Condominio lavori straordinari senza delibera: il pagamento è dovuto?

La Cassazione Civile, sez. II  n. 11463/21 si è espressa recentemente in merito a una vicenda avente ad oggetto la richiesta del pagamento pro quota dei lavori di manutenzione straordinaria effettuati in condominio senza preventiva delibera assembleare. Vediamo nel dettaglio quanto è stato deciso in merito al pagamento delle pagamento delle spese condominiali straordinarie senza approvazione assemblea.

INDICE:

Il pagamento di spese condominiali straordinarie senza l’approvazione dell’assemblea è dovuto?

Per chiedere il pagamento pro quota dei lavori di manutenzione straordinaria effettuati senza preventiva delibera assembleare occorre dimostrare la necessità di provvedere con urgenza all’inizio dei lavori.

Questo è quanto previsto dalla Cassazione Civile, sez. II  n. 11463/21. Infatti, il condomino che esegue lavori di manutenzione straordinaria, al fine di chiedere successivamente pro quota altri condomini quanto di spettanza, sarà tenuto a provare il carattere di inderogabile urgenza così come previsto dall’art. 1134 c.c.

Il fatto

La vicenda trae origine da alcuni lavori di manutenzione straordinaria svolti dal proprietario dell’ultimo piano sul tetto di copertura dell’intero edificio, poiché a seguito del suo cattivo stato manutentivo, importanti infiltrazioni d’acqua giungevano fino alla sua abitazione.

Dopo aver effettuato i lavori, questi procedeva con la richiesta di quanto dovuto pro quota dall’altro condomino. Quest’ultimo non provvedeva ad effettuare il versamento di quanto di sua spettanza, ovvero al pagamento della somma di euro 796,20. Per tale motivo, il commissionario dei lavori presentava ricorso per ingiunzione dinanzi al giudice di pace territorialmente competente per l’ottenimento del decreto ingiuntivo.

I motivi espressi, a corredo del predetto ricorso, sono stati i seguenti:

• Anticipo integrale delle spese relative al rifacimento del tetto dello stabile, divenuto urgente a seguito di infiltrazioni di acque meteoriche all’interno del proprio appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio;
• Le infiltrazioni sono avvenute a causa del cattivo stato di manutenzione del tetto e delle gronde.

A sostegno del ricorso, il condomino ricorrente ha allegato:

• Il computo metrico estimativo dei lavori redatto da un tecnico di fiducia;
• Le fatture emesse dall’impresa esecutrice;
• La documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese in funzione dell’utilità comune.

Ricevuta la notifica del decreto, il condomino “moroso” proponeva opposizione a decreto ingiuntivo sul presupposto che il ricorrente non aveva fornito adeguata prova circa l’urgenza dei lavori eseguiti per la conservazione della cosa comune così come previsto dall’art. 1134 c.c.

Il condomino che ha intrapreso l’azione di inizio lavori non aveva, infatti, fornito la prova dell’indifferibilità degli stessi. In concreto, non aveva dimostrato la gravità e la diffusione dei fenomeni infiltrativi che si sono manifestati all’interno del proprio appartamento e che hanno reso inderogabili i lavori fatti eseguire.

L’eccezione sollevata dal presunto moroso veniva accolta dal Tribunale adito e il decreto ingiuntivo veniva revocato. Per l’organo giudicante, oggetto di contestazione non è l’opportunità di svolgere i lavori di manutenzione, ma il carattere di urgenza, tale da non poter attendere una eventuale delibera in sede di assemblea condominiale. In questo caso, infatti, non poteva trovare applicazione il dettato normativo dell’art. 1110 c.c., secondo il quale il rimborso delle spese è subordinato alla trascuratezza degli altri comproprietari.

Il condomino che ha effettuato i lavori ha proposto ricorso per Cassazione, avverso la sentenza che ha revocato il precedente decreto ingiuntivo, sulla base di tre motivi:

1. Applicazione delle norme sul condominio anziché di quelle sulla comunione;
2. Applicazione erronea dell’art. 1134 c.c., anziché 1110 c.c.;
3. Omesso esame di un fatto decisivo, ovvero mancata contestazione dell’esecuzione dei lavori in urgenza.

La decisione

I giudici della Suprema Corte di Cassazione, in prima battuta hanno respinto le prime due eccezioni relative al privilegio della normativa relativa alla comunione anziché quella relativa al condominio. Sul punto gli ermellini hanno precisato che: “è sufficiente un frazionamento della proprietà e un collegamento strumentale, materiale o funzionale ai fini dell’applicazione della normativa di carattere condominiale a prescindere dalla formazione del regolamento condominiale o delle tabelle millesimali”.

Con riferimento, alla presunta urgenza dei lavori, come indicato dal terzo ed ultimo motivo di ricorso, i giudici della Cassazione hanno ritenuto non correttamente provato il carattere di urgenza. Ripercorrendo l’excursus istruttorio del precedente grado di giudizio, gli ermellini hanno sottolineato che, sebbene siano stati escussi come testi gli affidatari dell’incarico di manutenzione straordinaria del tetto, questi non hanno fornito alcuna indicazione circa il carattere di inderogabile urgenza.

Conclusione

All’esito della sentenza fin qui esaminata emerge con chiarezza che ai sensi della normativa attualmente in vigore, per poter effettuare lavori di straordinaria manutenzione condominiale e poi richiedere pro quota quanto dovuto dagli altri condomini è necessario essere in possesso di prova idonea atta a dimostrare che il prolungamento dell’attesa fino a successiva delibera assembleare avrebbe comportato un maggior danno.

Avv. Tommaso Gioia