Contratto di locazione per uso abitativo: cos’è e le tipologie esistenti

Il contratto di locazione ad uso abitativo è l’accordo attraverso il quale il locatore si assume la responsabilità di assicurare l’uso di un bene, ovvero un’abitazione, al locatario o conduttore. Ma in cosa consiste esattamente? Vediamolo nel nostro articolo.

INDICE:

Cos’è il contratto di locazione per uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è regolato dalla legge n. 431/1998 e prevede principalmente la forma “a canone libero”, con durata minima di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, salvo disdetta di locatore o conduttore. Durante il contratto, il locatore deve garantire la funzionalità dell’immobile e occuparsi della manutenzione straordinaria, mentre il conduttore deve pagare il canone e rispettare la destinazione residenziale.

È possibile il recesso anticipato del conduttore, a condizione che giustifichi la richiesta (es. trasferimento lavorativo) e fornisca un preavviso di almeno 6 mesi. Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e il locatore può optare per la cedolare secca, un regime fiscale che sostituisce l’IRPEF con un’imposta fissa.

Le principali tipologie di contratto di locazione

Nei paragrafi che seguono riportiamo i cinque tipi di contratto di locazione.

Contratto a canone libero

Nel caso del contratto a canone libero, proprietario e inquilino decidono in piena libertà l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo. Fondamentale il rispetto della durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, eccetto casi particolari. Tra questi si cita, per esempio, la vendita del fabbricato, o la ristrutturazione dell’immobile, o ancora un possibile subentro del proprietario.

Tra i principali dati identificativi che vanno indicati nel contratto, ci sono:

• dati di locatore e conduttore;
• dati dell’immobile con relative coordinate catastali e relativo stato dei luoghi;
• durata e modalità di rinnovo nei limiti di legge;
• destinazione d’uso dell’immobile, nonché quella abitativa;
• limiti e responsabilità in termini di ordinaria e straordinaria amministrazione;
• accesso all’immobile da parte del proprietario.

Tra le informazioni aggiuntive indicate nel contratto, ci sono:

• possibili casi in cui il conduttore può recedere dal contratto;
• ammontare del canone, eventuale suo aggiornamento, ipotesi e conseguenze del mancato pagamento;
• limiti in caso di sublocazione e condizioni di comodato dell’immobile stesso;
• deposito cauzionale a garanzia da versarsi da parte del conduttore;
• condizioni di utilizzo dei dati sensibili (scambiati in occasione della firma del contratto) in base alla normativa sulla privacy.

Firma e data del confezionamento dell’atto chiudono il contratto, che viene redatto nelle copie necessarie da scambiarsi tra le parti.

Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato ha una durata pari a 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne casi particolari. Il corrispettivo è stabilito dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari. Il canone risulta inferiore ai prezzi di mercato attuali. Perché si tende a mantenere un canone basso? Il motivo principale consiste nel venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere un immobile in affitto.

Per questa tipologia di contratto, sono previsti alcuni vantaggi fiscali, sia per il proprietario che per l’inquilino (in base alle fasce di reddito), riguardanti:

• reddito Irpef;
• imposta di registro;
• Ici (solo nei Comuni che hanno ammesso tale forma contrattuale).

Contratto transitorio

In questo caso la stipula può avvenire soltanto in caso di situazioni particolari comprovate. Un esempio pratico: un inquilino può avere necessità di prendere in affitto un immobile per motivi lavorativi. Immaginiamo che debba accettare un contratto di lavoro a tempo determinato. Queste le caratteristiche base del contratto:

– durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone: concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto per studenti universitari

Si tratta di una tipologia di contratto al quale opta la maggioranza degli studenti universitari fuori sede. Queste le caratteristiche base del contratto:

– durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
– canone: fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
– agevolazioni fiscali: riservata solo al proprietario.

Considerato che, per consuetudine lo studente non ha reddito, per provvedere al pagamento dei canoni di locazione ci si rivolge ad una nuova figura (la terza, dopo conduttore e locatore). Entra in gioco il garante, ossia “colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui“. Si tratta una forma di fideiussione a garanzia del pagamento del canone di affitto. In pratica, il fideiussore è colui che ha l’obbligo di garantire l’adempimento di un debito altrui.

Contratto con patto di futura vendita

Il patto di futura vendita è un contratto atipico che unisce una locazione con una promessa di vendita futura dell’immobile. Prevede due fasi: inizialmente il godimento dell’immobile e in seguito, al pagamento dei canoni, il trasferimento della proprietà. È un collegamento tra una locazione e un preliminare di vendita. Per la sua validità, il contratto deve essere stipulato per iscritto, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, e deve essere trascritto per garantirne l’efficacia legale.

Obblighi e diritti di locatore e conduttore nel contratto di locazione ad uso abitativo

Il conduttore, o inquilino, ha vari obblighi nei confronti del locatore. Deve innanzitutto pagare puntualmente il canone di locazione, che non può essere ridotto o sospeso autonomamente. Il pagamento avviene generalmente su base mensile o trimestrale, come previsto dal contratto. Inoltre, il conduttore deve restituire l’immobile alla fine del contratto nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, mantenendolo in buono stato di conservazione e senza apportare modifiche alla struttura o alla destinazione d’uso. È inoltre responsabile delle spese di manutenzione ordinaria, come riparazioni minori e sostituzioni, e delle spese condominiali a suo carico.

Dal canto suo, il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, permettendo al conduttore di goderne pienamente. Durante il contratto, il locatore deve evitare interventi sull’immobile che possano ostacolare l’uso da parte del conduttore e deve farsi carico della manutenzione straordinaria, come la sostituzione di infissi o l’installazione di impianti. Inoltre, il locatore è tenuto a fornire l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile e a restituire il deposito cauzionale al termine del contratto, a meno che non vi siano danni all’immobile. In caso di danni, il locatore è responsabile per il risarcimento al conduttore.

Contratto di locazione: registrazione, disdetta e rinnovo

Per concludere, approfondiamo tre aspetti specifici del contratto di locazione: la registrazione, la disdetta e il rinnovo.

A) Registrazione. Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale – quali locali commerciali, negozi, uffici, locali artigianali locali non commerciali, case vacanza (dunque locali ad uso turistico) – terreni e fondi rustici, va registrato obbligatoriamente entro 30 giorni dalla data di stipula o dal primo pagamento mensile, se antecedente alla stipula. A tal proposito, potrebbe esserci il rischio di sanzioni amministrative pesanti, stabilite dall’Agenzia delle Entrate, qualora il proprietario: non effettui la registrazione nei tempi prestabiliti; effettui una registrazione non veritiera, vale a dire indicando un canone mensile inferiore a quello reale. È possibile registrare i contratti in regime Irpef ordinaria ed in cedolare secca.

B) Disdetta. Le parti, conduttore e locatore, possono disdire il contratto al termine dei 4 anni, ma con un preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza. Questo dovrà avvenire tramite l’inoltro di una raccomandata al domicilio della controparte. Si precisa che, nel caso tale preavviso risultasse assente o giunto in ritardo rispetto alla data ultima prevista, il rinnovo s’intende automatico.

C) Rinnovo. Infine, se il coinquilino desiderasse rinnovare il contratto a condizioni diverse, rispetto a quelle previste, anche in questo caso dovrà inoltrare una raccomandata al domicilio della controparte con almeno 6 mesi di anticipo dalla data di scadenza. In questo specifico caso, però, il locatore ha tempo 60 giorni per inviare a sua volta una risposta. Se tale preavviso risultasse assente o se non fosse raggiunto un accordo, il contratto è da intendersi cessato al termine dei 4 anni.