Convertire un terreno agricolo in edificabile: come fare?
Hai trovato il terreno giusto per poterci costruire la tua casa, ma questo immobile è accatastato come agricolo, ossia presenta dei limiti di costruzione. Cosa fare in questo caso? Come si potrebbe convertire un terreno agricolo in edificabile? Facciamo chiarezza nel nostro articolo.
INDICE:
Quali sono le differenze tra terreno edificabile e agricolo?
Il terreno agricolo è adibito all’esercizio delle attività riportate nell’articolo 2135 del Codice Civile e la sua destinazione d’uso è un’attività agraria. Su questa tipologia di terreno, inoltre, non è possibile edificare strutture residenziali, ma si può edificare solo in alcuni casi ed è concesso a poche categorie di privati. Per poter edificare un immobile ad uso residenziale su questo terreno, infatti, è necessario essere un imprenditore agricolo oppure un coltivatore diretto da almeno tre anni.
A differenza dell’imprenditore agricolo o del coltivatore diretto, il privato cittadino può acquistare un terreno agricolo ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda un cambio di destinazione d’uso da agricolo a edificabile.
Il terreno edificabile, invece, si presta alla costruzione di fabbricati come abitazioni civili, fabbricati urbani o industriali. Si tratta di un appezzamento che possiede una determinata capacità edificatoria. Nella costruzione di una struttura, è poi fondamentale l’indice di edificabilità assegnato a un lotto con cui è possibile risalire alla sua capacità edificatoria. Nel caso di un terreno edificabile non solo l’indice di edificabilità è piuttosto alto, ma anche il suo prezzo è maggiore.
Come convertire un terreno agricolo in edificabile?
Per effettuare il cambio di destinazione bisogna rivolgersi all’Ufficio Tecnico del Comune. In particolare, si occupa di presentare la domanda un professionista abilitato insieme a tutti i documenti necessari. I tecnici comunali, a quel punto, valuteranno il cambio in base a vari parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico.
Le valutazioni, inoltre, sono svolte tenendo conto delle condizioni del Piano Regolatore della zona. In alcuni Piani ad esempio, il cambio di destinazione d’uso non è possibile per determinate zone. Il terreno, infatti, a prescindere dalla sua natura, potrebbe trovarsi in una zona dove non è permessa la costruzione. In quel caso, quindi, il cambio non potrà essere approvato. Una volta dato il via libera alla trasformazione, al terreno saranno attribuiti gli indici di edificabilità, che consentiranno al privato o all’impresa di progettare la propria costruzione.
Si può convertire un terreno da edificabile ad agricolo?
È anche possibile eseguire la trasformazione inversa, in modo tale da declassare un terreno da edificabile ad agricolo. Questa procedura si verifica per lo più nelle zone depresse, nelle quali il valore degli immobili è piuttosto basso e l’incidenza delle tasse, in particolare l’IMU, è proporzionatamente onerosa.
Quale documento attesta l’avvenuto cambio?
Dopo aver approvato la destinazione d’uso, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica. Si tratta di un documento con il quale l’acquirente dota il proprio terreno della possibilità di rivenderlo. Il valore di vendita del terreno diventato edificabile, inoltre, se non si procede con la costruzione, aumenta anche di dieci volte grazie a questo documento.
Come richiedere la certificazione di destinazione urbanistica (CDU) online?
Puoi richiedere il CDU su VisureItalia in modo semplice e veloce. Dovrai inserire nel form la Provincia, il Comune, il Foglio, la Particella dell’immobile e l’uso del documento (compravendita o successione):
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Certificato destinazione urbanistica cduIntrodotto con la legge n. 47/85 art. 18 in materia di condono edilizio, il CDU è un documento obbligatorio per gli atti di compravendita riferiti al trasferimento di diritti reali su terreni. Questo certificato, inoltre, è rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno e riporta la zona urbanistica in base al Piano Urbanistico Comunale, la destinazione e l’indice di edificabilità.
Quanto costa convertire un terreno agricolo in edificabile?
La richiesta al Comune dei documenti necessari al cambio comporta dei costi che variano a seconda del Comune di riferimento. Anche se la spesa da sostenere al tale scopo può sembrare alta, bisogna tenere in considerazione che un terreno su cui si può costruire aumenta il suo valore.
Dato che il terreno edificabile vale molto di più di quello agricolo, quindi, anche le imposte saranno maggiori (l’IMU, ad esempio, non si paga sui terreni agricoli). Le aree edificabili di proprietà di coltivatori diretti o imprenditori agricoli, nello specifico, non devono versare questa imposta.
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32 commenti per "Convertire un terreno agricolo in edificabile: come fare?"
buon giorno,mi trovo in una frazione di cui o un fabbricato che sta collegato con altri fabbricati un paesetto di vecchia data, lunica cosa che il mio e posizionato dietro di cui o delle scarpate.il terreno si muove o varie crepe al fabbricato che passando deli anni e sempre di piu.Fatto richiesta di sopraluogo sia al comune e regione .sopraluogo fatto da vari anni la regione a verificato,mi anno riscritto sia a me e al comune che e vero che il terreno si muove.ci sono da fare bei interveniti con pali,ma tutto ora non si muove nessuno.la domanda e posso chiedere al comune se me la fanno demolire e quei mq li posso fare su un altro terreno che o distanza circa 120 metri .Dal mio geologo relazione fatta dice che e tutto ok.regione marche.grazie
Buongiorno Claudio, se il terreno continua a muoversi e il fabbricato è a rischio, è possibile chiedere al Comune di valutare la possibilità di demolire l’edificio e spostarlo su un altro terreno, ma ciò dipenderà dalla normativa locale e dai permessi necessari. Se la relazione del geologo conferma la sicurezza del nuovo sito, sarà necessario presentare una richiesta formale al Comune per verificare la fattibilità e ottenere eventuali autorizzazioni. Cordiali saluti.
Salve vorrei acquistare un terreno con destinazione urbanistica zona ATI ma decade in zona rossa.. essendo coltivatore diretto come posso acquistarla con l agevolazione e pagarlo a prezzo agricolo?
Buongiorno Marco, per rispondere correttamente al suo quesito è necessario verificare le normative locali sulle deroghe per coltivatori diretti in zona rossa. Le consigliamo, pertanto, di consultare un professionista come un geometra per ottenere il prezzo agricolo di suo interesse. Cordiali saluti.
Buon giorno io sono proprietaria di un vivaio ho presentato richiesta per passare terreno edificabile il comune ha accettato ma mi toglie un tot di cubatura e posso capire .. ma non accetto il fatto di stare chiusa tre anni prima di costruire
E’possibile capire se c’è una soluzione a questo
Grazie
Buongiorno, ogni Comune adotta regolamenti propri che disciplinano la gestione del territorio. Le suggeriamo di rivolgersi a un tecnico, affinché possa aiutarla a interpretare il regolamento urbanistico o il piano regolatore del suo Comune, per verificare se è esplicitamente prevista una limitazione temporale come quella che le è stata imposta. Cordiali saluti.
Salve io ho dei semirimorchi ( una trentina) posso parcheggiarli su un terreno agricolo??
Gentile Giuseppe, la possibilità di parcheggiare semirimorchi su un terreno agricolo è legata a una serie di fattori e normative locali. Le suggeriamo di chiedere informazioni presso il Comune onde evitare sanzioni e problematiche legali. Cordiali saluti.
Buongiorno, il mio terreno è composto da due ampi giardini di pressoché ugual metratura divisi dalla casa praticamente al centro. Quello anteriore edificabile è molto in pendenza , quello posteriore in piano è invece un terreno agricolo.
Esiste la possibilità di invertire le destinazioni d’uso per poter poi mettere una tettoia per auto?
Buongiorno Elisa, per questa trasformazione è necessario un atto notarile portante cessione di cubatura. Per verificare se sia effettivamente possibile occorre rivolgersi al comune e ad un notaio per richiedere informazioni. Cordiali saluti.
Per motivi personali (litigio con chi di dovere) il comune non vuole concedermi il cambio di destinazione. Posso scavalcare il mio comune e rivolgermi direttamente alla provincia o alla regione?
Buongiorno Francesco, la competenza per questo tipo di pratica è comunale. Le suggeriamo di confrontarsi con un tecnico per verificare se vi siano altre vie percorribili. Cordiali saluti.
In provincia di latina devo acquistare un terreno agricolo di circa 1500 mq dove hanno costruito molti abusivamente che possibilità ho di costruire un immobile e non mi venga abbattuto successivamente, grazie
Buongiorno Maurizio, le suggeriamo di confrontarsi con un geometra per aver un quadro chiaro sulla situazione. Cordiali saluti.
Ho visto un annuncio per un terreno, di circa 1200 mq, ad uso agricolo. Dalle foto vedo residenze su entrambi i lati. Come posso sapere se è possibile cambiarlo prima di acquistarlo?
Buongiorno Francis, le suggeriamo rivolgersi all’Ufficio Tecnico del Comune in cui è ubicato l’immobile per chiarire i Suoi dubbi. Cordiali saluti.
Buongiorno, su terreno agricolo é possibile costruire una casa in legno,abitabile? Oppure è necessaria la conversione da terreno agricolo a edificabile?
Grazie
Buongiorno Francesca, è necessario verificare quanto prevede a riguardo il Comune in cui è ubicato l’immobile. Cordiali saluti.
Buongiorno,
i miei genitori vivono in un paesino.
– Un lato della loro casa dista dal vicino B circa 7 metri.
– In questi 7 metri c’è un diritto di passaggio (agricolo) per il vicino C in quanto lui possiede un terreno agricolo.
– Il vicino C potrebbe chiedere la trasformazione del terreno agricolo in terreno edificabile?
La casa è circondata sia da case che da terreni agricoli.
Ciò che mi preoccupa è la dimensione del diritto di passaggio..
Ringrazio anticipatamente
Buongiorno Paolo, il vicino C potrebbe chiedere il cambio di destinazione d’uso, ma la richiesta potrebbe essere respinta in quanto il terreno si potrebbe trovare in una area nella quale non è possibile edificare. Per approfondire la questione, le suggeriamo di chiedere informazioni presso il comune. Cordiali saluti.
Su un terreno non edificabile si può fare un agriturismo
Grazie
Buongiorno Ely, non ci risulta che per la costruzione di agriturismi vi siano deroghe alla non edificabilità. Le suggeriamo di chiedere informazioni presso l’Ufficio tecnico del Comune. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho dei terreni edificabili in un’area degradata dove non si costruisce più. Di conseguenza non riesco a venderli e ogni anno devo pagare tasse onerose relative all’ IMU, cosa potrei fare per evitare questa spesa?
Buongiorno Marco, le suggeriamo di chiedere al comune di bonificare la zona, in quanto con vi sono altre alternative in questa situazione. Cordiali saluti.
Salve, è possibile costruire due campi da calcetto su un terreno agricolo? Da premettere che gli spogliatoi ed il chiosco sarebbero strutture amovibili.
Ps:Spero tanto di non dover cambiare la destinazione d’uso in sportiva
Buongiorno Simone, a meno che il terreno agricolo non abbia dimensioni o cubatura particolari, potrebbe essere trasformato in un campo da calcetto. Poiché la decisione finale spetta all’ente comunale che deve verificare l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici o idrogeologici, le suggeriamo di recarsi all’ufficio tecnico del Comune per avanzare la sua richiesta. Cordiali saluti.
Salve il ho un terreno agricolo di 1400 mq e sono all’interno di una Proprieta dove alla mia sinistra c’è un edificio adibito a pizzeria e alla mia destra una casa quindi centrale a queste sue abitazioni al momento c’è un casolare di 12 mq e ho avuto il permesso di abbattimento e ricostruzione di questi 12 mq più ho avuto il permesso per la recinzione in pietra altezza massima 1 mt posso auspicare ad un futuro edificabile cosa devo trovare nei miei documenti che mi da speranza di edificabilità?
Gentile Angelo, in questi casi è necessaria la consulenza con un geometra, in quanto occorre verificare condizioni del Piano Regolatore della zona. Cordiali saluti.
salve, io avrei una domanda, sono il proprietario di un piccolo terreno agricolo 1000 mq che ha un lato che affaccia su strada e gli altri lati , su tre diversi vicini che hanno tutti edificato abusivamente e poi sanato l abuso, posso sperare che con una richiesta di cambio di destinazione d uso anche il mio possa diventare edificabile. non ha vincoli di alcun genere.
grazie
si trova nel comune di roma.
buongiorno Domenico, le suggeriamo di chiedere la consulenza di un geometra, in quanto si tratta di un caso particolare. Cordiali saluti.
Potrei avere piu chiarimenti?
Buongiorno Anna, di quale tipo di chiarimento ha bisogno? Cordiali saluti.