Contratto di locazione non registrato
Il contratto di locazione non registrato è per legge nullo. Esistono delle eccezioni? Ecco cosa ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 34156/2019.
I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale, terreni e fondi rustici devono essere obbligatoriamente registrati in Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula, a patto che la durata della locazione sia superiore ai 30 giorni nel corso dell’anno, a pena di sanzioni amministrative. È possibile adempiere a tale obbligo anche online, attraverso il servizio di registrazione del contratto di locazione.
Quali sono le conseguenze in caso di un contratto di locazione non registrato?
L’art. 1, c. 346, della Legge n. 311/2004, stabilisce che: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati“.
Il legislatore ha previsto, quindi, come conseguenza della mancata registrazione dei contratti di locazione e di quelli di comodato, la nullità degli stessi. In tal modo si è cercato di contrastare l’evasione fiscale derivante dalla mancata registrazione.
Nullità del contratto superata con la registrazione tardiva
La Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019, che la nullità del contratto di locazione, prevista dal sopraccitato art. 1, c. 346 della L. n. 311/2004, può venir meno nel caso in cui intervenga una tardiva registrazione dello stesso contratto.
Nel caso sottoposto al giudizio della Corte di Cassazione, l’inquilino Tizio aveva chiamato in giudizio il locatore Caio, in quanto aveva preso in locazione un suo immobile senza mai ottenerne la disponibilità. Tizio chiedeva che il Giudice:
- pronunciasse la risoluzione del contratto di locazione;
- condannasse Caio alla restituzione di 25.0000 euro, corrisposti a titolo di anticipo sui canoni, ed al pagamento di 4.849,50 euro per le spese sostenute per soggiornare in hotel.
Il locatore Caio, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda di Tizio e proponeva domanda riconvenzionale di condanna dell’inquilino al pagamento dei canoni dovutigli per un importo pari a 31.291,66 euro.
Il giudice di prime cure, con decisione confermata poi anche dalla Corte d’appello, rigettava la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento delle spese per il soggiorno in hotel, dichiarava nullo il contratto di locazione per tardiva registrazione e condannava Caio alla restituzione di euro 25.000,00, oltre agli interessi, all’inquilino Tizio, rigettando la sua domanda riconvenzionale.
La decisione delle Corte di Cassazione
Avverso alla sentenza il locatore Caio ricorreva per Cassazione, la quale ha ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione ha un effetto sanante retroattivo e, quindi, fa venir meno la nullità del contratto.
“Il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, […], ove non registrato nel termine, è nullo ai sensi della L. n. 311/2004, art. 1, c. 346“. Tuttavia, la registrazione tardiva, in base a quanto stabilito dalle norme tributarie, lo sana, “posto che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento” all’obbligo di registrazione.
Viene confermato, quindi, l’orientamento già espresso in precedenza dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 23601/2017, 10498/2017, 20858/2017 e 26912/2018.
