Quante sono le unità nel condominio minimo?
Di solito la nascita di un condominio si determina in modo automatico, senza necessità di alcuna deliberazione. Ciò avviene quando si realizza una costruzione su un suolo comune oppure quando il proprietario fraziona l’immobile in piani attribuiti ad altri in proprietà esclusiva. Ma come si costituisce il condominio minimo? Approfondiamo questo aspetto nel nostro ultimo articolo.
INDICE:
Quando si ha condominio minimo?
Si definisce “minimo” il condominio che è composto da due proprietari/condomini. Tuttavia, nella prassi, le regole del condominio minimo si applicano anche al “piccolo condominio”. Si tratta, nello specifico, di un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, soglia oltre la quale diventa obbligatorio nominare un amministratore.
Il codice civile, infatti, all’art. 1129, precisa che quando i condomini sono 9 o più è indispensabile la nomina di un amministratore, da effettuare dall’assemblea oppure dal giudice. Sotto questa soglia (otto proprietari oppure meno), dunque, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria, ma facoltativa.
Come si costituisce?
Abbiamo visto come la nascita del condominio si determina in modo automatico, quando si costruisce su un suolo comune o quando l’unico proprietario di un edificio cede a terzi dei piani in proprietà esclusiva. Come qualsiasi altro condominio, anche quello minimo si costituisce in modo automatico senza necessità di una delibera assembleare, qualora nell’edificio vi siano almeno due condomini.
Quali sono le regole del condominio minimo?
La prima caratteristica di questo tipo di condominio è la non obbligatorietà della nomina di un amministratore. Per quanto riguarda le altre regole, anche a questa tipologia di condominio si applicano le norme del codice civile che valgono per quello ordinario, come quelle sulla ripartizione delle spese, millesimi e così via.
In aggiunta, nel condominio minimo non è indispensabile neanche approvare un regolamento dato che, come disciplinato dall’art. 1138 del codice civile, questo deve essere formulato quando in un edificio i condomini sono più di dieci.
Come funziona l’assemblea di un condominio minimo?
Così come abbiamo spiegato, il condominio minimo segue le norme del codice civile adottate per il condominio. Le spese per la conservazione o riparazione delle parti comuni, pertanto, dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata mediante l’assemblea condominiale. Quanto a quest’ultima valgono le stesse regole del condominio circa la maggioranza necessaria per ogni delibera.
In un condominio con soli due proprietari, quindi, dove il codice civile prescrive la regola della maggioranza per le delibere assembleari, sarà indispensabile raggiungere l’unanimità. Questo è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione (sent. n. 5329/2017), secondo cui con decisione unanime si intende una decisione frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione.
Qualora non si raggiunga l’unanimità, sarà necessario rivolgersi al giudice. L’art. 1105 del codice civile, infatti, stabilisce che se non si prendono provvedimenti per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ogni partecipante può ricorrere al giudice.
Come funzionano le detrazioni fiscali in questo caso?
L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha chiarito la fruizione delle detrazioni fiscali in caso di ristrutturazioni in un condominio di questo tipo. Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio qualora i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. Ciò a patto che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’accredito del pagamento.
In assenza di codice fiscale del condominio minimo, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi su parti comuni per la quota di spettanza, potranno provvedere in un secondo momento alla richiesta del suddetto codice.
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