particolare tipo di contratto temporaneo.

Come si stipula una locazione breve

Il contratto di locazione breve è concluso quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.). È questo il momento in cui si raggiunge l’accordo tra le parti. Quindi, non rilevano al fine della sua stipula la data di pagamento del corrispettivo o quella di utilizzo dell’immobile.

Il contratto può essere concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare. Negli ultimi tempi, la conclusione avviene attraverso portali web che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con quelle che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Le caratteristiche principali del contratto di locazione breve

Questa tipologia contrattuale è regolata dal decreto legge n. 50/2017 (c.d. Mmanovrina) che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.

Le locazioni brevi presentano le seguenti caratteristiche:

• contratti conclusi da persone fisiche (titolari di diritti reali o di diritti personali di godimento) al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, anche se esercitata in modo abituale – tale condizione riguarda entrambe le parti;
• durata non superiore a 30 giorni;
• assenza dell’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• contratti di locazione di immobili abitativi situati in Italia o di singole stanze;
• contratti di concessione dell’immobile stipulati dal comodatario e sublocazione;
• possono avere ad oggetto anche alcuni servizi accessori alla locazione, come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi strettamente connessi alle esigenze abitative di breve periodo (es. utilizzo utenze telefoniche, wi-fi, ecc…).

Le novità introdotte dal decreto legge n. 50/2017 si applicano in due situazioni, ovvero quando:

• il contratto di locazione breve è concluso direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari;
• per la stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono intermediari immobiliari o gestori di portali on-line. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti degli intermediari.

Quando sussistono in contemporanea tutte le caratteristiche fin ora elencate si è di fronte ad un contratto di locazione breve per il quale si può scegliere la cedolare secca.

Le locazioni brevi e la cedolare secca

Ai redditi derivanti da questi contratti si può quindi applicare, in via opzionale, il regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23/2011. Cosa significa? Il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) ha la possibilità di scegliere di assoggettare il reddito derivante dalla locazione breve a un’imposta del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali derivanti dai redditi della locazione e, se il contratto viene registrato, delle imposte di registro e di bollo.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva è applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. È da intendersi inclusa inoltre la provvigione se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.

La ritenuta viene operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca, oppure a titolo di acconto se non viene scelto in sede di dichiarazione dei redditi di applicare il regime della cedolare secca.

Chi è obbligato a trasmettere i dati relativi al contratto di locazione breve dopo 1° giugno 2017?

Sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi a partire dal 1° giugno 2017 coloro che:

• esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• gestiscono portali telematici che mettono in contatto chi cerca un’immobile con chi lo vuole affittare.

Nel caso in cui tali soggetti, residenti o non in Italia, incassino i corrispettivi o intervengano nel pagamento dovranno trattenere una somma pari al 21% del corrispettivo da versare all’erario entro il mese successivo. L’aliquota del 21% deve essere applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore. È inclusa, quando prevista, anche la provvigione dovuta all’intermediario dallo stesso locatore.

I dati che devono essere comunicati riguardano:

• nome cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• importo del corrispettivo lordo
• indirizzo dell’immobile

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017 ha individuato le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate.

La loro comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Nel 2018 il termine per l’invio delle comunicazioni dei contratti di locazione breve è stato prorogato al 20 agosto.

Come avviene la conservazione dei dati

Gli intermediari intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi devono conservare tutte le informazioni che dovranno essere poi comunicate e i dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del Dpr 600/1973).

Questo significa che i dati si dovranno conservare fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione. Nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla, i dati dovranno essere conservati fino al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.