Come si calcolano i metri quadri nelle visure catastali

Dal 9 novembre 2015 la visura catastale contiene un dato importante: la superficie catastale espressa in metri quadri dell’immobile. Si tratta di una importante innovazione inserita nella attesa riforma del Catasto. Cerchiamo di capire come l’Ufficio del Catasto inserisce questo dato nelle visure catastali.

Il passaggio dai vani ai metri quadri, su cui abbiamo già espresso la nostra valutazione in un precedente articolo, è un’importante innovazione. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate ha riguardato 57 milioni di immobili su 61 registrati in Catasto. Sono stati esclusi quegli immobili censiti in Catasto ma privi della relativa planimetria catastale. Si tratta di immobili non di recente costruzione e rispetto ai quali non è stata predisposta la planimetria o non è stata comunque depositata in Catasto. Si verifica spesso anche un mancato allineamento dei dati tra Catasto e Conservatoria. La planimetria può infatti risultare allegata all’atto notarile ma non essere depositata in Catasto, determinando quindi quegli errori catastali cui abbiamo fatto riferimento. In ogni caso, il DPR n. 78/2010, all’articolo 19 comma 4, ha disposto che la planimetria catastale deve obbligatoriamente essere depositata in Catasto ed allegato all’atto notarile in caso di vendita dell’immobile

Bisogna rilevare che questo dato era già disponibile prima ma solo per gli addetti ai lavori ed era consultabile per il pubblico solo nelle visure catastali su immobili con destinazione commerciale. Il dato è stato infatti introdotto con il DPR n. 138 del 23 marzo 1998 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle Commissioni Censuarie in esecuzione dell’articolo 3, commi 154 e 155, della Legge 23 dicembre 1996, n. 662 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 108 del 12 maggio 1998).

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I metri quadri nella visura catastale

Nel 2015 l’Agenzia delle Entrate ha introdotto il dato della superficie catastale espressa in metri quadri nella visura catastale. La revisione ha riguardato gli immobile censiti nelle categorie catastali A, B e C.

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Il dato viene rilevato dal Catasto attraverso la planimetria catastale, se disponibile e se depositata in Catasto. La superficie catastale non è rilevabile nelle visure catastali estratte attraverso il canale Entratel o Fisco Online. Bisogna prestare particolare attenzione a tre dati sulla superficie catastale espressa in:

Metri quadri calpestabili

Si fa riferimento in questo caso a tutta la superficie calpestabile dell’immobile, senza considerare muri perimetrali e pareti divisorie. In questo caso non viene utilizzato alcun coefficiente e si utilizzano nel computo tutti i vani in cui è suddiviso l’immobile, indipendentemente dalla loro funzione o destinazione. Pertanto, rientrano nel computo anche i balconi, le terrazze, il vano scale, l’atrio di ingresso, il ripostiglio. Tutti contano allo stesso modo.

Metri quadri a fini TARI

Per il pagamento della TARI (Tassa sui Rifiuti) si contano invece i metri quadri al netto delle superfici esterne, come balconi e terrazze. Il dato, rilevabile con una visura catastale, consente di disporre della relativa rendita catastale, indispensabile per il pagamento della tassa.

Vani ai fini IMU e TASI

Per il calcolo delle imposte IMU e TASI si fa ancora riferimento ai vani. Il dato della rendita catastale viene quindi elaborato considerando non i metri quadri ma i vani in cui è suddiviso l’immobile. La riforma del Catasto avrebbe dovuto uniformare i dati e, soprattutto, evitare la sperequazione tra i valori di rendita catastale e gli effettivi valori di mercato degli immobili.

Come si calcola la superficie catastale nelle visure catastali

La superficie catastale è composta da:

Vani principali e accessori diretti

Si tratta di ingresso, camera, cucina, sala, disimpegno, bagno. Vengono conteggiati nel computo anche i muri perimetrali per uno spessore massimo fino a 50 cm. e le pareti interne divisorie. La superficie calcolata è quella effettiva, pari quindi al 100% senza applicazione di coefficiente.

Vani accessori indiretti

In questo caso si fa riferimento ad esempio a cantina, ripostiglio, locale di sgombero. Il computo della superficie li conteggia in modo differente se comunicanti o meno con i vani principali. Nel primo caso, comunicanti, vengono conteggiati in misura del 50% della superficie reale. Se invece si tratta di vani accessori non comunicanti, il coefficiente adottato è il 25% della superficie reale.

Vani accessori indiretti

Anche in questo caso occorre distinguere se si tratta di balcone e terrazza comunicanti o meno con i vani principali. Se comunicanti, vengono computati al 30% della superficie reale, sino a 25 mq. mentre la quota eccedente i 25 mq. viene conteggiata in misura del 10%. Se il balcone e/o la terrazza non sono comunicanti, sino ad una superficie di 25 mq. vengono considerati in misura del 15%. Oltre i 25 mq. il coefficiente adottato è il 5% della superficie reale.

Superfici scoperte

Anche il cortile, se presente, contribuisce a determinare la superficie catastale. Il valore fa riferimento al dato della superficie dei vani principali e accessori diretti. Le superfici scoperte vengono computate in misura del 10% sino alla superficie dei vani principali. Oltre questo dato, il coefficiente applicato è il 2%.