Come sanare un immobile abusivo ereditato: cosa sapere

Hai ereditato un immobile con un abuso edilizio e non sai come sanare la difformità? Questa è una questione molto comune, poiché spesso gli abusi edilizi passano inosservati fino al momento di vendere l’immobile. Molti proprietari non sono consapevoli di aver commesso un abuso e tendono a sottovalutare l’importanza della conformità edilizia-urbanistica, rendendosi conto del problema solo quando è il momento di vendere.

In questo articolo scoprirai:

Cosa s’intende per abuso edilizio?

L’abuso edilizio rappresenta una violazione delle normative edilizie e urbanistiche, che si manifesta quando c’è una discrepanza tra quanto costruito e quanto autorizzato. Si tratta di interventi avviati senza le necessarie autorizzazioni amministrative previste dalla legge, e come tali, possono comportare sanzioni, incluse quelle di natura penale. Le diverse tipologie di abuso edilizio possono essere:

• interventi senza titolo abilitativo necessario come opere fatte prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
• interventi in completa difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono del tutto diverse da quanto autorizzato;
• interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, in parte conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
• interventi con variazioni essenziali eseguiti senza rispettare i criteri di legge.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili

Gli abusi edilizi sanabili sono quelli che rispettano il piano regolatore del Comune in cui si trova l’edificio. È tollerata una variazione del 2% della superficie o del volume complessivo per interventi minori, che non richiedono correzioni significative. Esempi di opere sanabili includono:

• costruzione di tettoie su terrazzi o giardini,
• apertura di nuove porte e finestre,
• abbattimento di tramezzi.

Per regolarizzare questi abusi, è possibile richiedere una sanatoria, un permesso di costruire in sanatoria, o presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) tardiva. Il permesso di costruire in sanatoria è la soluzione più comune, e i lavori devono essere iniziati entro un anno dalla concessione. È importante notare che i costi della sanatoria edilizia includono una multa, che varia in base all’entità dell’irregolarità.

Gli abusi edilizi non sanabili non rispettano la doppia conformità, ovvero non sono conformi né alla normativa vigente al momento della costruzione né a quella attuale. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione dell’opera abusiva.

Si può sapere se un immobile ha qualche abuso edilizio?

Per individuare un abuso edilizio, è possibile consultare il certificato di stato legittimo, necessario per la compravendita, che attesta la conformità alle normative edilizie o evidenzia eventuali tolleranze costruttive. In alternativa, si possono esaminare i progetti depositati in Comune prima della costruzione e confrontarli con la planimetria dell’immobile per rilevare eventuali discrepanze che potrebbero indicare un abuso edilizio. In casi dubbi, è consigliabile affidarsi a un tecnico esperto che possa verificare gli atti amministrativi dell’edificio.

Cosa fare se si eredita un immobile abusivo?

Quando si eredita un immobile abusivo, è essenziale comprendere che l’abuso edilizio è un reato attribuibile solo al suo autore originale. Tuttavia, i suoi eredi potrebbero essere legalmente responsabili una volta deceduto il proprietario dell’edificio abusivo. Indipendentemente dalla presenza di accuse penali, è possibile emettere un ordine di demolizione in qualsiasi momento contro chiunque abbia commesso l’abuso edilizio. Bisogna quindi essere consapevoli dei rischi legali associati all’ereditare un immobile abusivo.

I rischi per gli eredi: sanzioni e responsabilità

Secondo l’articolo 29 del Testo Unico sull’Edilizia, DPR n. 380/2001, i responsabili dell’abuso edilizio sono il titolare del permesso di costruire, il committente dei lavori, il costruttore e infine il direttore dei lavori. Tuttavia, se quest’ultimo ha segnalato la violazione agli altri soggetti e lo ha comunicato all’ufficio comunale competente, è esente da responsabilità.

Di conseguenza, i familiari e i successori non sono soggetti a responsabilità penale per aver ereditato un’abitazione con abusi edilizi. Non possono essere perseguiti penalmente né sono tenuti al pagamento di sanzioni eventualmente in corso. L’unico rischio per gli eredi è di ricevere un ordine di demolizione, poiché questa è una sanzione amministrativa applicabile a tutti i proprietari dell’immobile, indipendentemente dal fatto che abbiano commesso l’abuso edilizio.

Gli eredi non hanno la possibilità di richiedere lo scioglimento della comunione ereditaria e nemmeno di vendere l’immobile abusivo. Tuttavia, è possibile richiedere una sanatoria, se disponibile, ma le spese saranno a carico del richiedente.

Come sanare l’immobile abusivo ereditato?

Per regolarizzare un immobile abusivo ereditato, bisogna presentare una richiesta di sanatoria al Comune entro 90 giorni dalla scoperta dell’irregolarità. Il Comune ha a disposizione 60 giorni per valutare e decidere sulla richiesta, la quale può essere approvata solo se l’intervento edilizio rispetta la doppia conformità: deve essere conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967, è possibile regolarizzarlo dimostrando che la sua costruzione risale a prima di questa data e richiedendo l’accatastamento. In questo caso, non si configura un abuso edilizio, poiché la normativa che richiedeva un titolo edilizio è stata introdotta solo con la Legge Ponte (L. 765/1967).

Leggi anche >> Come accatastare immobili abusivi

E se l’immobile ereditato non può essere sanato?

I proprietari degli immobili con abusi edilizi non sanabili vanno incontro a conseguenze piuttosto severe. Devono procedere alla demolizione dell’opera abusiva a proprie spese, possono essere soggetti a sanzioni amministrative pecuniarie e rischiano la confisca dell’immobile. Gli abusi edilizi non sanabili possono comportare delle conseguenze anche sul piano penale, comportando ad esempio il reato di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Il proprietario può essere penalizzato con multe elevate e, in alcuni casi, anche con l’arresto.

Immobili abusivi e prescrizione: come funziona?

Il decorso del periodo di prescrizione per il reato penale di abuso edilizio si verifica sulla base dei seguenti termini:

• 4 anni dal compimento dell’abuso se non si verificano atti che interrompano il processo di prescrizione (assenza di processo penale e quando nessuno si sia accorto dell’abuso);
• 5 anni nel caso in cui intervenga un atto interruttivo come un decreto di citazione a giudizio o una richiesta di archiviazione.

Per quanto riguarda l’illecito amministrativo, invece, non è prevista alcuna prescrizione. L’ordinanza di demolizione dell’opera, pertanto, può essere emessa in qualsiasi momento e senza limiti temporali.