Contratto preliminare e vizi dell’immobile: cosa fare?

Capita spesso che, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare di acquisto, i compratori si accorgano della presenza di difetti relativi al bene. Leggi il nostro articolo per scoprire cosa fare in caso di stipula del contratto preliminare e vizi dell’immobile.

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Cos’è il contratto preliminare di compravendita?

ll contratto preliminare di compravendita, noto anche come compromesso, non produce subito gli effetti della vendita, perché non trasferisce il bene nell’immediato. In tale accordo, infatti, le parti si obbligano a concludere in futuro il contratto definitivo di vendita e si promettono rispettivamente di comprare e vendere. 

A cosa serve il contratto preliminare di vendita?

Questo contratto serve soprattutto a impegnare le parti nel periodo in cui, ad esempio, serve del tempo per risolvere eventuali impedimenti alla vendita istantanea.

In questo caso, è utilizzata spesso la trascrizione del preliminare, poiché gli obblighi giuridici derivanti dalla stipula del contratto hanno effetto solo tra le parti. La trascrizione del preliminare è consigliata soprattutto per scongiurare eventuali conseguenze negative come il comportamento scorretto del venditore. Potrebbe capitare, infatti, che costui, nonostante il compromesso, venda comunque il medesimo immobile a terzi oppure che vi iscriva un’ipoteca.

Grazie al contratto preliminare, quindi, eventuali vendite del bene o la costituzione di altri diritti a favore di terzi non comprometteranno i diritti dell’acquirente. In questo caso specifico, il compratore può richiedere soltanto il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Secondo l’articolo 1351 del Codice civile, il contratto preliminare deve avere la stessa forma di quello definitivo. La sua stipula, pertanto, avviene tramite scrittura privata autenticata oppure atto pubblico.

Contratto preliminare e vizi dell’immobile: cosa succede quando si rilevano dei difetti?

L’obbligo del venditore è fornire un bene privo di vizi ed in regola con le normative urbanistiche vigenti. Ma cosa accade quando, dopo aver firmato il preliminare, l’acquirente scopre che l’immobile presenta dei difetti?

Il Codice civile riconosce la tutela contro i vizi dell’immobile soltanto in riferimento all’acquirente. La sua tutela, pertanto, si attua soltanto dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita.

Nello specifico, nel caso del preliminare di immobile con consegna anticipata (prima dell’atto notarile), non si attua la decorrenza del termine previsto dalla legge di otto giorni dalla scoperta e neanche quello di prescrizione (un anno dalla consegna) per esercitare l’azione giudiziale.

Cosa può fare allora l’acquirente quando si accorge della presenza di vizi del bene prima della stipula del definitivo?

Tutela dell’acquirente in seguito al contratto preliminare e la scoperta di vizi dell’immobile

Quando il bene presenta dei vizi, si applicano le norme generali in materia di inadempimento contrattuale relative ai contratti che hanno prestazioni corrispettive. L’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare (per inadempimento del promittente venditore) oppure di esercitare l’azione di esatto adempimento.

Nel primo caso, l’acquirente ottiene lo scioglimento del contratto. Ciò significa che non è obbligato ad eseguire la sua prestazione e, se invece era già stata eseguita, può ottenere la restituzione di quanto l’inadempiente ha ricevuto.

Nel secondo caso, se l’acquirente intende dare attuazione al contratto, può richiedere la condanna dell’inadempiente a eseguire la prestazione mancata o inesatta.

Dopo di che, se il venditore, consapevole dei vizi nell’immobile, pretende il pagamento del saldo del prezzo, l’acquirente può avvalersi dell’eccezione di inadempimento (articolo 1460 c.c.), e quindi opporsi alle richieste dell’altra parte.

Il presupposto per invocare questo tipo di rimedi è il grave inadempimento dell’altra parte. Se invece la gravità dei vizi è inferiore, non è possibile rifiutarsi di stipulare il rogito e quindi dovrà rispettare l’impegno preso. Nel caso invece di difetti non conoscibili con l’ordinaria diligenza che rendono grave l’inadempimento del venditore, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto preliminare, il risarcimento del danno subito e la riduzione del prezzo pattuito.