Acquisto casa all’asta: chi deve pagare le spese condominiali arretrate?
L’acquisto di una casa all’asta può rappresentare un’occasione economicamente conveniente che vi permette di ottenere la proprietà del bene libera da ipoteche e pignoramenti. Se la vostra partecipazione all’asta immobiliare ha portato buoni risultati e con l’offerta vi siete aggiudicati la proprietà di una casa facente parte di un condominio, adesso potrebbe sorgervi un dubbio: chi deve pagare le spese condominiali arretrate? Nel nostro articolo cerchiamo di dare risposta a questo quesito.
Perché leggere la perizia prima di comprare casa all’asta
Tuttavia, prima di partecipare a un’asta giudiziaria è consigliabile leggere sempre con attenzione la perizia in modo da capire quali vincoli e oneri saranno cancellati e quali resteranno invece a carico dell’acquirente.
La perizia è visionabile presso la cancelleria del tribunale, lo studio del professionista incaricato e sui siti internet in cui è pubblicato l’avviso d’asta. In essa sono riportati i dati descrittivi dell’immobile, ovvero:
- i dati identificativi catastali;
- la planimetria;
- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene, loro sanabilità e relativi costi;
- l’esistenza di vincoli e servitù a carico dell’immobile, debiti verso il condominio e loro entità.
In presenza di oneri condominiale è importante capire se questi siano a carico del nuovo proprietario oppure se, considerata l’antecedenza al decreto di trasferimento, non lo riguardino.
Chi deve pagare le spese condominiali arretrate di una casa acquistata all’asta?
L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie al comma 4 prevede che: “[…] Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
La norma in esame stabilisce, quindi, che tra il precedente e il nuovo condomino sorga un’obbligazione solidale limitatamente alle spese condominiali relative all’anno in corso ed a quello precedente.
L’aggiudicatario del bene espropriato subentra al precedente condomino alla data di trascrizione del decreto di trasferimento, questo significa che solamente a partire da tale momento può essere calcolato il termine temporale indicato nell’articolo sopraccitato.
La Corte di Cassazione sui debiti condominiali precedenti
La questione riguardante la ripartizione degli oneri condominiali precedenti all’arrivo del nuovo proprietario è stata discussa anche dalla Corte di Cassazione, Sezione VI civile, nell’ordinanza n. 1847/2018.
Vi riportiamo quanto è stato stabilito: “Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori“.
L’art. 63 disp. att. c.c. non trova applicazione relativamente a quelle delibere inerenti a lavori di straordinaria amministrazione da cui derivano debiti nei confronti di un terzo creditore.
Tali debiti condominiali potranno gravare soltanto su colui che risultava proprietario al momento in cui le obbligazioni sono sorte.
14 commenti per "Acquisto casa all’asta: chi deve pagare le spese condominiali arretrate?"
Buonasera, ho recentemente acquistato un immobile tramite asta, ove il creditore procedente e’ il condominio. Nessun altro creditore intervenuto.
La vendita ha soddisfatto interamente il debito, non mi è chiaro se in questo specifico caso – dato che il condominio è rientrato dell’intero credito – devo o meno pagare l’annualità in corso e quella precedente.
Grazie
Pietro
Buongiorno Pietro, se il debito del condominio è stato integralmente saldato attraverso il prezzo d’acquisto, non dovrebbe essere tenuto a pagare ulteriori quote relative all’annualità in corso e quella precedente, poiché il condominio ha già recuperato l’intero credito. Tuttavia, le suggeriamo comunque di consultare l’amministratore di condominio o un legale specializzato in diritto condominiale, al fine di verificare che non ci siano ulteriori oneri a suo carico. Cordiali saluti.
Buongiorno Architetto, ho coprato un immobile all’asta da un fallimento, dove mi è stato chiarito che la procedura avrebbe saldato tutte le spese condominiale, ora dopo un anno salta fuori he dovrei pagare gli arretrati dei 2 anni precedente, ho interpelato il custode che mi ha detto di aver chiesto all’amministratore il debito in modo di saldarlo ma non ottenendo una risposta la procedure si è chiusa.
Grazie
Buongiorno James, le suggeriamo di confrontarsi con l’amministratore riportandogli quanto detto dal curatore. Cordiali saluti.
Buon pomeriggio
Ho acquistato un appartamento all’asta, per il quale sto provvedendo a saldare le due annualità di rate condominiali precedenti all’acquisto.
L’amministratore chiede ai condomini, comunque, di pagare debiti pregressi alla data dell’ acquisto all’asta. La mia domanda è se è leggittimo che il nuovo proprietario, oltre a pagare le due annualità pregresse, debba farsi carico di debiti contratti negli precedenti da parte della vecchia gestione condominiale ( stipendi dipendenti, morosità di altri condomini che oggi non ci sono più). La ringrazio per la disponibilità ne
lla risposta che vorrà inviarmi
Giusy Cristofaro
Buongiorno Giusy, per legge chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale affinché analizzi nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
BUONGIORNO, ABBIAMO ACQUISTATO UN NEGOZIO ALL’ASTA, AGGIUDICATO A MARZO 2022 E FIRMATO INIZIO AGOSTO 2022 E NOTIFICATO A DICEMBRE 2022, VI PREMETTO CHE IL LOCALE E LOCATO CON REGOLARE CONTRATTO CHE IL CURATORE PERCEPIVA REGOLARMENTE, ORA IL CONDOMINIO CI HA RICHIESTO LE SPESE CONDOMINIALI PREGRESSE SIA ANNO 2021 CHE 2022, ED INOLTRE NEL 2022 L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE HA APPROVATO LA BOZZA DI BILANCIO CON UN INCREMENTO DEL 100% RISPETTO ALL’ANNO 2021 PER DEBITI PREGRESSI, NATURALMENTE NOI NON ERAVAMO PRESENTI E NE CONVOCATI IN QUANTO ALL’EPOCA NON PROPIETARI, SIAMO OBBLIGATI A PAGARE NONOSTANTE IL LOCALE PERCEPIVA UN FITTO E SIAMO OBBLIGATI A PAGARE IL DOOPIO DELLE SPESE PER L’ANNO 2022 PER DEBITI PREGRESSI, IN ATTESA VI INVIO I MIGLIORI SALUTI
Buongiorno Salvatore, per legge chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale affinché analizzi nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Gentile DR. Marras,
mi permette una domanda:
Ho acquistato un appartamento al asta nel gennaio 2022, il decreto di trasferimento è sottoscritto dal giudice il 23/06.2022. Nel condominio (dove si trova immobile) le fatture per le quote/rate si emettono/pagano due volte al anno: per gennaio-giugno e luglio-dicembre. Seguendo la legge descritta sopra, devo pagare “contributi relativi all’anno in corso
e a quello precedente”. Quindi la domanda è: L’anno precedente si intende intero 2021 (dal gennaio a dicembre 2021) o dalla data del decreto di trasferimento 23/06.2022 meno 365gg (un anno) diventa dal 23/06.2021, praticamente dal luglio’21?
Cioè, devo pagare le fatture dal gennaio 2021 o dal luglio 2021?
Gentile Eva, in linea generale i contributi si versano dal momento in cui si diventa proprietari dell’immobile, ma per una valutazione precisa dei pagamenti che dovrà effettuare le suggeriamo di rivolgersi al Tribunale. Cordiali saluti.
Le solite cosette all’italiana! Io ritengo che il curatore fallimentare nel momento in cui riceve annualmente dall’amministratore regolare conto consuntivo, dovrebbe avere l’onere di far inserire dal giudice tali importi e nell’acquisto prevederli già nel prezzo di vendita a base d’asta in modo tale che chi compra deve pagare l’importo scaturente e una volta conclusa la vendita mettere il condominio in grado di recuperare tutta l’intera somma. Altrimenti, mi si spiega che senso ha iniziare la procedura per il recupero delle morosità condominiali visto che se si passa al pignoramento del bene e successiva vendita giudiziale, si recupera solo l’anno in corso e l’anno precedente, perdendo il periodo antecedente?
Buongiorno Vincenzo, il nostro lavoro consiste nel riportare quanto previsto dalla normativa di riferimento, non entriamo quindi nel merito della ragionevolezza o meno della stessa. Cordiali saluti.
Buona giornata DR Marras, mi scusi,
se posso per favore le faccio una domanda.
Ad Aprile 2022 ho acquistato un immobile all’asta,
decreto trasferimento emesso a Giugno 2022,
ad oggi 17/11/22 non ho ancora avuto le chiavi dell’immobile,
quali spese dovrei pagare ?
Anno 2021 più anno 2022 ?
La Tari da quando la dovrei iniziare a pagare ?
Visto che le bollette acqua, luce, gas non sono a nome mio,
credo di non aver problemi.
La ringrazio
Dario Bella
Buongiorno Dario, anche se non ha ancora le chiavi del immobile, lei è diventato proprietario a partire dalla data di emissione del decreto di trasferimento. Questo significa che le tasse le dovrà pagare a partire da Giugno 2022. In merito al pagamento della TARI (ed eventualmente dell’IMU) le suggeriamo di rivolgersi al comune per richiedere maggiori informazioni e verificare se sia necessaria una dichiarazione per cambio intestatario.
Per le utenze, invece, dovrà fare la voltura. Cordiali saluti.