Contratto di locazione e obblighi del locatore

Il contratto di locazione comporta una serie di obblighi in capo al locatore e al conduttore. Vediamo in cosa consistono in base a quanto stabilito dalla legge.

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Attraverso la stipula di tale contratto, quindi, un parte, detta locatore, si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto, cioè il conduttore (o inquilino, concessionario o affittuario), un bene mobile o immobile.

La locazione si può distinguere in:

• locazione di beni mobili (es. macchinari, attrezzi, libri, ecc.) e in particolare beni mobili registrati (es. automobili, navi, aeromobili);
• locazione di beni immobili urbani, disciplinata dalla legge n. 392/1978, e differenziata in locazione di immobili ad uso abitativo e locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione;
• locazione di immobili non urbani (es. fabbricati rurali);
• locazione di beni produttivi (es. fondi rustici, aziende, alberghi), in questo caso si parla di contratto di affitto (art. 1615 c.c.).

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La registrazione del contratto di locazione in Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla stipula purché la durata della locazione sia superiore ai 30 giorni nel corso dell’anno, a pena di sanzioni amministrative.

È possibile richiedere online la registrazione del contratto di locazione e al contratto deve essere sempre obbligatoriamente allegato l’attestato di prestazione energetica APE.

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Quali sono le obbligazioni principali del locatore nel contratto di locazione?

Gli obblighi del locatore non si esauriscono nel mero godimento della cosa, ma si completano con altri adempimenti strettamente connessi. Nello specifico, in base a quanto stabilito dall’art. 1575 c.c., il locatore deve:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto;
3. garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Quando stabilito dal sopraccitato articolo riguarda le locazioni in generale.

Consegna della cosa locata

Il primo obbligo in capo al locatore è la consegna effettiva del bene locato. In questo modo il conduttore è posto fin dall’inizio nelle condizioni di trarre pieno godimento dalla cosa.

Nel caso in cui il conduttore neghi di aver ricevuto la cosa e si giunga ad una contestazione, il locatore dovrà provare di aver adempiuto a tale obbligo o di non averlo potuto adempiere per cause a lui non imputabili. In forza del principio dell’onere della prova stabilito dall’art. 2697 c.c., al conduttore basterà quindi provare l’esistenza del contratto e il locatore dovrà provare i fatti su cui si fonda la sua eccezione.

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Manutenzione a carico del locatore

La cosa consegnata deve trovarsi, al momento della consegna, in buono stato di manutenzione per permettere subito l’uso per cui viene locata. Il locatore è tenuto, infatti, ad effettuare tutte quelle riparazioni necessarie all’atto della consegna, comprese quelle di piccola manutenzione.

Un altro obbligo del locatore è infatti quello di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. Il locatore, per tutta la durata del contratto, si dovrà occupare delle riparazioni necessarie a consentire il godimento del bene locato (art. 1576, c. 1). Tra queste rientrano quelle derivanti da vizi del bene, ma anche quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Al conduttore competono, invece, le riparazioni di manutenzione che dipendono dall’uso della cosa o dalla mancanza di diligenza o dalle persone della sua famiglia.

Garanzia del pacifico godimento

Il locatore è obbligato a garantire il pacifico godimento della cosa locata. A garanzia del godimento sono collegati una serie di altri obblighi del locatore. Tra questi rientrano, ad esempio:

1. la garanzia per i vizi e i difetti della cosa locata che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (art. 1578 c.c.);
2. il divieto di innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore (art. 1582 c.c.);
3. la garanzia contro le molestie arrecate da terzi (art. 1585 c.c.);
4. la difesa dalle molestie arrecate da terzi nel godimento della cosa locata ed assunzione della lite qualora sia chiamato nel processo (art. 1586);

Qual è la responsabilità del locatore nel contratto di locazione

Una domanda che sorge spontanea: quali sono le responsabilità del locatore in caso di inadempimento di tali obblighi?

Il locatore che ha avuto mancanza totale dell’adempimento delle obbligazioni stabilite dall’art. 1575 c.c incorre nella risoluzione del contratto per sua colpa o nella riduzione del corrispettivo.

Obblighi del locatore in caso di bene non idoneo all’uso pattuito

L’articolo 1578 c.c. dispone che: “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili“.

Il conduttore che si accorge fin da subito che l’immobile locato non è idoneo all’uso può pretendere dal locatore l’esecuzione di tutte le opere necessarie per regolarizzare la situazione e rendere, quindi, la cosa idonea all’uso pattuito?

Per rispondere a questa domanda facciamo riferimento a quanto stabilito recentemente dal Tribunale civile di Rimini con ordinanza del 19 marzo 2019.

Il Giudice ha stabilito che “i rimedi posti dalla disciplina codicistica a tutela del conduttore per i vizi della cosa locata consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone, ma non nella condanna del locatore ad eseguire i lavori necessari per rendere la cosa idonea all’uso pattuito“.