Condomino moroso: chi paga? Come tutelarsi? Modalità e termini.

Ogni condomino è tenuto periodicamente a versare delle quote in denaro per compensare la fruizione dei, cosiddetti, servizi condominiali condivisi. Luce, acqua, riscaldamento, generiche spese di manutenzione e pulizia sono tutte spese condominiali pagate in proporzione da tutti i condomini, e tutti i condomini devono corrispondere le quote di pagamento. Cosa succede però se ciò non avviene? Come deve comportarsi l’amministratore di condominio nei confronti del condomino moroso?

In questo articolo esamineremo:

Quando un condomino è considerato moroso?

Una volta quantificate le spese condominiali, l’amministratore di condominio richiede a tutti i condomini, dopo una preventiva approvazione del riparto delle spese in assemblea condominiale, il pagamento delle somme dovute.

Ma gestire un condominio comporta anche delle spiacevoli incombenze. Tra queste vi è il dover gestire le pratiche per incassare crediti non pagati da condomini morosi.

Anche se spesso capita di leggere di condomini morosi, la verità è che questo termine acquista valore legale solo dopo che il condomino che doveva eseguire una determinata azione non ha provveduto a eseguirla nei termini stabiliti. Solo in questo caso possiamo parlare di condomini morosi.

Da questa prima definizione, possiamo quindi estrapolare la prima grane linea guida in materia di morosità condominiali.

Per individuare e definire la “status” di morosità di un condomino dobbiamo fare affidamento al termine del pagamento, e per individuare questi termini con precisione possiamo riferirci alle norme che regolamentano il tempo di adempimento delle obbligazioni; al contenuto del verbale di assemblea, del regolamento di condominio e/o del preventivo, del consuntivo e dei relativi piani di riparto o nel caso di spese ordinate dall’amministratore, al provvedimento col quale sono state richieste.

Semplificando, il condomino moroso è quell’individuo che non è in regola con i pagamenti in relazione a specifici termini temporali previsti.

Cosa succede se un condomino non paga le spese?

La crisi che ha investito il nostro paese, complice anche la pandemia di coronavirus in cui stiamo vivendo, ha sconvolto l’esistenza di tantissime persone.

Tanti condomini, da un giorno all’altro, si sono trovati nella condizione di non riuscire a pagare le quote e le spese condominiali. Altri invece, semplicemente, si rifiutano di corrispondere alcune quote e alcune spese perché da loro considerati inutili e/o non obbligati.

Chi non paga il riscaldamento condominiale?

Un esempio, da manuale di questa seconda ipotesi, è quello dei condomini (con immobili al secondo piano) che si rifiutano di corrispondere le quote per le spese di rifacimento del tetto del palazzo, o quello dei condomini che non vogliono pagare le spese di luce e riscaldamento degli ambienti comuni.

Quando l’amministratore deve fare il decreto ingiuntivo?

Se un condomino si rifiuta di pagare le spese, l’amministratore di condominio (che come abbiamo già evidenziato ha il dovere di chiedere ai condomini il pagamento delle spese non appena sia stato approvato il loro riparto dall’assemblea di condominio) ha la facoltà di insistere e di sollecitare il condomino moroso a saldare i suoi debiti, ma se questo non adempie sarà necessario fare ricorso alla tutela legale di un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condomino moroso.

Ricordiamo comunque che comunque l’assemblea di condominio può decidere di concedere al condomino moroso più tempo. Ma se l’assemblea non si esprime, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di mettere in campo tutte le azioni utili alla riscossione del debito.

L’amministratore che non si attiva per risolvere la situazione, trascorsi sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, può essere revocato senza preavviso dal suo incarico e può essergli richiesto il risarcimento del danno.

Al condomino moroso che non si oppone potrà essere pignorato lo stipendio, la pensione, il conto corrente o la casa.

Chi paga il decreto ingiuntivo nel condominio?

Il decreto ingiuntivo esecutivo per il pagamento delle quote e spese condominiali è un atto che nasce su richiesta del creditore (l’amministratore di condominio in quanto legale rappresentante del condominio) perché il creditore si è ritrovato nella situazione di dover recuperare il credito in breve tempo.

L’atto è nato però dalla responsabilità del condomino moroso che, in quanto responsabile, sarà anche tenuto a pagare anche le spese legali attivate per il procedimento.

Chi paga i debiti di un condomino moroso?

Se un condomino moroso non paga, da che devono essere pagati i suoi debiti? Il quesito è uno dei più spinosi in materia condominiale. Su questo aspetto si sono svolte decine e decine di assemblee condominiali infuocate.

Fino al 2012 il nostro ordinamento non prevedeva nessuna specifica disciplina che regolasse la materia, ma con la pubblicazione della Legge 11.12.2012 n. 220 il legislatore è intervenuto fissando un esplicito vincolo solidale tra i condomini per quanto riguarda le obbligazioni contratte dall’amministratore, modificando l’art. 63 disp. att. c.c..

La legge, come abbiamo detto, fissa un preciso principio solidaristico tra i condomini (un po’ come accade tra i soci di una società di persone), quindi un creditore ha il diritto di agire per il suo credito verso ogni condomino. L’azione è comunque vincolata al principio di sussidiarietà, in quanto la legge obbligo il creditore ad agire prima contro il condomino moroso.