Compravendita casa e spese condominiali straordinarie: chi paga?
A chi spettano le spese condominiali straordinarie se si formalizzano solo dopo la compravendita? Una sentenza stabilisce chi è tenuto a pagarle.
Acquisti una casa e scopri che al tuo budget si aggiungono delle spese condominiali straordinarie decise dall’assemblea prima del tuo arrivo ma deliberate successivamente. Prima della compravendita, nessuna delle due parti ha previsto queste spese nel contratto. A chi spetta pagarle?
Spese condominiali straordinarie arretrate e nuovo proprietario
La Cassazione ha risolto il problema con la sentenza n° 10235 dello scorso 2 maggio, in seguito a uno dei tanti casi di compravendita immobiliare nelle quali le ripartizioni delle spese condominiali speciali non erano state concordate.
Secondo il vecchio proprietario, le spese condominiali straordinarie spettano al nuovo, poiché lui era presente all’ultima assemblea condominiale sull’esecuzione dei lavori. Secondo il nuovo proprietario, invece, le spese straordinarie spettano al vecchio inquilino poiché la prima delibera in materia è stata adottata quando quest’ultimo era ancora un condomino.
La Cassazione ha stabilito che le spese spese ordinarie sono a carico di chi è condomino al momento dell’effettuazione degli interventi che le giustificano, mentre le spese condominiali straordinarie spettano sempre a chi è proprietario al momento della loro deliberazione.
La sentenza
In primo luogo, la Corte precisa che il pagamento delle spese dipende anche dalla loro natura.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, anche in caso di compravendita immobiliare, “l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo”.
Per le spese condominiali straordinarie, invece, “l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali”.
La Corte stabilisce quindi che “”in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”
Conclusione
In conclusione, se acquisti un appartamento sarai tu a dover pagare le spese condominiali straordinarie se queste vengono deliberate dopo la vendita. Se invece i lavori straordinari vengono deliberati prima dell’atto di compravendita, allora sarà il vecchio inquilino a pagarle.
In ogni caso, è bene stabilire prima della compravendita immobiliare a chi spettino le spese di manutenzione condominiale straordinaria.
Per saperne di più sulla ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, leggi anche: Nuova tabella ripartizione spese condominiali.
30 commenti per "Compravendita casa e spese condominiali straordinarie: chi paga?"
Buonasera, ho venduto un appartamento con spese straordinarie relative al rifacimento del tetto deliberate mentre ero proprietario (settembre 2023)
a maggio 2024 vendo consapevole che sono a mio carico.
nel mentre la ditta selezionata non accetta l’incarico (mancato adempimento dell’amministratore, ha fatto scadere il preventivo)
a settembre 2024 viene cambiato amministratore (io non ero già più proprietario)
sempre a settembre 2024 con una assemblea straordinaria, deliberano nuovamente i lavori con un altro computo metrico, un altro importo ed un’altra ditta. Assemblea alla quale non sono stato convocato. (motivo: la nuova amministratrice non aveva ancora ricevuto il passaggio di consegna)
La nuova proprietaria mi ha tenuto allo scuro di tutto.
A spetta pagare questa nuova delibera?
Grazie in anticipo.
Buongiorno Andrea, in linea generale, le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore. Tuttavia, nel Suo caso, la situazione è più complessa e richiede una valutazione specifica. Considerato che le nuove delibere e i lavori sono stati deliberati dopo la vendita, sarebbe opportuno consultare un legale specializzato in diritto condominiale per chiarire la Sua posizione e comprendere le eventuali responsabilità. Cordiali saluti.
Buonasera, ho acquistato un appartamento con spese già deliberate straordinarie relative al 110, per problemi di cessione del
Credito, la ditta non ha mai iniziato i lavori. post atto viene deliberato un cambio ditta, però con agevolazione al 70. Nel compromesso viene specificato che le spese straordinarie a prescindere dalle agevolazioni sono a carico del venditore. Chi spetta pagare la nuova delibera? Grazie
Buongiorno Alberto, in linea di massima, le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore. Nel Suo caso però la situazione più complessa e richiede la consulenza di un legale esperto in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buongiorno, in caso di atto di compravendita in cui sia stata inserita la clausola che prevede che le spese straordinarie siano a capo del futuro acquirente, quest’ultimo può votare l’approvazione di spese straordinarie in luogo di assemblea condominiale oppure l’approvazione spetta sempre al proprietario a prescindere da quanto poi previsto nel contratto?
Nel nostro condominio i futuri acquirenti sostengono di poter votare le spese straordinarie perchè hanno inserito la clausola nel contratto di compravendita. Specifico che alle riunioni partecipano senza alcuna delega da parte dell’attuale proprietario.
Buongiorno Elena, sulla base di quanto da lei esposto, ci sembra di capire che la compravendita non si ancora avvenuta e che sia stato piuttosto stipulato un preliminare di vendita nel quale le parti hanno pattuito che le spese straordinarie sono a capo del futuro acquirente. Questi patti hanno efficacia soltanto tra le parte, per cui l’acquirente, finché non verrà stipulato il contratto definitivo di vendita, non potrà ricoprire la qualità di condomino. La partecipazione all’assemblea di condominio potrà però avvenire in qualità di delegato del promittente venditore. Le suggeriamo di confrontarsi con il Suo amministratore. Cordiali saluti.
Buongiorno
Se un proprietario di casa ha l’ affittuario e si deve fare il rifacimento del vano scale a chi tocca pagare?
In caso che il proprietario non vuole pagare cosa fare?
Buongiorno Giuseppe, trattandosi di una spesa straordinaria, la stessa spetterà al proprietario dell’immobile. Nel caso in cui quest’ultimo dovesse rifiutarsi di saldare la propria quota, sarà compito dell’amministratore condominiale inviargli un sollecito ad adempiere. Cordiali saluti.
Salve,
nel caso in cui i lavori straordinari già deliberati e pagati dal vecchio proprietario, subiscano un ritardo che causa dei maggiori costi deliberati post compravendita, ma legati al completamento delle vecchie opere, a chi vanno imputati? E nel caso l’amministratore dovrà richiederli al vecchio o al nuovo proprietario?
Grazie
Buongiorno Diego, dalla situazione che descrive ci sembra di capire che si tratti di costi imputabili alla delibera approvata prima della vendita e, in tal caso, questi ultimi dovrebbero essere a carico del precedente proprietario. Tuttavia, essendo una situazione particolare, le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Salve, nel condominio dove ho acquistato casa era stato deliberato il piano per i lavori del supebonus 110% e incaricati i professionisti, si va avanti a via di assemblee e dopo 2 anni ancora non hanno avviato nulla. Il giorno del rogito c’è stata l’assemblea definitiva ( non ero al corrente) e viene deliberato che si pagherà il corrispettivo ai professionisti ed i lavori non verranno avviati perché non sussistono le condizioni prestabilite. In questo caso dato che tutto era stato stabilito tempo e tempo indietro al rogito chi si dovrà fare carico del pagamento dei professionisti?
Buongiorno Antonio, trattandosi di una situazione particolare le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Salve,
Ho acquistato un appartamento in un condominio dove erano già in corso lavori di manutenzione straordinaria. Il venditore ha saldato le rate a suo carico ma causa aumento costi dei materiali e della manodopera occorre fare fronte ad una spesa maggiore di quella prevista. L’amministratore ha comunicato che verranno emesse ulteriori rate per la gestione straordinaria al fine di provvedere al pagamento dei lavori in fase di ultimazione
Chiedo se queste ulteriori rate debbano essere emesse a carico del vecchio proprietario, presente al momento della delibera dei lavori tenendo presente che lo stesso ha fino ad ora benefipciato delle detrazioni previste e l’atto di compravendita non prevede nulla.
Grazie
Buongiorno Domenico, se nulla è stato previsto nel contratto riguardo ripartizione di tali spese, essendo dei costi imputabili alla delibera che era stata approvata prima della vendita, quest’ultimi dovrebbero essere a carico del precedente proprietario. Tuttavia, essendo una situazione particolare, le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buongiorno, Sto per acquistare un appartamento all’interno di un comdominio che ha un’area che viene usilizzata come parcheggio a disposizione dei condomini, ma che NON è stata regolarmente accatastata come area parcheggio, e non gode di passo carrabile a raso come invece dovrebbe. In una recente assemblea è stato deliberato di non procedere con l’accatastamento di tale area, anche se si rischia una multa piuttosto salata. Se in futuro dovesse essere elevata tale multa, ne risponde l’attuale proprietario (venditore) o io che sarò proprietario tra 10 giorni? Grazie e buon lavoro
Buongiorno Alberto, trattandosi di una situazione particolare le suggeriamo di rivolgersi presso legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buongiorno, avrei un dubbio: ho acquistato una casa in cui erano state approvate spese straordinarie prima del mio acquisto. Nel caso nn riesca a ottenere i soldi “pacificamente” dal vecchio proprietario, l’amministratore farà il recupero crediti su di me o sul vecchio proprietario??? Nel senso devo pagare io e poi recuperare la somma oppure la recupera direttamente il condominio???
Buongiorno, il condominio dovrebbe chiedere prima al vecchio proprietario ma se questo non provvederà al pagamento, si rivolgerà a chi subentra nei diritti di un condomino poiché obbligato solidalmente. Quest’ultimo si dovrà poi rivalere nei confronti del vecchio proprietario. Cordiali saluti
Buonasera,
l’assemblea ha deliberato lavori straordinari con bonus 110% prima che vendessi il mio appartamento. Per problemi vari i lavori non sono ancora iniziati e non è stato fatto un computo metrico né si conosce la quota, seppur minima, checogni condomino dovrà pagare. Questo verrà deliberato nella prossima assemblea, successiva alla data del rogito. A questo punto le eventuali spese sono sempre a ccarico mio o dell’acquirente? Grazie
Gentile Monica, la Corte di Cassazione si è espressa più volte sull’argomento e l’orientamento comune è che i costi di lavori consistenti straordinaria amministrazione gravano su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera, anche se l’inizio dei lavori avviene successivamente alla stipula del contratto di compravendita. Inoltre, se il condominio pretenderà il pagamento di tali spese dal compratore, quest’ultimo potrà rivalersi sul venditore, come previso dall’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Cordiali saluti.
Buongiorno,
volevo sapere a chi spetta, a me o all’amministratore del condominio, il recupero dei soldi previsti per spese straordinarie per lavori deliberati prima dell’acquisto, e quindi spettanti al precedente proprietario.
Grazie
Buongiorno, è compito dell’amministratore. Per un approfondimento sul tema le suggeriamo la lettura dell’articolo Recupero crediti condominio: cosa fare in caso di morosità condominiale?
Cordiali saluti.
Dopo che l’amministratore mi aveva comunicato che non erano previste spese straordinarie ho incaricato l’agenzia di vendere un appartamento accetto la proposta di acquisto e 10.000 euro di caparra e poco prima del compromesso viene fatta l’assemblea straordinaria dove si doveva deliberare sull”opportunita” di sfruttare il bonus facciata e il supersismabonus tetto – io ero assente ho ricevuto la convocazione per mail solo 4 gg prima – dal verbale viene deliberato di assegnare i lavori al general contractor che è anche il finanziatore spuntano importi per facciata e tetto – il finanziatore deve fare il contratto che firmerà l’amministratore manca l’impresa edile e l’importo definitivo – i tempi stringono si aggiunge che qualora i lavoi non fossere finiti il 31 dicembre ci saranno gli sgravi fiscali che verranno dopo
questa delibera è programmatoria o vincolante per me
se i pagamenti arriveranno dopo il rogito potrò cedere il credito d’imposta? e se l’acquirente non firma la cessione del credito?
mi conviene impugnare la deliberà?
Buongiorno Marisa, se i lavori straordinari vengono deliberati prima dell’atto di compravendita, questi sono di competenza del vecchio proprietario a meno che vi siano accordi diversi tra le parti. Questo principio è stato confermato anche dall’ordinanza n. 15547 del 22/6/2017, Cass. Civ.. Riguardo agli aspetti tecnici della cessione del credito, le suggeriamo di confrontarsi con il suo commercialista e, se necessario, anche con un legale. Cordiali saluti.
In caso di diritto di abitazione, a chi spetta pagare le spese del sottobalcone ammalorato? Il sottobalcone aggetta su un negozio sottostante. Il proprietario del negozio è tenuto a partecipare alle spese?
Gentile Claudio, si tratta di una situazione particolare che non conosciamo nel dettaglio. Riteniamo, comunque, che innanzi tutto sia necessario comprendere chi abbia causato il danno al balcone. In linea di massima, inoltre, in caso di diritto di abitazione, è il proprietario che deve rispondere delle spese di ristrutturazione. Chi possiede esclusivamente il diritto di abitazione, infatti, ha soltanto il diritto reale sui beni altrui e non la proprietà. Inoltre, pensiamo sia difficile che ci siano i presupposti per una partecipazione alle spese da parte del proprietario del negozio sottostante. Le suggeriamo, a questo proposito, di rivolgersi ad un avvocato per ottenere maggiori informazioni al riguardo. Cordiali saluti.
Salve… a dicembre lascerò appartamento perché l ho venduto alla mia vicina… ad ottobre ci sarà riunione pe4 firmare delibere per spese straordinarie.. noi ovviamente non siamo d accordo.. ma come sempre vince la maggioranza..
C è un modo per non pagare? Non beneficeremo mai di tutto ciò che andrà fatto… ripeto è questione di due mesetti da quando si voterà a quando andremo via
Buongiorno Chiara, non ci sono soluzioni alternative. Se l’assemblea condominiale a ottobre dovesse deliberare delle spese straordinarie relative alle parti comuni, Lei sarà comunque tenuta al pagamento, anche successivamente al rogito notarile.
Tutto chiaro, ma in caso di acquisto all’asta come mi comporto se il condominio richiede di pagare spese straordinarie antecedenti alla mia acquisizione?
Buongiorno Salvatore, la invitiamo alla lettura del nostro articolo “Comprare casa all’asta: chi paga spese condominiali arretrate?“, in cui è riportato quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione VI civile, nell’ordinanza n. 1847/2018. In ogni caso, le consigliamo di affrontare la questione con un legale in modo che possa darle delle informazioni circostanziate alla sua specifica situazione. Un saluto.