Comprare casa ad una asta: ecco le 5 regole da rispettare

Partecipare ad un’asta immobiliare può sembrare complicato e rischioso. Bisogna rispettare la procedura, verificare i documenti, valutare la effettiva convenienza economica. Ma i vantaggi, anche fiscali, possono essere rilevanti. Il recente decreto legge n. 59 del 3 maggio 2016, conosciuto come “Decreto salva banche” ha infatti introdotto una rilevante agevolazione fiscale. L’imposta di registro, prima fissata in misura del 9% rispetto all’importo di aggiudicazione, è stata stabilita in misura fissa pari a 200 euro. L’agevolazione è però legata a due condizioni essenziali:

• l’aggiudicazione dell’immobile deve essere completata entro il 31 dicembre 2016
• l’immobile deve essere rivenduto entro i successivi due anni

Come partecipare ad un’asta giudiziaria?

In primo luogo bisogna visionare presso la Cancelleria del Tribunale gli avvisi di vendita nei quali sono indicati:

• una descrizione sintetica dell’immobile
• il prezzo di vendita
• la perizia sul valore redatta dal professionista tecnico incaricato dal Giudice
• i dati catastali dell’immobile
• la planimetria catastale
• la conformità catastale ed urbanistica
• eventuali abusi edilizi e la possibilità (o meno) di sanarli
• le ipoteche e pregiudizievoli che gravano sull’immobile
• vincoli e servitù
• eventuali debiti verso terzi
• lo stato dell’immobile, libero o occupato

Per eseguire un sopralluogo sull’immobile bisogna contattare il custode giudiziario. Il nominativo ed i riferimenti sono presenti nell’avviso di vendita.

Per partecipare all’asta occorre presentare un’offerta di acquisto in forma scritta ed in busta chiusa. L’offerta deve contenere i riferimenti dell’avviso di vendita, i dati catastali dell’immobile, il prezzo di acquisto offerto. Contestualmente, deve essere depositato presso la Cancelleria un deposito cauzionale di importo non inferiore al 10% del valore offerto.

La procedura di aggiudicazione

Una volta raccolte le offerte, il Tribunale fissa il giorno ed orario per la loro visione. E’ indispensabile essere presenti. In difetto, 1/10 del deposito cauzionale verrà trattenuto dal Tribunale ed i restanti 9/10 verranno comunque restituiti.

Se l’offerta presenta è esattamente pari all’importo indicato nell’avviso, il creditore potrebbe respingere l’aggiudicazione. Qualora sia stata presentata un’offerta di importo superiore di 1/5 rispetto al valore della perizia, invece l’aggiudicazione sarà automatica. Nel caso di più offerte, si terrà una gara al rilancio sulla base del rialzo minimo stabilito nell’avviso. E’ fissato anche il tempo che deve intercorrere tra un’offerta e l’altra che non deve superiore a tre minuti. Se il potenziale acquirente non formula una nuova offerta entro il tempo stabilito, l’immobile verrà aggiudicato al precedente offerente. L’aggiudicazione è automatica e definita e da quel momento decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo. È possibile ricorrere ad un mutuo bancario. Il contratto di mutuo verrà stipulato dal notaio contestualmente al decreto di trasferimento da parte del Tribunale.

Il Giudice delle Esecuzioni Immobiliari emana il decreto di trasferimento dell’immobile a favore dell’aggiudicatario. Nel decreto è presente la cancellazione di ipoteche e pregiudizievoli nonché l’intimazione al debitore ed al custode di liberare l’immobile da persone e cose. La cancellazione di ipoteche e pregiudizievoli verrà disposta poi dal notaio rogante.

Le 5 regole da rispettare

Nonostante la procedura dell’asta giudiziaria sia garantita dal Tribunale e sia stata redatta una perizia tecnica, è sempre bene effettuare alcune verifiche. E’ fondamentale che le verifiche vengano effettuate prima di presentare l’offerta per evitare di essere impegnati all’acquisto di un immobile che potrà causare problemi e difficoltà economiche.

1. Verifica dei dati catastali

I dati catastali degli immobili inseriti nelle aste giudiziarie non sempre sono aggiornati. Il Catasto infatti provvede ad eseguire degli aggiornamenti d’ufficio delle particelle catastali. Potrebbe verificarsi il caso quindi che una particella sia stata soppressa e che siano state generate nuove particelle catastali. I dati catastali sono fondamentali per individuare l’immobile e per eseguire poi le successive visure ipotecarie. La verifica dei catastali può essere effettuata online con una visura catastale storica per immobile. Verranno quindi evidenziate le particelle attuali e le nuove particelle catastali o altre variazioni intervenute in Catasto.

2. Verifica ipotecaria

La perizia tecnica allegata all’avviso dovrebbe contenere tutte le ipoteche e le pregiudizievoli sull’immobile. Bisogna però essere certi che siano state eseguite le visure in Conservatoria non solo nel periodo meccanizzato ma anche nei repertori cartacei per evitare di aggiudicarsi un immobile con un’ipoteca non ancora cancellata. Inoltre, l’immobile potrebbe essere di proprietà di più soggetti (coniuge, eredi) e le visure devono essere estese a tutti i soggetti titolari di diritti reali sull’immobile. A tal fine, è bene affidarsi ad un esperto visurista e richiedere una visura ipotecaria pregiudizievoli. Attraverso un documento estratto online dall’Agenzia del Territorio è possibile verificare immediatamente lo stato di tutte le ipoteche, i pignoramenti, i decreti ingiuntivi o altre pregiudizievoli gravanti sull’immobile.

3. Verifica della conformità catastale

La conformità dei dati catastali è un obbligo di legge per il notaio, come approfondito nel nostro articolo. Anche nel caso della procedura di aggiudicazione di un immobile all’asta, il Tribunale è tenuto a verificarla. Di fatto però questa attività dovrebbe essere assicurata nella perizia. E’ consigliabile comunque, prima ancora di eseguire il sopralluogo sull’immobile, richiedere una planimetria catastale aggiornata. Si potrà così verificare in loco la distribuzione dei vani dell’immobile e la sua conformità rispetto a quanto depositato in Catasto.

4. Verifica della conformità urbanistica

La conformità alle norme urbanistiche non può essere verificata in alcun modo con i dati catastali. Per sapere se esistono eventuali abusi edilizi, è indispensabile richiedere copia del progetto edilizio depositato in Comune. Solo in questo modo si disporrà di un dato acquisito da una fonte certa (il Comune), idoneo per la verifica della conformità urbanistica.

Per approfondimenti, leggi Conformità alle norme edilizie

5. Verifica debiti verso terzi

I debiti verso terzi sono rappresentati da eventuali debiti verso il condominio. Le spese condominiali riferite ai due anni precedenti saranno infatti a carico dell’aggiudicatario. Si suggerisce quindi di contattare preliminarmente l’amministratore di condominio per verificare se esistono debiti relativi all’immobile.