Risarcimento danni nella compravendita immobiliari con abusi edilizi
Nel caso in cui si acquistasse un immobile viziato da abusi edilizi di cui non si è a conoscenza, non vi sono dubbi sul fatto che si abbia diritto ad avere un risarcimento dei danni. In particolar modo, è indubbio che colui che ha effettuato l’acquisto abbia diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell’immobile corrispondente al valore del danno, o ad un risarcimento del danno subìto. Vediamo nel dettaglio come poter richiedere il risarcimento danni nella compravendita immobiliare con abusi edilizi.
Termine per la prescrizione
Per non incorrere in spiacevoli sorprese, sarebbe opportuno scoprire anticipatamente se l’oggetto della compravendita è un immobile abusivo. Tuttavia, al fine di ottenere il giusto risarcimento, è fondamentale rispettare i termini della prescrizione. Dunque, quali sono questi termini? Il termine stabilito dalla legge è di 10 anni, che però non decorrono dal momento dell’acquisto dell’immobile viziato, bensì dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’abuso edilizio. Infatti, il Codice Civile, coadiuvato da molte sentenze della Cassazione, ci dice che la prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.
Mi spiego meglio. Poniamo il caso in cui io acquisti un casolare e, dopo 10 anni, venga informata dal comune di un abuso edilizio di cui io non ero a conoscenza. Nel caso in cui il venditore mi dicesse che non posso ottenere alcun risarcimento del danno, la giurisprudenza e le regole generali della prescrizione sarebbero dalla mia parte. In questo caso, posso far valere il mio diritto ad essere risarcita a partire dal momento in cui io sono venuta a sapere che il bene oggetto della compravendita è viziato per abuso edilizio. Non si deve quindi fare riferimento al momento in cui abbiamo acquistato il bene immobile, bensì al momento in cui io sono venuta a conoscenza dell’abuso.
Il risarcimento del danno da sanatoria
Il danno da sanatoria è un tipo di danno che si verifica ogni qualvolta si acquisti un immobile e ci si accorga solo dopo dell’esistenza di un abuso edilizio del quale però non siamo stati allertati al momento dell’acquisto del bene immobile. Quindi, il danno da sanatoria è esattamente quel danno di cui abbiamo parlato sinora, ossia il danno che può essere fatto valere fino al termine di 10 anni dopo essere venuti a conoscenza dell’abuso edilizio.
Vendita di un immobile urbanisticamente non conforme
Affrontiamo adesso la problematica di un immobile venduto con caratteristiche urbanistiche non sanate, né sanabili. Per ovviare a questo increscioso problema, il Codice Civile fa riferimento ad una serie di norme contenute nella disciplina dell’inadempimento contrattuale. Infatti, chi si impegna a vendere un immobile, deve garantire all’acquirente il pieno godimento dello stesso. Nel caso in cui questo non fosse possibile, l’acquirente ha diritto a vedersi risarcito il danno, oppure di vedere il prezzo di vendita fortemente ridotto in relazione al danno subito. Quando noi parliamo di abuso edilizio, dobbiamo anche fare riferimento alla non conformità della concessione edilizia. Difatti, questo tipo di abuso, non si identifica con un difetto nella costruzione dell’immobile, ma piuttosto in una situazione giuridica che può attivare una sanzione amministrativa. È chiaro e risaputo che, la costruzione di un immobile avviene a seguito di un’autorizzazione rilasciata dalla PA e la costruzione dovrà poi rispecchiare esattamente il progetto su carta. Nel caso in cui questo non avvenisse, si fa incontro all’abuso edilizio (si pensi ad immobili costruiti su terreni giudicati non edificabili a causa di rischio idrogeologico).
Quindi, gli abusi edilizi, possono essere considerati come gravi, dove si rischia la condanna alla demolizione dell’immobile, o meno gravi, dove può essere sufficiente una DIA.
Ad ogni modo l’acquirente inconsapevole dell’abuso, ha diritto alla risoluzione contrattuale, alla riduzione del prezzo di vendita, oppure al risarcimento dei danni.
Fonti normative
Sent. Cass. n. 23591/13
Sent. Cass. n. 25811
Sent. Cass. n. 23236/16
Art 1453 c.c. e segg.
Greta Umanità, AvvocatoFlash
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152 commenti per "Risarcimento danni nella compravendita immobiliari con abusi edilizi"
Buongiorno,
nel 2011 ho venduto un immobile costruito prima del 1967, che avevo ereditato insieme a mia nonna quando era mancato mio nonno.
Ora, a distanza di 13 anni, le persone a cui abbiamo venduto mi scrivono perché pare si siano rese conto di alcune irregolarità edilizie, di cui nessuno sapeva nulla. Hanno quindi fatto una sanatoria e mi chiedono di coprire i relativi costi.
Io non sono esperto in materia e nel frattempo è mancata anche mia nonna, quindi non riesco a ricostruire quello che è effettivamente successo dal 1961 (anno di costruzione) ad oggi.
Sono tenuto a coprire questi costi? Grazie
Buongiorno Carlo, essendo trascorso tutto questo tempo dalla vendita dell’immobile, la richiesta di copertura dei costi per la sanatoria potrebbe non avere fondamento. Tuttavia, poiché ogni situazione può presentare particolarità specifiche, le consigliamo di rivolgersi a un professionista legale per una valutazione più approfondita. Cordiali saluti.
Nel 2020 abbiamo acquistato una casa tramite agenzia immobiale con un terrazzo chiuso a loro dire, come riportato nella proposta di acquisto, con sanatoria.
La sanatoria è stata presentata nel 2004 ma fino alla vendita non regolarizzata. Adesso mi chiedono di sanare gli abusi con demolizione e ripristino o denuncia penale. A chi posso fare domanda x le spese che devo sostenere? Agenzia o anche al notaio?
Grazie
Buongiorno Luciano, la sua situazione sembra complessa e per questo è consigliabile farsi assistere da un legale per capire le sue opzioni e i passi da intraprendere per tutelare i suoi diritti. Cordiali saluti.
Buongiorno,nel 2014,ho comprato una casa indipendente con affitto riscatto,anticipando €30000 sulla somma della casa,2 anni fa ho deciso di venderla e con mia sorpresa.. un pezzo della casa è abusiva,mi sono messa in mano di un avvocato che tra ricerche in comune sono passati 8 mesi,i 10 anni sono scaduti e ancora nn so nulla, vorrei sapere se riuscirò a vendere questa casa? grazie, nell’ attesa di una sua risposta porgo cordiali saluti.Antonella di Savona
Buongiorno Antonella, la vendita di una casa con una parte abusiva può essere complessa in quanto dovrebbe regolarizzare la situazione edilizia prima di poter vendere l’immobile. È fondamentale pertanto continuare a collaborare con il suo avvocato e le autorità comunali per sanare l’abuso edilizio e, una volta risolto, potrà procedere con la vendita. Cordiali saluti.
Buongiorno vorrei un informazione.nel2020 ho comprato un appartamento l anno scorso ho scoperto che ce un atto di demolizione a tutto il complesso dal 2012.cosa fare.grazie
Buongiorno Vito, le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare la procedura per potersi tutelare. Cordiali saluti.
Buonasera ho versato una caparra confirmatoria per l’acquisto di un immobile residenziale. L’atto notarile doveva essere preceduto dalla presentazione di una Cilq in sanatoria ai fini del frazionamento. La parte venditrice ha presentato una cila con dichiarazione inizio lavori per non pagare la sanzione in sanatoria. Ho inviato una lettera di recesso alla compravendita tramite un avvocato e richiesto la restituzione della caparra ma non mi hanno risposto che la pratica è pronta e si può rogitare. In sostanza non hanno intenzione di restituirmi i soldi. Secondo lei ci sono i presupposti per avviare una causa e chiedere la restituzione? L’avvocato mi aveva detto che si tratta di un abuso edilizio ma ora mi sembra titubante..
Buongiorno Veronica, la situazione è complessa e per valutare la possibilità di procedere per vie legale è necessario il supporto di un avvocato. Cordiali saluti.
Salve. Ho ereditato insieme alle mie due sorelle , tre case 9 anni fa. Quella che e’ stata data a me, eravamo a conoscenza di uno scannafosso e una cantina abusiva, all estremità della casa. Essendo all estremità , se avessi venduto, avrei murato e la Cosa si sarebbe risolta. Provando a vendere due anni fa, ho scoperto che una parte di 30 metri , ha avuto concessione edilizia 28 fa, ma non ha il genio civile, quindi non ho potuto vendere. Non volendo commentare nello specifico, sono stato denunciato adesso da una delle mie sorelle, per abusivismo(!!!!) . Ora viene il comune e le strade credo siano due (?): O sanatoria o demolisco. Mi chiedo se posso rivalermi ancora sulle mie sorelle e se posso chiedere che sanzioni e costi, siano direttamente imputabili a tutti e tre , oltre che al geometra e al costruttore? O sono io, il solo responsabile? Sarebbe diverso per me, se i responsabili siano fin dall’ inizio i tre fratelli o se dovessi sobbarcarmi in in primo momento i costi e poi fare cause per danni . Vi ringrazio per l’ attenzione e colgo l’ occasione per inviarVi cordiali saluti .
Buongiorno Francesco, la situazione esposta appare molto articolata e in questi casi è consigliabile il confronto con un legale. Cordiali saluti.
Gentile Sig Baita,il suo articolo é estremamente informativo e mi incoraggia a chiederle un consiglio riguardo la nostra situazione. Nell’estate de 2022 abbiamo acquistato un casale, dopo mesi di vicissitudini riguardanti una dependance della proprietá che é risultata abusiva e non condonata e che é stata di conseguenza abbattuta per poter procedere al rogito(faccio notare che era stata costruita nel 2002…)
A un anno dall’acquisto, nel momento di presentare un piano di ristrutturazione il geometra si accorge che la planimetria dell’immobile non corrisponde a quella autorizzata al momento dell’ultima ristrutturazione che risale addirittura al 1976. La difformitá riguarda essenzialmente una finestra e la tettoia di una terrazza. La planimetria catastale presentata dai venditori al momento del rogito quindi non corrisponde a quella autorizzata,gli stessi inoltre hanno dichiarato di non aver fatto altri lavori dopo la ristrutturazione del 1976. Vi sono quindi due false dichiarazioni nel contratto. Mio marito é tedesco e non riesce a capacitarsi del fatto che si possa presentare una planimetria catastale che non corrisponda alle autorizzazioni e che, per quasi 50 anni , non vi sia stato nessun tipo di controllo da parte dell’amministrazione.Inoltre, a quanto ho capito, né l’avvocato che ci ha seguito nell’acquisto(viviamo all’estero), né il notaio, né l’agenzia immobiliare, né il geometra che ha firmato la planimetria al catasto, né la stessa amministrazione possono essere giudicati responsabili o inadempienti. A parte queste considerazioni io vorrei avere almeno la soddisfazione di essere risarcita del danno dai venditori e le sarei grata se potesse esprimere un suo giudizio sulla situazione e su come eventualmente procedere.
La ringrazio per la sua attenzione
Lucia
Buongiorno Lucia, siamo spiacenti per la situazione, ma per verificare se vi siano concretamente le condizioni per poter richiedere il risarcimento del danno è necessario rivolgersi presso un legale. Cordiali saluti.
Salve,
abbiamo fatto il compromesso registrato dal notaio nel luglio del 2021 per avere la consegna dell’immobile ad aprile 2022, poi prorogato a settembre 2022. Il costruttore ha ritardato ancora la consegna e avremmo dovuto fare il rogito a dicembre 2022, ma è saltato poichè il costruttore non ha prodotto la documentazione relativa alla decennale postuma. Visti i ritardi il costruttore ci ha accordato di entrare in casa ipotizzando il rogito a breve. Putroppo nel frattempo abbiamo fatto degli accertamenti e sono emerse altre mancanze come allaccio in fogna e abusi edilizi. Il nostro interesse è sempre quello di acquistare, ma con le giuste tutele.
Buongiorno Benedetto, in questi casi è consigliabile confrontarsi con un legale in modo da verificare come tutelare al meglio i propri diritti. Cordiali saluti.
Salve
Ho comprato una casa ne 2005 e solo circa 1 anno fa ho scoperto di avere il garage abusivo il portico abusivo e l’unico bagno di questa casa abusiva. Praticamente ho comprato una casa senza bagno.
Ho già sistemato e sanato tutto ma ciò mi è costato veramente tanto tra architetto notaio per le firme dei vicini non avendo le distanze e il comune. Ho letto che i 10 anni del prescrizione partono dal momento che si scopre il tutto e non da quando ho comprato. Ho parlato con un avvocato e mi ha consigliato di lasciare stare. E meglio trovare un bravo avvocato e far valere i miei diritti oppure meglio lasciar stare?
Grazie se mi aiuterà
Gentile Lida, effettivamente la legge prevede che i 10 anni decorrano dal momento in cui si viene a conoscenza dell’abuso edilizio (Sentenza n. 23236/16 della Cassazione). Le suggeriamo, pertanto, di richiedere la consulenza di un secondo legale in modo tale da poter disporre di un secondo parere in riferimento alla possibilità di ottenere un eventuale risarcimento dei danni per l’acquisto di un immobile con abusi edilizi. Cordiali saluti.
Buongiorno, sette anni con cinque fratelli abbiamo ereditato tre appartamenti in un contesto condominiale con 6 appartamenti, in uno di questi appartamento al piano terra , era presente una forte umidità proveniente dalle fondamenta , solo oggi abbiamo appurato che sotto questo appartamento è stato trovato schiacciato , rotto lo scarico della fogna , questo problema persiste da oltre 30 anni . Inoltre sette anni fa alcuni fratelli erano intenzionati alla vendita degli appartamenti, opponendomi convinta di vendere dopo aver provveduto alla ristrutturazione dello stesso , ma in fase di attivare il famoso 110 è arrivata la triste notizia che l’immobile ha seri problemi di stabilita tanto da provvedere alla palificazione. La mia domanda è: in caso di vendita avendo taciuto o non a conoscenza di questi problemi saremmo stati perseguibili? Grazie Isabella Marinelli
Buongiorno Isabella, l’art. 1490 c.c. stabilisce che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Nel caso ciò non fosse garantito, l’acquirente potrebbe quindi rivalersi nei vostri confronti chiedendo la risoluzione del contratto. Cordiali saluti.
Buongiorno, vorrei porre un quesito. Ho fatto una proposta d’acquisto per una casa, accettata e con caparra di 5k e 10k all’agenzia per accettazione. La casa presenta una veranda abusiva, e quanto detto dall’agenzia IO avrei firmato una dichiarazione in cui accetto la veranda e la proprietaria si impegnerà a smontarla. Oggi, siamo andati in agenzia con l’avvocato per rescindere il contratto in quanto non ci interessa più l’appartamento e abbiamo chiesto di vedere questo documento che ne io e ne il mio fidanzato (presente al momento della proposta) ci ricordiamo di aver firmato… e ci viene negato di vederlo! Dicono che ci sia… ma non c’è lo fanno vedere. Ora io non ricordo affatto di averlo firmato, ma anche se fosse, perché non farlo vedere? A questo punto io posso pensare che stanno falsificando la firma. Inoltre… cos’altro potrei avere in pugno per avvalere le mie volontà di non acquisto casa? Grazie molte
Buongiorno Giovanna, l’avvocato a cui si è rivolta, avendo una conoscenza completa del suo caso, saprà sicuramente supportarla in questa situazione. Cordiali saluti.
Buonasera, nel predisporre le pratiche per l’RRE al fine della vendita di un appartamento, il geometra incaricato ha verificato che vi sono difformità con la planimetria comunale, che dovremo sanare per procedere alla vendita. Tuttavia abbiamo verificato che la ditta da cui abbiamo acquistato l’immobile nel 2001 depositò in Comune, dopo che noi avevamo già preso possesso dell’appartamento, una planimetria errata (con un muro che in realtà non c’era), sulla base della quale il Comune rilasciò (nel 2002), senza effettuare sopralluoghi e verifiche (cosa possibile al tempo) certificato di agibilità. Possiamo fare causa alla ditta da cui acquistammo o, essendo trascorsi più di 20 anni, ormai l’illecito è prescritto? Grazie
Buongiorno Jacopo, la sua casistica richiede necessariamente un’analisi approfondita da parte di un legale. Le suggeriamo, pertanto, di rivolgersi ad un avvocato che possa assisterla e aiutarla a tutelare i suoi interessi. Cordiali saluti.
Salve nel 1999 ho comprato un sottotetto condonato cat. A2 trasformazione da sottotetto a civile abitazione così dice concessione ed. Rilasciata da comune uff. Tec.. nel 2004 dopo segnalazioni condominiali arrivano tecnici asrem e la dichiarano inagibile x le altezze invitando il sindaco a emettere ordinanza cosa che il sindaco non ha mai fatto. In questi gg. Aprile c.a. arrivano vvuu a riprendere misure. Io nel frattempo lo svuotata e non la abito più precisamente nn la fitto più in quanto parliamo di 20 mq. Con bagno e angolo cottura. Per me la concessione ed. E viziata. A suo tempo xke nn hanno chiesto parere asrem . Io nn l’avrei comprata sapendo k nn si poteva abitare. Nel 2004 ho inoltrata domanda di agibilità al comune tramite tecnico senza avere risposta. Contro chi mi rivalgo?? Il comune o vecchi proprietari??? Grazie
Buongiorno, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per verifica se, nonostante sia trascorso così tanto tempo, vi siano le condizioni per potersi rivalere sui soggetti indicati. Cordiali saluti.
Buongiorno
Complimenti per il sito e grazie per la generosità nel rispondere alle domande. Ne pongo una anche io. Credo sia un caso”frequente”.
Immobile fine 800 (!) con moltissimi mini piccoli alloggi.
Ne è stato acquistato uno ed è stato fatto ristrutturare, con presentazione di SCIA, tutto ok. però la porta di ingresso è rimasta quella che c’era, con larghezza 85 cm anzichè i 90 cm prescritti, sebbene ovviamnte nella SCIA sia mostrata da 90 cm.
Da notare che in questo immobile sono quasi tutte così, anche per i minialloggi ristrutturati come quello oggetto della domanda.
La domanda: in caso di vendita con acquirente edotto e d’accordo ad acquistare nonostante questa difformità, come ci si può tutelare formalmente (in accordo con l’acquirente) da problemi “successivi” alla vendita a causa della difformità ?
Molte grazie, saluti.
Buongiorno Alberto, le suggeriamo di confrontarsi con un notaio, saprà senz’altro suggerirle un modo per regolare tale situazione. Cordiali saluti.
Salve, in fase di vendita ho scoperto che l’immobile in oggetto, mi è stato venduto con un abuso edilizio di un intero piano. Ovviamente è saltata la vendita e purtroppo non si può sanare. Cosa posso fare? Grazie
Buongiorno Chiara, siamo spiacenti ma non ci è chiaro se abbia concretamente concluso l’acquisto dell’immobile oppure no. Saremmo lieti di aiutarla laddove possibile. Cordiali saluti.
Buona sera mi chiamo Maria sole e a luglio ho dato una caparra di15000 con relativo preliminare, che riportava che il saldo sarebbe avvenuto entro e nn oltre il 10\23 saldando co 80000.
Preciso che ne preliminare i venditori mi hanno messo in possesso dell’immobile.
Dopo 10 giorni pretendevano di annullare il preliminare e ridarmi i 15000 ( nn si è’ mai capito perché)
Ad ottobre hanno iniziato a fare immense pressioni per rogitare, io gli ho i documenti per far prerarae il rogito ma loro nn me li hanno voluti dare dicendomi anche che nn potevo chiedere mutui o prestiti perché nella casa c’era un abuso.Allora io ho chiesto l’annullamento della proposta e il risarcimento dei danni ( 15000 caparra più 15000 a titolo risarcimento come prevede la legge.
Mi hanno risposto che nn mi avrebbero dato neanche un euro e che erano pronti ad andare in causa.
A tutt’oggi nn ho idocomenti della casa e vorrei sapere se per avere il risarcimento e la caparra devo affrontare una causa. Grazie
Buongiorno Maria Sole, considerata la situazione, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale. Cordiali saluti.
Salve,
nel 2012 ho comprato, con regolare mutuo bancario, un appartamento di 60 mq circa. Non ho mai avuto nessun tipo di problema legato all’immobile. Nell’atto di compravendita il notaio ha specificato che si trattava di un ante 67 e che aveva provveduto a verificare tale dato.
Oggi, purtroppo, mi pare di capire, invece che casa mia sia estremamente problematica. Da qualche mese, infatti, con la volontà di modificare la piantina dell’appartamento, ho contattato un architetto. E’ venuto fuori che la casa è abusiva per più del 50% e non sembrano esserci margini per risolvere la situazione. Non si trovano attestati che dimostrino che tutto l’immobile sia un ante 67.
Sono passati più di 10 dalla firma del rogito ma questa sono venuta a sapere di questo abuso adesso.
Posso provare a rivalermi sul notaio?
Grazie
Buongiorno Sara, poiché lei dinnanzi al notaio ha acquistato l’immobile dichiarando che lo stesso fosse conforme alla planimetria, tutte le responsabilità ricadono su di lei e per questo motivo non è possibile rivalersi sul notaio, anche se potrebbe rifarsi sul venditore intentando una causa civile. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale, in modo tale che consulti tutta la documentazione e le consigli il modo migliore in cui agire. Cordiali saluti.
Buongiorno.
Ho recentemente scoperto che l’appartamento che ho acquistato oltre 10 anni fa mi è stato venduto dal vecchio proprietario con delle irregolarità urbanistiche mai palesate (nemmeno dal notaio) e mai sanate dal venditore. Nel frattempo quest’ultimo è deceduto. Posso agire dal punto di vista civilistico nei confronti degli eredi (che hanno accettato l’eredità)?
Ringrazio
buongiorno, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da valutare adeguatamente la sua situazione, capire quali sono i suoi diritti ed eventualmente procedere. Cordiali saluti.
Salve, complimenti per il sito. Vi scrivo perchè vorrei avere un aiuto per un problema complesso, almeno credo. Nel 2020 abbiamo acquistato una casa singola con terreno, a distanza di un anno nel 2021 si presentano i vigili del comune per notificare la presenza di un abuso edilizio. Noi non sapevamo nulla di questo abuso, infatti ne il Geometra della Banca, ne l’Agenzia Immobiliare, ne il Notaio, si sono accorti di questo abuso e non è mai satto citato su nessun documento. Si parla di una casetta in legno di 10 mq una pertinenza dell’abitazione, indicata sull’atto come locale tecnico senza alcun vizio.
Da quanto ho letto online probabilmente questo tipo di abuso è classificato come abuso minore, ma a Noi ha creato moltissimi problemi, considerato anche il fatto che è una zona con Paesaggistica. Volevo chiedervi, in questo caso secondo la vostra esperienza sarà possibile annullare l’atto? Siamo in causa dal 2020, ma ancora non si risolve. Inoltre, è giusto che il Comune abbia notificato a Noi l’abuso e non al Venditore Ex Proprietario? Intanto Noi abbiamo dovuto incaricare un tecnico e aprire la pratica di sanatoria, altrimenti ci avrebbero fatto gli atti. Cosa poetvamo fare?
Così facendo, nel momento i cui l’abuso viene sanato da Noi, in che posizione ci troviamo rispetto alla Legge e tutta la situazione? Mi spiace dirlo ma dove abitiamo non ci sono Legali competenti e per tanto siamo un po in balia degli eventi.
Vi ringrazio anticipatamente..
Buongiorno Salvatore, siamo spiacenti ma non possiamo esserle d’aiuto. Si tratta di un caso molto particolare e per tal motivo è necessaria la consulenza approfondita di un legale. Cordiali saluti.
Salve abbiamo acquistato un immobile nel settembre 2006 tramite un agenzia immobiliare. Adesso che abbiamo deciso di vendere l’appartamento, sempre tramite di un agenzia mi e stato riferito che l’appartamento non puo essere venduto perché non risulta condonata. Cosa potrei fare in questo caso o come posso muovermi? Attendo un riscontro da parte vostra
Buongiorno Luigi, in questo caso dovrà regolarizzare la situazione per poter procedere con la vendita, dubitiamo che dopo tutti questi anni possa rivalersi sul precedente proprietario. Cordiali saluti.
Buongiorno io ho fatto un preliminare firmato dal proprietario e firmato da me con stipula definitiva fra un mese.. ho lasciato la.mia caparra.. ma.adesso a 20 giorni della stipula definitiva il geometra viene a fare la relazione tecnica.. si accorge che c’è un abuso strutturale e pre mettere apposto il tutto ci vuole un anno. Cosa posso fare? Non posso aspettare un anno per avere il mio appartamento.
Buongiorno Salvatore, le suggeriamo di leggere attentamente il contenuto del preliminare firmato per verificare quanto è previsto in caso di recesso, potrebbero esserci le condizioni per richiedere la restituzione della caparra per irregolarità dell’immobile. Cordiali saluti.
Buon giorno nel 2008 ho acquistato una casa con garage adesso abbiamo deciso di vendere si è riscontrato che il garage è stato allargato di cm.90xdi larghezza x mt.6 di lunghezza ma il difetto in eccedenza risulta costruito su un terreno di un’altro proprietario.
il proprietario che ci ha venduto l’immobile è deceduto nel 2016 abbiamo acquistato il tutto tramite agenzia.
Cosa posso fare?
Grazie.
Buonasera Francesco, le consigliamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato come un ingegnere che possa verificare tutti gli atti depositati sull’immobile in modo tale da ottenere un quadro completo sullo stato di fatto del bene e procedere, di conseguenza, alla sanatoria dello stesso. Cordiali saluti.
Buongiorno,
da acquirente dichiaro che la mappa catastale allegata al rogito e’ conforme alla realta’ dei fatti, ma nel rogito e’ anche scritto che dal 67 i proprietari non hanno piu’ eseguito alcune modifiche a livello urbanistico.
Se poi si viene a scoprire che in realta’ non e’ cosi’,i proprietari dichiarando il falso dovrebbero essere gli unici responsabili dell illecito.
Perche’ io che non sono esperto,che mi avvalgo di professionisti,divento per meta’ responsabile di un aspetto che non mi compete?
Un po come acquistare un ‘auto con km scalati pur essendo nel contratto un differente quantitativo di km percorsi.
Vuoi vedere che anche in quel caso devo essere esperto in meccanica prendere l’auto e verificare se realmente e’ cosi?
Mi aspetto che un contratto salvaguardi il povero acquirente,altrimenti viva l’italia dei furbi e dei ladri.
Buonasera Dario, le suggeriamo di sottoporre la sua situazione ad un legale, in modo tale che possa verificare se vi sia la possibilità di intraprendere delle azioni a tutela dei suoi interessi. Cordiali saluti.
Buongiorno ho acquistato un appartamento nel 2011costruito nel 2007 dall’impresa che ma lo ha venduto con regolare atto notarile, mutuo s.paolo abitabilità, certificato di conformità edilizia redatto dal geometra che ha effettuato l’accatastamento, purtroppo a fronte di una denuncia fatta dal vicino l’ufficio tecnico comunale mi intima di demolire parte del mio terrazzo in quanto copertura del vano sottostante(non di mia proprietà)non presente in progetto edilizio ma presente nell’accatastamento allegato all’atto. Come mi posso difendere visto che zona vincolata quindi nessuna possibilità di sanatoria e a chi posso richiedere eventuali danni’
Buongiorno Giuseppe, in questi casi è necessario rivolgersi ad un legale, in modo tale che consulti tutta la documentazione e le consigli il modo migliore in cui agire. Cordiali saluti.
Buongiorno.
Ho acquistato tramite agenzia una casa nel 2018.
L’appartamento è ante 1967
Piantina catastale conforme allo stato di fatto in atto notarile.
Pianificando la domanda per il superbonus 110, ho incaricato un tecnico perché recuperasse la planimetria presso l’urbanistica, sicuro che tutto fosse a posto.
Qui a mia sorpresa ho scoperto che l’appartamento è difforme negli spazi interni e anche volumetrici in più stanze. Esiste un progetto di costruzione ma non vi è presente nessuna variazione o relazione che attesti tali modifiche realizzate durantee dopo la costruzione dello stesso. Ho contattato l’agenzia e gli eredi diretti per venirne a capo, e per cercare di procedere se possibile con una sanatoria. Loro non ne vogliono sapere niente. Via telefono(perciò non ha valore legale) hanno detto che sapevano diqualche modifica.. Ma durante l’atto notarile hanno dichiarato che l’appartamento non aveva subito alcuna modifica. Come devo regolarmi?
Buongiorno Fabio, le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato come un ingegnere o un geometra che possa verificare tutti gli atti depositati relativamente all’immobile in modo tale da ottenere un quadro completo sullo stato di fatto del bene e procedere, di conseguenza, con la sanatoria dello stesso. Cordiali saluti.
Vi ringrazio per la risposta celere, vorrei chiedervi una cortesia in merito a quale normativa dovrei pagare io come acquirente la sanatoria. Grazie 1000 per l ottimo lavoro che fate.
Buonasera Marco, non esiste una normativa in tal senso, poiché lei dinnanzi al notaio ha acquistato l’immobile dichiarando che lo stesso fosse conforme alla planimetria. Di conseguenza, tutte le responsabilità ricadono su di lei. È sempre possibile, tuttavia, rifarsi sul venditore intentando una causa civile. In questo caso sarebbe utile che un tecnico abilitato provvedesse ad effettuare una perizia giurata da presentare in sede di Tribunale. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel 2011 è stato acquistato un immobile costruito nel 1978. All atto sono state allegate planimetrie catastali regolari con lo stato di fatto dell abitazione. Per dei lavori portata la documentazione in comune che avvisano che ci sono delle difformità con i disegni depositati. In particolare : corrisponde tutto, locali e quant altro ma sono le misure che differenziano di circa 30mq in più. Dovuto fare sanatoria, chi deve pagare queste spese?
Buonasera Marco, quanto ci descrive ci sembra anomalo, in quanto di norma il Catasto acquisisce la documentazione vidimata direttamente dal Comune di competenza e, per questo motivo, è inusuale che si rilevino delle difformità di questo tipo tra piantina catastale e comunale. È necessario che si rivolga ad un tecnico come un ingegnere o un geometra che possa occuparsi di svolgere tutte le verifiche del caso al fine di sanare l’abuso edilizio, procedura che dovrà avvenire a sue spese. Cordiali saluti.
Buongiorno. Sono Fabrizio e abito nel comune di medicina prov Bologna. Nel 2010 ho acquistato una porzione di trifamiliare .questa trifamilaire è stata costruita nel 2000 dopo un recupero di una vecchia casa con fienile.(la mia porzione è il recupero del fienile).nel 2010 al rogito mi sono state sottoposte le planimetrie catastali che corrispondevano allo stato di fatto.siamo nel 2022 e per necessità abbiamo messo in vendita.abbiamo incaricato un geometra per fare la relazione tecnica e purtroppo è emerso che i progetti depositati all’ufficio tecnico comunale sono diversi .praticamente i muri perimetrali allo stato di fatto sono di 30 cm piu 5 di cappotto (come da catasto)ma secondo il progetto depositato in comune dovrebbero essere di 15cm e pure nei calcoli antisismici risultano 15.
Ora chiaramente ci saranno sanzioni da pagare per sistemare le cose con la speranza di non dover demolire.
La mia domanda è:dopo 21anni dalla chiusura dei lavori e abitabilità rilasciata dal comune per silenzio assenzio,e 12 anni dopo il mio acquisto chi sono i responsabili di questi errori?posso richiedere un risarcimento e a chi?
In attesa di un riscontro porgo cordiali saluti
Buongiorno Fabrizio, è consigliabile sottoporre la situazione ad un legale, affinché l’analizzi nel dettaglio per verificare se vi sia la possibilità di intraprendere delle azioni a tutela dei suoi interessi. . Cordiali saluti.
Io ho comprato nel 1999 un appartamento con annessa mansarda accatastata A2 nel rogito. Ora ho scoperto che la mansarda è abusiva. Come devo comportarmi?
Gentile Giuliana, in merito al suo quesito le suggeriamo la lettura dell’articolo Accatastamento di immobili abusivi: cosa fare?
Cordiali saluti.
Salve ho acquistato una maisonette ad inizio 2018 di cui mi era stata rilasciata Attestazione regolarità edilizia firmata da tecnico, in sede di esecuzione di accesso agli atti da parte del condominio per l’accesso al Bonus facciate è emersa la presenza di un pergolato esterno di 14 mq che però era stato coperto con elemento non permeabile fisso che è risultato costituire irregolarità edilizia non sanabile sulla base del regolamento edilizio in quanto ascrivibile a tettoia e non a pergoalto (mancava superficie in quanto esaurita la possibilità edificatoria del lotto).
A fine ottobre scorso si è resa necessaria (per non ostacolare il godimento del bonus al condominio) la demolizione della copertura e la successiva sostituzione con un telo movibile. A parte la perdita di uso dello spazio, i costi sono stati non trascurabili, intorno ai 5.000€, posso chiedere un risarcimento al venditore (sia per le spese sostenute che per il minor valore)? O devo rivalermi sul tecnico firmatario dell’atto di Regolarità Edilizia? Vorrei sapere se vi sono delle concrete possibilità di ottenere qualcosa o se si intraprende una procedura lunga ed ulteriormente onerosa.
Gentile Cristina, per conoscere quali sono le Sue concrete possibilità è necessario rivolgersi ad un legale, affinché analizzi tutta la situazione. Cordiali saluti.
Salve il mio notaio era al corrente di un abuso, su una parte della casa che ho acquistato nel 2011, perché informata dalla criff della banca popolare di Milano che a sua volta mi ha elargito un mutuo di 200.000 euro su una casa acquistata per 290.000 euro e ugualmente non ha ritenuto di dovermi informare dell’abuso.
L’abuso é insanabile perché l’immobile di cui trattasi si trova nel centro storico.
Per cui dovrei abbattere la cucina e perdere anche una stanza alla quale si accede proprio attraverso la cucina che funge da corridoio.
Questo corpo di fabbrica infatti é stato costruita su un terrazzo a livello.
Il notaio pur sapendo che la cucina era abusiva ha allegato alla stipula la planimetria che riproduce anche la parte abusiva, vale a dire la stessa cucina.
Non si chiedeva al notaio di fare accertamenti, ma mi chiedo,un notaio informato di un abuso può allegare la planimetria della casa con l’abuso senza interrogare l’acquirente suo cliente sulla volontà o meno di fare un tale acquisto?
Buonasera Giovanna, da quanto espone ci sembra di comprendere che si tratti di una situazione irregolare. Innanzi tutto, il notaio non può conoscere lo stato di fatto dell’immobile e, per questo motivo, in fase di rogito richiede all’acquirente di dare conferma sulla corrispondenza della planimetria allo stato di fatto dell’edificio. Una ulteriore conferma è data dal perito della banca che si è recato personalmente all’interno dell’immobile per effettuare la perizia. Alla luce di quanto esposto, sembra che l’unica soluzione per lei sia quella di procedere con la demolizione della casa. Cordiali saluti.
Buonasera
Ho fatto il rogito a dicembre 2021,firmando una piantina del 1965. Dopo un mese,vado a prendere delle misure e la vecchia proprietaria mi ha detto che ha spostato e tirato giù due muri senza dichiarare nulla al comune. Per poter sistemare la cosa ho dovuto fare una sanatoria con cila a mio spese. ( il valore dell’immobile è stato di 98 mila euro) posso rivalermi sulla vecchia proprietaria facendoli causa?
Buongiorno Ilaria, in base alla situazione che ci descrive non sembra che vi siano i presupposti affinché possa rivalersi sulla precedente proprietaria. Durante la fase di rogito, infatti, il Notaio le avrà sicuramente domandato se la planimetria dell’immobile corrispondesse allo stato di fatto e lei avrà dato conferma di ciò. In ogni caso, può provare a contattare la precedente proprietaria ma dovrà tener presente che potrebbe rivelarsi un tentativo vano. Cordiali saluti.
ho messo in vendita una casa con progetto depositato nel 1971 con planimetria non uguale alla struttura ( che non sapevo ci fosse ) firmando una proposta irrevocabile di acquisto immobiliare . l.agente non ha segnato la mancanza della relazione integrata di conformità edilizia e catastale ha fatto fare solo la nuova planimetria . il compratore ha fatto domanda per il mutuo che gli e stato negato. Mia madre e morta prima della firma dell’atto perciò caparra bloccata in banca fino a eredit . io e mio fratello non lavoriamo causa covid . mia madre avendo incassato la caparra di 10 000 euro . ora il compratore me ne cerca 20 000 . e corretto ? ho fatto sempre tutto in regola e ora mi debbo trovare in questa situazione surreale cosa mi consiglia di fare ? o come si puo risolvere ?
Buonasera, sulla base di quanto espone ci sembra di capire che purtroppo l’acquirente abbia ragione. La caparra precedentemente versata di 10.000 euro, infatti, non avrebbe dovuto essere incassata da sua madre. Le suggeriamo di verificare con attenzione le condizioni pattuite nel contratto di vendita e di contattare l’acquirente per tentare di risolvere la situazione in via bonaria, richiedendo di annullare il contratto e restituire la caparra oppure di lasciarle del tempo a disposizione per trovare un’altra soluzione. In caso non riuscisse nel suo intento, dovrà rivolgersi ad un legale, tenendo presente, tuttavia, che una causa civile potrebbe durare anche diversi anni. Cordiali saluti.
Nel 2016 ho acquistato da un privato una villetta tri familiare, costruita nel 2005 con regolare certificato di agibilità.
Adesso in occasione del 110, ho ritirato i progetti dal comune ed ho riscontrato diversi abusi, quasi sicuramente fatti già in fase di costruzione. Alcuni di questi abusi sono sanabili con una scia in sanatoria, mentre altri come ad esempio un avanzamento di 4 mq su un balcone non sono sanabili in nessun modo.
La situazione è davvero preoccupante, perché non posso accedere agli incentivi e mi ritrovo una casa con abusi non sanabili.
Posso rivalermi sui vecchi proprietari ed ottenere quantomeno un risarcimento?
Buongiorno Gianluca, considerata la situazione le consigliamo di rivolgersi ad un legale che possa esaminare la documentazione riguardante l’immobile e suggerirle le azioni da intraprendere a tutela dei suoi interessi. Cordiali saluti.
Buongiorno il mio compagno ha comprato una casa non ancora collegata alle fognature ma con due fosse biologiche che a detta del venditore funzionanti, peccato che dopo tre mesi si è dovuto provvedere allo svuotamento e a detta della società di spurgo tali fosse sono stagne cosa che non dovrebbe essere e che non era stato detto!! Come conseguenza si è dovuto procedere alla costruzione di una terza fossa a norma! Io mi chiedo ci si può in qlc modo fare risarcire il danno dal venditore?
Gentile Alessandra, il suo quesito necessita di un approfondimento con un legale, in modo da valutare se si è in presenza di vizi occulti. Cordiali saluti.
Buonasera ho da poco acquistato una casa vale a dire un pian terreno e un primo piano mentre il seminterrato è di proprietà di altri inquilini. Da verifiche fatte al catasto e al comune mi sono accorto che 30mq sono accatastati come garage c/6il restante abitazione a/3 Purtroppo i proprietari hanno tutto tranne che il garage ovvero risulta un abitazione vera e propria. Chiedo se è lecito tutto ciò e se posso interagire per farli mettere in regola e quando gli costerà. Grazie
Gentile Roberto, se la situazione le arreca dei disagi, potrebbe segnalare al Comune e all’ASL l’uso improprio dell’immobile in base alla sua destinazione d’uso. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho aquistato un appartamento nel 2015 che adesso vorrei vendere, ma mi sono accorto che il foglio catastale nel contratto non coincide con la realta( uno sgabuzzino ed un muro spostato).ora mi ritrovo a dover fare una sanatoria e una scheda catastale aggiornata e pagare una sanzione attorno ai 1500 euro. purtroppo al momento della firma nel 2015, dall’emozione(penso), non mi sono accorto della planimetria sbagliata…come mi devo comportare per non sopportare tutte queste spese ?!
Attendendo una sua risposta, la ringrazio anticipatamente!
Buongiorno, in seguito alla stipula del rogito, Lei ha accettato l’immobile così com’era e, allo stato attuale, è Lei proprietario dell’unità immobiliare. Tuttavia, potrebbe provare a chiedere una consulenza ad un legale in modo da analizzare la Sua situazione e verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni. Cordiali saluti.
Buona sera ho ereditato una casa acquistata da mio padre circa 20 anni fa, e al momento della vendita ci siamo accorti che c’è una difformità urbanistica l’altezza è di 258cm mentre nel progetto variante c’è scritto 275cm. Mio padre ha acquistato la casa con atto notarile dove il venditore garantiva la regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e prestava ampia garanzia per eventuali vizi ed evizioni.
Il comune ora ci chiede 7000€ di sanatoria più 3000€ del geometra che dovrà fare la pratica. Ho inviato una lettera di avvocato al venditore il quale vuole pagare la metà mi conviene accettare o andare in causa? Posso chiedergli dei danni oltre al pagamento della sanatoria per tutto il tempo perso e le mancate occasioni di vendita dell’immobile?
Grazie
Gentile Ernesto, trattandosi di una casistica molto specifica, le suggeriamo di chiedere supporto ad un legale che saprà consigliarla relativamente alla sua situazione. Cordiali saluti.
Buona sera, il 2011 ho acquistato un immobile. Sono passati 10 anni volevo usufruire del 110% ma abiamo scoperto un’abuso sul solaio la misura di altezza risulta in comuni 2,60 mentre quella di casa é 2,43. Venuto a sapere anche Che mancha l’agibilita. Praticamente mi trovo 20 anni ancora da pagare il mutúo Senza sapere cosa fare. Cosa lei mi consiglia? Cercare un legale? Se si, qualle tipo? Grazie per l’ attenzione.
Buongiorno Rosanná, in merito all’altezza, si riferisce a quella media oppure a quella totale? Inoltre, il sottotetto è accatastato singolarmente come locale di sgombero oppure è parte dell’immobile? Oltre a questi aspetti da chiarire, al momento della dell’atto, come mai il Notaio e la banca non hanno richiesto l’agibilità dell’immobile? Quest’ultima, infatti, è richiesta per poter autorizzare il mutuo. In ogni caso, in seguito alla stipula del rogito, Lei ha accettato l’immobile così com’era. Potrebbe provare a chiedere una consulenza ad un legale in modo da analizzare la Sua situazione e verificare quali siano le Sue possibilità. Cordiali saluti.
Buonasera, ho scoperto che il precedente proprietario ha omesso degli abusi edilizi e io li ho scoperti solo adesso, a distanza di 10 anni dall’acquisto. A chi devo rivolgermi per avvalermi di ciò che mi spetta?
Grazie.
Buongiorno Veronica, è necessario rivolgersi ad un avvocato. Cordiali saluti.
Buona sera, quindici anni fà ho fatto costruire una villetta che attualmente affitto, l’altro giorno è venuto l’nquilino a dirmi che non è riuscito a montare, nella stanza da letto, un armadio alto 2,70 mt perchè il tetto è a 2,62 mt.sono rimasto impietrito da questa notizia perchè mi risulta che l’altezza della stanza da letto non può essere inferiore a 2,70 mt. nella fase di costruzione ricordo che elettricista passò i cavi sul pavimento per andare da una parete all’altra e credo che questo sistema ha ridotto l’altezza. le mie domande sono: l’ingegnere (progettista e direttore dei lavori) è ancora responsabile del danno ? posso richiedere i danni? Dopo aver speso oltre 200.000 € devo avere una villa che è considerato magazzino ?
Buongiorno Massimo, effettivamente l’intervento effettuato per il passaggio dei cavi ha determinato un sollevamento del pavimento e, quindi, la riduzione dell’altezza. Immaginiamo, però, che a suo tempo sarà stato messo al corrente di questo intervento e che l’abbia approvato. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere, a distanza di tutti questi anni, il risarcimento dei danni. Cordiali saluti.
Buonasera , ho fatto una proposta irrevocabile per acquisto di un immobile che é stata accettata.Dopo un sopralluogo del geometra resultano dei abussi di qui una apertura del muro portante ,per collegare zona note e zona giorno senza un titolo edilizio.La mia domanda é se ci sono i presupposti per scogliere il contratto ,perché il propietario e agenzia hanno tenuta nascosta questo abbuso.Grazie.
Buongiorno Ervin, sembrerebbe che ci siano le condizioni per recedere dalla proposta in quanto lo stato delle cose è difforme rispetto a quanto da Lei conosciuto al momento della firma della proposta di acquisto. Cordiali saluti.
Buon giorno,nel 2015 ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile specificando nel preliminare che doveva essere tutto regolare,e dietro concessione di un mutuo,il mutuo non mi è stato concesso poichè è stato riscontrato un abuso edilizio cioè il proprietario ha chiuso la veranda con infissi usufruendo l’aumento della parte calpestabile,l’abuso non è sanabile,non abbiamo ancora stipulato il rogito,vorrei gentilmente sapere di chi è la responsabilità.Grazie
Buongiorno Emilia, il venditore avrebbe dovuto regolarizzare la situazione prima di mettere sul mercato l’immobile, in modo tale che questo potesse essere idoneo alla vendita. Considerato che ciò non è avvenuto, determinando il rifiuto del mutuo da lei richiesto, non è stato possibile arrivare al rogito e, quindi, si è verificata la risoluzione del compromesso. Ipotizziamo che le sia stata restituita la caparra versata, ma le suggeriamo di verificare il contenuto del compromesso per comprendere quali sono le conseguenze e le responsabilità in caso di risoluzione del contratto. Cordiali saluti.
Buongiorno, il mio vicino di casa vuole chiedermi un risarcimento di 50 mila euro perché a suo dire non riesce a vendere casa sua perché nel mio giardino ci sono degli abusi edilizi . Può farlo ?
Buongiorno Cristina, non ci è possibile dirle se la richiesta del Suo vicino sia lecita. Sarebbe necessario analizzare nel dettaglio la situazione e le motivazioni su cui si basa la richiesta di risarcimento dei danni.
Considerata la complessità della vicenda, le suggeriamo di avvalersi del supporto di un legale. Cordiali saluti.
Buonasera, nel 2005 ho acquistato un immobile in quadrifamiliare con ingresso indipendente al primo ed ultimo piano. Lo scorso settembre abbiamo messo in vendita l’immobile ed abbiamo trovato subito l’aquirente. Al momento della perizia è risultato che il soffitto è più alto di circa 5/6 centimetri e quindi abbiamo perso la vendita. Dal comune ci hanno detto che dobbiamo fare la sanatoria. Essendo noi ignari del difetto dell’immobile, acquistato in costruzione ed essendo passati più di 10 anni, possiamo chiedere al nostro venditore di provvedere lui alla sanatoria?
Buongiorno Maila, i 10 anni decorrono dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’abuso edilizio. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter procedere. Cordiali saluti.
Salve, mi accingo ad acquistare un immobile (abbiamo già fatto il compromesso) ma purtroppo la banca a sospeso la perizia in quanto ha riscontrato una difformità (penso lieve) tra la planimetria catastale presentata e lo stato di fatto. In pratica al primo piano risulterebbero esserci una lavanderia e due locali di sgombero ed invece insiste un bagno completo e due camere da letto. Il proprietario venditore non ne vuole sapere di cacciare i soldi (circa 6000€) per sanare il tutto quindi per superare la cosa stiamo smontando i sanitari e svuotando le due camere. Vorrei capire però sé successivamente al rogito posso eventualmente rivalermi sul venditore per chiedergli i danni. Grazie.
Buongiorno Massimo, non è suo compito intervenire smontando i sanitari e svuotando le due camere, in quanto non è proprietario dell’immobile. Ci sarebbero piuttosto gli estremi per recedere dal contratto, in quanto il venditore si è dimostrato poco collaborativo e prima di mettere in vendita l’immobile avrebbe dovuto regolarizzarlo e l’agenzia immobiliare avrebbe dovuto informarla di questi abusi prima di arrivare alla perizia. Per quanto riguarda l’eventuale risarcimento del danno le suggeriamo di chiedere il supporto di un legale, anche se dubitiamo che questo sia possibile perché il suo intervento nello smontare i sanitari e svuotare le stanze fa sì che il venditore non le stia vendendo un immobile abusivo. Cordiali saluti.
Ho acquistato 2 anni fa un’appartamento in una quadrifamigliare con ingresso indipendente.
Dalle indagini per il 110 è saltato fuori che nel retro,il tetto del garage e della lavanderia adiacente è stato fatto diventare terrazzo piastrellato,completo di relativi parapetti. Abusivo perché non accatastato.
I vecchi proprietari scaricano le colpe al costruttore che gli avrebbe venduto la casa già in quelle condizioni, la loro estraneità ai fatti è indimostrabile perché il geometra che fece il progetto e firmò la conformità urbanistica era il fratello del vecchio proprietario.
Fortunatamente è sanabile pagando multa e relativo accatastamento.
Avendo taciuto l’abuso nel rogito,il vecchio proprietario è obbligato a pagare di tasca sua o deve pagare il costruttore? Ammesso che fosse all’oscuro del fatto,non sarebbe più logico che il vecchio proprietario risarcisce me e poi andasse lui a sua volta a farsi risarcire dal costruttore?
Gentile Alessandro, se non riesce a trovare un accordo con il precedente proprietario, per comprendere se sussista in concreto il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno è necessario avvalersi di una assistenza legale in modo da valutare adeguatamente la sua situazione, capire quali sono i suoi diritti ed eventualmente procedere. Cordiali saluti.
Salve, ho acquistato un immobile due anni fa e facendo le indagini del 110% ci siamo accorti di un grande abuso edilizio, cioè un ampliamento della casa di 17mq cm più terrazza sovrastante ( praticamente hanno costruito sul cortile) . Nel rogito ovviamente veniva dichiarato che la casa non aveva abusi e che era ante 67 con tanto di perizia giurata. I vece i tecnici hanno trovato una vecchissima piantina catastale dove questa parte è mancante e dalle foto aeree si capisce che il vecchio proprietario ha effettuato l ampliamento senza permessi. Posso chiedere 1 risarcimento danni 2 di sanare? 3 risoluzione del contratto? Grazie
Buongiorno Maria, sulla base di quanto ci ha esposto sembra che vi siano i presupposti di legge per poter richiedere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo che verifichi meglio la sua situazione e valuti una possibile risoluzione del contratto. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel nell’anno 2009 ho acquistato un app. Facente parte di un contesto di soli 3 abitazioni. Nel marzo 2021 ho venduto tale immobile, senza aver mai apportato alcuna modifica. (SONO STATO IL 5 PROPRIETARIO) l acquirente lo ha acquistato con l intendo di intraprendere in accordo con gli altri proprietari il percorso per il superbonus.
Nel mese di luglio mi contattata per dirmi di essersi accordo che in Comune l.immobile costruito nel 1963 in particolare una parte del mio app. Ha una volumetria maggiore ed il progetto dello stabile agli atti è diverso da quello depositato.
Preciso che al catasta le.piantine sono regolari, negli anni 80 sono stati fatti vari condoni in relazione agli spazi interni, il.tutto dichiarato sia in Comune che al catasto inclusa l agibilità.
Possibile che 5 notai e vari periti di banche non si siano mai accorti di nulla? Può essere annullato l atto e/o richiesto un risarcimento?grazie
Buongiorno Antonino, vista la sua particolare situazione le consigliamo di rivolgersi al Notaio che è attualmente in possesso delle carte per poter ottenere maggiori informazioni sulle irregolarità rilevate. Quanto ad un eventuale risarcimento, le suggeriamo di domandare ad un Avvocato se vi siano i presupposti necessari per procedere in tal senso. Cordiali saluti.
Buongiorno ..16 anni fa ho acquistato la mia casa dai vecchi e unici proprietari ,casa costruita negli anni 70 .A fine 2020 ho chiesto al comune copia del progetto per fare richiesta del ecobonus 110% .fatto vedere ad un geometra abbiamo trovato diversi abusi non piccoli come ampliamento di superficie …ora mi terovo in zona storica ,sto pagando un mutuo come fare per risanare la cosa? posso rivalermi sui vecchi priprietari?
Buongiorno Cinzia, dalla situazione che ci descrive sembra che l’immobile in oggetto non sia stato controllato a sufficienza prima dell’atto di acquisto. Le suggeriamo, pertanto, di rivolgersi al notaio che è in possesso delle carte per poter valutare la situazione ed, eventualmente, di richiedere una consulenza ad un legale in modo da verificare se vi siano i presupposti per poter procedere contro i precedenti proprietari dell’abitazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, abbiamo acquistato oggi un immobile da una persona che a sua volta l’aveva acquistato da un altro circa 11 anni prima. In fase di verifiche per accedere al superbonus sulle parti condominiali, ci viene comunicato (solo oggi, a rogito avvenuto) che sono abusivi sia i terrazzini delle singole unità immobiliari, sia il corsello dei box. L’agenzia immobiliare che ha fatto da intermediaria ha più volte assicurato la conformità con l’urbanistica depositata, non l’abbiamo pretesa e abbiamo sollevato il notaio dalle verifiche perchè purtroppo avevamo fretta di concludere la trattativa. Su chi posso rivalermi? sulla persona che ha venduto casa a me, anche se non è stato lui autore diretto dell’abuso? Posso rivalermi anche sull’agenzia immobiliare che non ha verificato la planimetria? Grazie
Buonasera, da quanto ci espone sembra che l’intero stabile presenti degli abusi edilizi (i terrazzini e i corselli dei box) che impediscono di poter usufruire del Superbonus. Di conseguenza, dato che si tratta di un problema comune a tutti i condomini, le suggeriamo di rivolgersi al vostro amministratore condominiale per valutare di richiedere una consulenza legale e una eventuale azione di rivalsa nei confronti del costruttore dell’edificio, l’unico che in questo caso potrebbe rispondere degli abusi edilizi presenti nello stabile. Cordiali saluti.
I miei genitori hanno acquistato nel 1981 una u.i. in condominio, il cui anno di costruzione del fabbricato risale al 1967. Il venditore l’aveva ricevuta in donazione con atto del 1973, da sua mamma che è deceduta nel 2015. Oggi i miei essendo interessati alla vendita della predetta u.i. ho scoperto questa dualità. Per l’u.i. non ho alcun problema di commerciabilità. C’è un posto auto mai posseduto in quanto questo locale comune con altri 5 condòmini non è mai stato frazionato catastalmente e nè indicato con segnaletica a pavimento. Nell’atto di donazione si parla di un locale ad uso garage. In pratica nel Certificato di Abitabilità risulta essere destinato ad uso deposito mentre al Catasto riulta essere C/6 di 96 mq. con visura, planimetria e con una rendita attribuita ad ognuno dei miei genitori e ad altri 5 condòmini. Da accertamenti effettuati dal mio tecnico di fiducia presso l’ufficio tecnico del Comune alla Licenza Edilizia del 1967 riulta vano deposito e nel progetto pertanto, non risulta garage e non risulta la rampa di acceso auto. Nel nostro titolo si precisa che sono compresi i proporzionali diritti condominiali pari ad un sesto indiviso sulle parti e sugli impianti comuni dello stabile e con tutti gli altri obblighi e diritti stabiliti nell’atto di donazione. Quale soluzione potreste propormi visto che ho un aspirante acquirente ed anche al fine di evitare un giorno l’eventuale nullità dell’atto? Potrebbero i miei genitori rivalersi nei confronti del nostro venditore se incommerciabile e non risolvibile questo problema? Vi ringrazio.
Buonasera Michele, la informiamo che se sono trascorsi più di 20 anni dalla data della donazione e se entro 20 anni dalla data di trascrizione della stessa non si è verificata alcuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non esistono rischi per l’acquirente. Prima di mettere in vendita l’immobile, comunque, le consigliamo di richiedere un accertamento su quanto risulta in Comune da parte di un tecnico abilitato e di rivolgersi all’amministratore del condominio per richiedere se sia possibile delimitare i posti auto. La soluzione ideale, infatti, sarebbe quella di accordarsi tra condomini e auto-attribuirsi un posto auto ciascuno. Cordiali saluti.
Buongiorno
Nel 2010 ho acquistato un immobile tramite agenzia.
Dopo la separazione con la mi compagna abbiamo deciso di vendere il suddetto immobile, trovando un acquirente il mese scorso.
Dai rilievi effettuati dal geometra della agenzia a cui ci eravamo rivolti sono emerse delle incongruenze riguardanti un tetto di un terrazzo e alcune misure interne che non rispecchiavano i disegni depositati in comune. Incongruenze di cui io non ero a conoscenza al momento dell’acquisto
Mi si chiede di sanare il tutto a mie spese.
Posso rivolgermi a un legale per chiedere che le spese siano sostenute di chi ha venduto la casa a me?
Ringrazio in anticipo, distinti saluti
Gentile Alessandro, può rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter procedere. Cordiali saluti.
Buona sera, ho fatto un compromesso x un acquisto di una casa con una caparra di 10mila euro, i proprietari hanno cercato di fare i furbi accastando un rustico e un bagno abusivi, e alla mia richiesta di vedere le concessione gli hanno demoliti e hanno rifatto il catasto.
Posso rifiutare di fermare il rogito e chiedere in dietro la caparra?
Grazie.
Gentile Mohamed, nel compromesso da lei firmato viene citato che l’immobile è completo delle parti che sono state demolite? Se così fosse, considerati i nuovi accadimenti che modificano le condizioni sulla base delle quali aveva fatto la Sua proposta di acquisto, potrebbe richiedere una rinegoziazione del prezzo oppure recedere dall’affare. Tuttavia, in tali situazioni, è consigliabile il consulto con un legale per capire e aver chiari i Suoi diritti e poter agire di conseguenza. Cordiali saluti.
Buongiorno.
Ho acquistato un appartemento il 4/01/2010 in provincia di Napoli.
Solo quest’anno ,volendo procedere a lavori urgenti di ristrutturazione di un balcone,ho scoperto che l’ immobile non e’ condonato.
Il precedente proprietario dal quale ho acquistato l’appartamento ha dichiarato in sede di vendita che il Comune di Napoli, con una disposizione dirigenziale, ha rilasciato provvedimento di condono edilizio.
Per tale motivo ho contattato telefonicamente l’ ufficio anti abusivismo del Comune di Napoli per avere informazioni sulla pratica di condono.
La risposta datami é che la pratica non é stata approvata per vincoli 2D, 3 , 14 e che quindi l’appartamento allo stato attuale non risulta condonato ,come invece dichiarato nell’atto di vendita.
Anche se sono passati piu’ di 10anni dall’acquisto, davanti all’assenza di condono scoperta solo ora e quindi ad un falso dichiarato in sede di vendita,e’ possibile essere risarcito?
Ed in secondo luogo, l’atto di vendita e’ valido?
Grazie
Cordiali saluti
Gentile Domenico, sulla base di quanto da lei esposto sembrerebbe che sussistano le condizioni per aver diritto al risarcimento danni e/o alla risoluzione del contratto (danno da sanatoria). Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter far vale tali diritti e procedere. Cordiali saluti.
Salve o comprato un appartamento nel 2015 ma nel 2017 mi accorgo che il poggiolo e solo accatastato ma non ce sanatoria i garage sono abusivi ed in fine mi vendono un pezzo di orto sul rogito dichiarato di mia proprietà ed invece e promiscuo facendo queste ricerche con il mio tecnico sono venuti fuori questi tre problemi.
Come posso comportarmi?
Gentile Antonio, le consigliamo di rivolgersi al Notaio con il quale ha stipulato l’atto in quanto queste problematiche sarebbero dovute emergere al momento della stipula. Cordiali saluti.
buongiongio, un riduzione e risarcimento danno richiesto come rivalsa dall acquirente al nipote del venditore è ammissibili , trascorsi 15 anni dal rogito.la docfa non riportata nel rogito e non regolazzata al comune PORTA FINESTRA ABUSIVA non sanabile .
Buonasera, nel caso in cui dovesse verificare che la porta finestra non sia sanabile, dovrà necessariamente procedere alla chiusura degli abusi. Le consigliamo di rivolgersi ad un legale oppure al notaio che ha redatto l’atto per approfondire la sua situazione. Cordiali saluti.
Buonasera, io ho acquistato un immobile nell 2018, il vecchio proprietario lo ha comprato all’asta nell 2000, io ho il mutuo in in corso, vado a vedere ad usufruire del ecobonus e scopro che la casa è sanata per 3,5 vani apposto di 7 vani per quale lo acquistato, la planimetria del catasto è giusta, all’atto c’è scritto che ante1967, però la modifica da 3,5 vani a 7 è stata fatta nell 1991 al catasto…. Cosa mi consigliate e se posso chiedere i danni o recedere l’atto di acquisto
Buonasera, dato che il suo mutuo è in corso, sarebbe un aspetto inusuale che l’immobile in questione non sia stato controllato, proprio perché, oltre al Tribunale e ai notai, anche la banca esegue una propria perizia. Pertanto, considerando che è avvenuto un atto di acquisto, le suggeriamo di rivolgersi al notaio che è in possesso delle carte per poter valutare al meglio la situazione. Cordiali saluti.
Buonasera. Nel 2008 abbiamo acquistato un immobile uso vacanze con l’intermediazione di un’agenzia del posto. Nel 2019 mettiamo in vendita la casa per cambiate esigenze ma,nel momento di dare tutte le carte all’agenzia a cui ci siamo rivolti (differente dalla prima) ci viene comunicato che c’è un abuso edilizio (un bagno non dichiarato ne accatastato dal precedente proprietario). Tale abuso per fortuna può essere oggetto di sanatoria e così decidiamo di intraprendere questa strada prima della vendita con un esborso totale, tra spese di Sanatoria e spese di pratica, di circa 8000 euro. A questo punto e a vendita ultimata ci resta il rancore per essere stati frodati nel 2008 e vorremmo sapere se c’è modo di rivalersi su precedente agenzia immobiliare e/o eredi del vecchio proprietario, per onore di giustizia e poichè la prescrizione del reato (vendita di un immobile gravato da abuso) è di 10 anni dal momento dell’accertamento dello stesso.
Grazie
Gentile Terry, sulla base di quanto da lei esposto sembrerebbe che ci siano i presupposti di legge per poter richiedere il risarcimento del danno. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo che verifichi meglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Buon giorno, ho comprato una piccola casa in montagna, ora per sanare il tutto fra documenti e lavori da fare ( aprire il foro finestre per alcune stanze ) devo pagare più della metà del valore di compravendita. Esiste un limite o una percentuale sul risarcimento?
Grazie
Gentile Andrea, al momenti dell’acquisto era consapevole della presenza di questi abusi edilizi oppure l’ha scoperto in un secondo momento? Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da valutare adeguatamente la sua situazione, capire quali sono i suoi diritti ed eventualmente procedere. Cordiali saluti.
Buonasera, l’agenzia a cui i miei genitori hanno affidato la vendita della nostra casa di famiglia ha prima verbalmente espresso che li avrebbe aiutati a far sanare un bagno di servizio nel sottotetto. A seguito di una proposta di acquisto ha poi determinato che il problema non era sanabile e gli acquirenti hanno ritirato l’offerta. Dopo alcuni mesi dalla scadenza del contratto di mandato i miei si vedono recapitare una lettera da parte dell’agenzia che chiede i danni per la mancata vendita.
Lo può fare? Io davanti ad un giudice affermerei che mi sembra ci sia della mala fede. Grazie mille della vostra opinione.
Gentile Alessandra, in base a quanto da lei esposto, il comportamento dell’agenzia non è stato coerente con quanto espresso verbalmente. Vi consigliamo di rivolgervi ad un legale per chiarire quali sono i vostri diritti e capire come procedere. Cordiali saluti.
Buongiorno, a tre anni dall’acquisto della casa volendo restrutturare mi vengono comunicate irregolarità precisamente una stanza lavanderia di metri 3×3 costruita abusivamente dal precedente proprietario ma comunque sanabile.
Ora che il precedente proprietario è deceduto le chiedo posso fare rivalsa ai figli per sanare l’abuso.
Grazie
Gentile Tiziano, al momento del rogito questa stanza risultava dalla planimetria? Le consigliamo di rivolgersi ad un legale, al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni ai figli, a patto che questi abbiano accettato l’eredità. Cordiali saluti.
Salve, nel 2017 ho acquistato un appartamento in un condominio, volendo fare il cappotto e usufruire del 110% abbiamo scoperto che le scale sono state chiuse abusivamente e non abbiamo potuto accedere al bonus, avendo subito un danno sia per non aver potuto usufruire del bonus sia perché la abuso non è sanabile e quindi si dovranno aprire le scale subendo una svalutazione del valore dell’ appartamento. Chiedo contro chi è quali danni posso richiedere per questo abus?
Gentile Gianni, sarebbe necessario risalire al soggetto che ha disposto la chiusura abusiva delle scale. Le consigliamo di confrontarsi con il Suo amministratore di condominio per avere maggiori informazioni. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato un immobile nel 1991 da un privato. Concessione edilizia del 1980. Lo stesso è stato da me rivenduto nel 2001 senza nel frattempo aver eseguito nessun lavoro di modifica all’immobile stesso. Ora (Gennaio 2021) il nuovo proprietario mi chiede dei danni per alcune incongruenze di costruzione rispetto all’allora emessa concessione edilizia. Cosa posso fare? Grazie della risposta, Silvestro
Gentile Silvestro, le consigliamo di chiedere un supporto legale per verificare se effettivamente ha delle responsabilità in tale situazione. L’avvocato le consiglierà probabilmente di rivolgersi ai Notai che hanno stipulato i due rogiti per verificare se sussistono effettivamente queste incongruenze e, inoltre, di richiedere una perizia giurata a un tecnico abilitato al fine di certificare e verificare, presso gli uffici di competenza, la questione riguardante le licenze. Cordiali saluti.
Buongiorno devo comprare un appartamento a metta gennaio 2021 che mi sono accorto che un tramezzo e stato spostato di 70 cm verso camera da letto (si sono allargato bagno) la camera e 390×400 ora e 320×400 cosa devo fare? Comunque e stata fatta perizia giurata. Ma sulla planimetria non risulta allo stato attuale.Geometra e avvocato che a fatto pratica e del agenzia immobiliare. Immobile devo intestare sulla figlia minore. Come devo procedere?.
Grazie mille!!!
Buongiorno Andrian, la modifica, nella fattispecie lo spostamento, di un tramezzo non necessita di una pratica edilizia purché vengano rispettati i parametri di superficie minima, illuminazione ed aerazione di un ambiente. Prima del rogito notarile è indispensabile comunque provvedere alla modifica della planimetria catastale in modo che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto riportato in Catasto. Deve quindi richiedere ad un geometra di presentare la pratica di accatastamento dell’appartamento in modo da registrare in Catasto la modifica del tramezzo.
Buonasera,ho comprato un appartamento nel 2009.Con Tutto il condominio abbiamo deciso di fare il cappotto usufruendo del 110.Solo ora siamo venuti a sapere che il condominio finito di costruire nel 1976 è abusivo.Nella planimetria urbanistica mancano 110 metri quadrati,però L agibilità c è .Ora dobbiamo pagare molti soldi per sistemare il casino fatto dai costruttori.Dobbiamo pagare noi proprietari? O il costruttore (ormai deceduto)?O il proprietario precedente a me che mi ha venduto la casa?O il comune che ha dato l’agibilità?O posso richiedere un risarcimento danni per le spese che ora devo sostenere x sanare?grazie
Gentile Monica, la questione coinvolge tutto il condominio e pertanto il condominio dovrà incaricare un tecnico affinché faccia una ricerca approfondita sui progetti depositati e la conseguente licenza edilizia dell’intero fabbricato. Sulla base di questa ricerca si troverà una soluzione che sarà probabilmente a carico degli attuali proprietari. Cordiali saluti.
Salve sono in fase di vendita del mio appartamento e il geometra dell’Agenzia immobiliare ha scoperto che vi sono delle piccole difformità rispetto alla planimetria, in particolare una finestra invece di stare di fronte sta a destra, un arco in giardino e una porta che sta pochi centimetri più a destra. Tutte cose che probabilmente sono state fatte in fase di costruzione dell’edificio e che io non sapevo all’acquisto da precedente proprietario nel 2013. Potrei io rifarmi sul vecchio proprietario chiedendo i danni o chiedendo a lui di pagare per sanare il tutto? Grazie
Buongiorno Antonio, prima di tutto dovrebbe rivolgersi al Comune presso l’Ufficio Edilia Privata per richiedere e visionare le copie del progetto o le eventuali varianti al progetto, in modo da poter verificare se sono state apportate delle variazioni in corso d’opera e se queste sono state poi presentate correttamente al Catasto. In caso di difformità sarebbe poi opportuno chiedere all’ufficio come procedere e le conseguenti spese. Attraverso il consulto con un legale potrà capire se sussistono i presupposti per richiedere un risarcimento dei danni al precedente proprietario. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ho acquistato con il mio compagno, due anni fa (2018), un appartamento duplex con pianta catastale conforme ma ora che dobbiamo ristrutturare viene fuori che c’è un bagno abusivo nella camera mansardata. Chi deve pagare la sanatoria? Abbiamo visionato la perizia della banca dopo varie richieste e li compare una necessaria sanatoria di 1500 euro ( scalati dal tot del mutuo erogabile ) ma l’immobile risulta liberamente vendibile. Non ci era stato riferito neanche a voce, non ne sapevamo nulla. Ci sentiamo presi in giro e vorremmo che il venditore pagasse le 1500 euro e il costo del lavoro dell’architetto che se ne sta occupando. Grazie!
Buongiorno Maria Pia, al momento del rogito questo bagno risultava dalla planimetria? Allo stato attuale, a seguito della stipula dell’atto notarile, siete voi proprietari dell’unità immobiliare. Vi consigliamo di rivolgervi ad un legale, al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni. Cordiali saluti.
Salve, dovrei acquistare un appartamento ma dopo il preliminare e l’accettazione del mutuo il perito scopre di abusi edilizi che rallentano il tutto facendo scadere i 6 mesi di premutuabilità e il tutti slitta qu quasi 14 mesi costringendomi a cambiare banca e non ottenere più un mutuo 100% ma un 80…ora le chiedo, l’agenzia immobiliare ha diritto ancora a ricevere compenso o mi posso rivalere sul fatto che mi hanno proposto un immobile con problemi non dichiarati?
Grazie in anticipo per la risposta.
Gentile Lino, è rischioso chiedere un mutuo sapendo che un immobile presenta delle irregolarità. Probabilmente il perito della prima banca non aveva indagato affondo prima di concedere il mutuo.
Se lei è intenzionato comunque a procedere con l’acquisto, le consigliamo di attendere che l’immobile venga regolarizzato e solo dopo richiedere il mutuo.
Non dovrà pagare l’agenzia finché non arriverà alla conclusione del contratto. Inoltre, se vuole recedere dalla proposta di acquisto può richiedere la restituzione della caparra per gravi irregolarità da parte del venditore e dell’agenzia che ha proposto l’immobile. Le suggeriamo di rivolgersi a un legale in modo che venga indirizzato verso la soluzione più adatta alla sua situazione. Cordiali saluti.
Ho venduto insieme alla mia ex moglie dopo la separazione la nostra casa in comune e dopo 16 anni dall’atto notarile il nuovo acquirente ci comunica che è venuto a conoscenza solo ora che ci sono cose che non sono in regola catastali, e adesso che a sua volta vuole vendere deve sanare questi vari “abusi” e ci dice che si rivolgerà ad un avvocato se noi non paghiamo queste sanatorie. Mi dice che il costo pratiche di sanatorie le dobbiamo pagare noi in caso contrario si rivolgerà ad un avvocato per una causa che sarebbe lunga e dispendiosa per lui e per noi per cui l’avvocato gli ha suggerito di propormi un accomodamento. La mia domanda è possibile che dopo 16 anni dalla data dell’atto di vendita, sia ancora io responsabile di quella casa? Come mi devo comportare, andare in causa o come mi è stato consigliato cercare un accomodamento? E mi chiedo anche perchè il suo notaio di fiducia non ha trovato nessun problema al momento della vendita nel 2004 e non puo vendere come noi abbiamo fatto in quel tempo a lui? grazie per una vostra risposta.
Buongiorno Carmine, non è chiaro se il problema riguardi la regolarità catastale o una difformità urbanistica in presenza di abusi edilizi. Prima di assumere qualunque decisione, sarebbe preferibile verificare quale sia il problema riscontrato dopo 16 anni dall’attuale proprietario. In ogni caso, la garanzia per evizione, a norma dell’art. 1495 C.C., si prescrive nel termine di un anno dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Pertanto, un eventuale abuso edilizio riscontrato ora nel 2020 non può essere considerato come vizio occulto essendo decaduti i termini.
Buonasera,
Circa un mese fa ho acquistato un attico al mare, lo stabile è stato costruito prima del 1967.
Per vari problemi burocratici ho dovuto aspettare 5 mesi per fare l’atto, il mio notaio e’ stato molto lento, perché a suo dire voleva “fare un atto come si deve”.
Settimana scorsa chiamo l’architetto per ristrutturare l’appartamento, e ho delegato lui per fare tutte le richieste al comune.
Mi chiama dopo poco e mi dice che c’è una pratica per “sanare” l’appartamento da un a uso edilizio, la pratica è datata 1985. E il comune non ha dato nessun esito.
Nel mio preliminare e nell’atto è indicato che è libero da ogni abuso.
Adesso ho dato l’ok perché acquisisca questa pratica per capire di cosa si tratta.
Cosa mi consiglia di fare? Posso chiedere un risarcimento all’agenzia immobiliare e al notaio? (Anche se nell’atto ha indicato che prende atto dei documenti portati dall’agenzia), o posso chiedere il doppio della caparra (25.000) anche se mi tengo l’appartamento?
Gabriele
Buongiorno Gabriele, ci spiace se rispondiamo solo oggi ma ci siamo concessi una settimana di ferie. La situazione in cui si trova è, purtroppo, diffusa in quanto non tutti i notai effettuano i controlli e le verifiche della conformità urbanistica e allo stesso modo anche le agenzie immobiliari non sempre attivano i tecnici per gli accertamenti su abusi edilizi. Allo stato attuale, Lei è il proprietario dell’unità immobiliare a seguito della stipula dell’atto notarile. Non può quindi richiedere alla parte venditrice la restituzione del doppio della caparra versata ma può certamente chiedere i danni ed il pagamento delle spese sostenute in presenza di un vizio occulto e di una dichiarazione mendace della parte venditrice. Il notaio, probabilmente, non si riterrà responsabile della difformità urbanistica. Le possiamo solo suggerire di rivolgersi ad un legale che la assista a tutela dei suoi legittimi interessi nei confronti della parte venditrice e della agenzia immobiliare.
Buongiorno,
a febbraio di quest’anno abbiamo avviato le pratiche per l’acquisto di una casa nel comune di Roma.
Durante il preliminare dinanzi ad un Notaio, sono stati forniti tutti gli incartamenti, ad eccezione del progetto originario che la parte venditrice si è impegnata a produrre nei successivi due mesi.
Causa Covid e tempi dilatati di risposta da parte degli uffici competenti, siamo stati costretti a posticipare la data del rogito in attesa di trovare il progetto originario, come richiesto dal Notaio.
15 giorni fa abbiamo ricevuto convocazione da parte del Comune per visionare alcuni documenti che purtroppo abbiamo scoperto non essere quelli a noi utili.
In assenza del progetto originario e nell’impossibilità di rintracciare il numero di licenza edilizia, quali sono gli step consigliati per finalizzare la compravendita in totale serenità?
Come possiamo, noi acquirenti, essere tutelati al 100%?
Qualora un domani decidessimo di vendere, a nostra volta, l’immobile rischiamo di dover abbassare il prezzo dell’appartamento? A quali rischi andiamo incontro?
Grazie,
Anna
Gentile Anna, per trovare risposta ai suoi quesiti le consigliamo di confrontarsi direttamente con il Notaio che vi segue per la stipula. Le ricordiamo che la compravendita non potrà avvenire se non verranno presentati i documenti relativi alla licenza edilizia ed urbanistica. Cordiali saluti
Buonasera. Ringrazio in anticipo. Ho acquistato una casa che carte alla mano dovrebbe essere a posto in termini di regolarità urbanistica (abitabilità, cila per i lavori effettuati negli anni , ecc) . L’unica cosa che non sono riuscito ad avere per motivi di tempo è la documentazione planimetrica delle licenze edilizie degli anni 50 relativa alla elevazione del piano ultimo in questione. Pertanto nell’atto abbiamo inserito un compromesso tale per cui se in futuro dovesse emergere qualche irregolarità l’eventuale sanatoria sarebbe a carico del venditore che d’altra parte ho esonerato da eventuali risarcimento danni. Per ciò che riguarda però la sanatoria, dovendo ora procedere per dei lavori, quindi per una CILA, sarebbe compromessa la responsabilità del venditore rispetto a quanto pattuito ? Cioè potrebbe lui appellarsi al fatto che non può sanare una situazione eventualmente da me modificata?
Buongiorno Carlo, si è corretto quanto da Lei ipotizzato. In ogni caso il Comune, prima di rilasciare la autorizzazione, effettuerà dei controlli sul fabbricato e, in pendenza di una eventuale irregolarità edilizia, potrebbe revocare la concessione per delle modifiche. È preferibile richiedere prima, tramite un accesso agli atti depositati in Comune, copia della licenza edilizia e degli elaborati planimetrici di progetto e verificare, tramite un tecnico, la conformità urbanistica dell’unità immobiliare. In caso positivo, ossia in assenza di difformità urbanistiche o di eventuali abusi, potrà procedere con la pratica CILA. In difetto, comunichi al venditore la situazione rilevata o lo inviti ad adempiere.
Buona sera ,
Ho acquistato nel giugno 2017 un immobile indipendente avente 2 sub descritti nella ( sola ) pianta catastale … ” piano seminterrato e piano terra ” .
Nell’Ottobre 2017 il mio geometra richiedendo AL COMUNE copia del progetto originario necessario per iniziare le opere di ristrutturazione, scopre che :
1) sia al piano seminterrato
( DENOMINATO NEL PROGETTO DEL 1967 PIANO TERRA ) CHE al piano terra ( Denominato piano primo nel progetto ) ci sono :
circa 40 m.q.di superfice abusiva assente nel progetto
( ma presente nelle planimetrie catastali con cui abbiamo fatto l’atto ) ,
2) E nel piano terra ( nella pianta catastale )
” primo piano nel progetto…” Sì sono accertati 10 m.q. di superfice muraria e ben 38 mq.di veranda mai sanata.
Domanda : a chi ed in devo perseguire legalmente ?
L’AGENZIA IMMOBILIARE ? IL PERITO DELLA BANCA CHE HA EROGATO IL MUTUO ?
IL GEOMETRA TECNICO EQUIPE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE?
NOTAIO PORTATO DALL’AGENZIA IMMOBILIARE?
IL VENDITORE DELL’IMMOBILE?
PS: IN QUESTI 2 ANNI C’È STATO UN TENTATIVO BONARIO DI TRATTATIVA TRANSATTIVA PER RICONOSCIMENTO DEL DANNO SUBITO ( LORO AMMISSIONE DI EFFETTIVE IRREGOLARITA’ EDILIZIE) , RICONOSCENDOMI UNA MINIMA SOMMA DI CONTRIBUTO X LA REGOLARIZZAZIONE… RISPETTO ALLI’MPORTO DOVUTO AGLI ORGANI DI COMPETENZA ( COMUNE,SOPRINTENDENZA, GENIO CIVILE …ECC…) .
MA AD OGGI I SIGNORI EX PROPRIETARI SE NE ESCONO OFFRENDO L’UNICA SOLUZIONE DI RITORNARE L’IMMOBILE SENZA NESSUN RICONOSCIMENTO DEL MIO DANNO SUBITO IN QUESTI 2 ANNI .
***MORALE : VISTO CHE NON VORREI PERDERE COSI’ LIMMOBILE .. , IN CHE TERMINI POSSO RICHIEDERE LA PROCEDURA DI RIDUZIONE DEL PREZZO DELL’IMMOBILE CORRISPONDENTE AL VALORE DEL DANNO , O AD UN RISARCIMENTO DEL DANNO SUBITO ? ( OGGETTO DEL VOSTRO ARTICOLO )
VI RINGRAZIO PER L’ATTENZIONE E COLGO L’occasione per porgere distinti saluti.
Paolo
Gent.mo Paolo, il suo caso è complesso e, purtroppo, abbastanza frequente. Non disponendo della documentazione, possiamo rispondere solo in via generale alle sue domande. Per rispondere al Suo primo quesito in merito alla responsabilità, dobbiamo escludere in primis il notaio. In sede di stipula, infatti, il notaio assevera la dichiarazioni rese dal venditore ma non certifica la loro veridicità. Pertanto, se il venditore ha dichiarato nell’atto che non sono presenti abusi edilizi, il notaio non fa altro che registrare questa dichiarazione salvo che le parti, venditore e acquirente, non abbiano richiesto espressamente una perizia tecnica con la finalità di verificare proprio la conformità urbanistica. Potrebbe essere responsabile il perito della banca che ha erogato il mutuo ma la parte lesa in questo caso sarebbe piuttosto l’istituto di credito che ha concesso un finanziamento bancario su un immobile in presenza di abusi edilizi. L’agenzia immobiliare non ha responsabilità in ordine alla conformità urbanistica e catastale in quanto anche l’agenzia raccoglie la documentazione prodotta da venditore: resta da verificare il rapporto con il perito indicato dall’agenzia immobiliare. Nello specifico occorre verificare il contenuto dell’incarico che è stato affidato al perito e chi è il soggetto (l’agenzia, il venditore, l’acquirente ?) che ha dato mandato al geometra di effettuare delle verifiche e su cosa. Per concludere, certamente la responsabilità è in capo al venditore con il quale sembra di capire ci siano già stati degli accordi (verbali, scritti ?) che hanno evidenziato il riconoscimento delle irregolarità edilizie e la corresponsione di un importo a titolo di indennizzo. Nello specifico, occorre valutare preliminarmente se sia stato sottoscritto tra le parti un accordo transattivo quale “sanatoria” delle irregolarità contestate e, in caso affermativo, verificarne il contenuto. Infine, per quanto attiene la richiesta di un indennizzo a fronte del danno subito, l’entità del danno deve essere dimostrata e provata. Ossia, non è sufficiente comunicare genericamente al venditore di aver subito un danno e richiedere un importo a titolo di indennizzo ma è indispensabile provare l’esistenza del danno e motivare l’importo (ad esempio, una notifica da parte del Comune con la richiesta di versamento di un importo a titolo di sanzione amministrativa e la contestuale intimazione di demolizione delle opere abusive). Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che possa esaminare la documentazione e suggerirle le azioni da intraprendere a tutela dei suoi interessi.
Abbiamo comprato nel 2014 un appartamento a Roma.Solo quest’anno ,volendo procedere con una ristrutturazione,abbiamo scoperto che sulla immobile c era una domanda di condono per un soppalco costruito nel salone,presentata dalla precedente proprietaria nel 2003 ,di cui lei non ci ha fatto menzione e dichiarando al notaio,in sede di atto,che non erano presenti difformità urbanistiche.Nell ufficio condono di Roma ci sono migliaia di pratiche inevase. Siamo riusciti a sapere che l’ ufficio condono nel 2010 aveva richiesto ulteriori documenti alla proprietaria ma lei non ha mai risposto. Siamo bloccati.Abbiamo ricontattato la vecchia proprietaria e per adesso fa orecchie da mercante.Naturalmente abbiamo avviato procedure legali,ma quando ne usciremo? Non possiamo ristrutturare ,non possiamo fare niente…mi sembra una cosa assurda!!
Gentile Isabella,
la presenza di una domanda di condono rimasta in sospeso non pregiudica successivi interventi. Inoltre, la costruzione di un soppalco, non determinando un aumento di volumetria né tanto meno una modifica della pianta catastale, non implica necessariamente una domanda di sanatoria. È sicura, quindi, che la domanda di condono sia stata stata effettuata per questo motivo? Cordiali saluti.
Buon giorno, cosa succederebbe qualora l’acquirente fosse al corrente dell’abuso GIÀ PRIMA DELLA VENDITA? Vi faccio un esempio. Se due fratelli, comproprietari di due case, sciogliessero una comproprietà e nel lotto di uno dei due ci fosse un magazzino con amianto? Con entrambi i comunisti al corrente dell’abuso eseguito dai genitori in precedenza? Dopo lo scioglimento della comproprietà in caso di successive sanzioni amministrative dovrebbero rispondere entrambi? Il soggetto che mantiene consapevolmente l’abuso può rivalersi sull’altro?
Buongiorno Anna, in questo caso specifico è bene che nell’atto di divisione della proprietà comune le parti dichiarino di essere edotte della presenza di amianto nel magazzino in oggetto. Nello stesso atto le parti, i due fratelli, devono definire chi si farà carico dei costi inerenti lo smaltimento dell’amianto in modo da evitare qualunque contestazione o richieste di risarcimento da una delle parti.