Come funziona la surroga mutuo per la prima casa?

In un periodo di tassi d’interesse al rialzo e rate dei mutui costose, richiedere il mutuo prima casa più adatto alle proprie esigenze non è affatto semplice. Che tu abbia un mutuo immobiliare già in corso o che lo stia aprendo ora per l’acquisto della prima casa, infatti, la surroga è un’opzione interessante da valutare. In questo articolo spieghiamo cos’è, come funziona e quando questa scelta può essere conveniente.

INDICE:

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga, nota anche come portabilità, del mutuo è l’operazione con cui il mutuatario può trasferire il mutuo in un’altra banca che offre tassi e condizioni più favorevoli. La banca presso cui si è acceso il mutuo non può rifiutare la richiesta di trasferimento e ha solo la possibilità di presentare una controproposta al mutuatario. In caso contrario, la nuova banca che si sceglie per la surroga ha la facoltà di scegliere se accettare o meno il trasferimento del debito, valutando diversi documenti e requisiti del mutuatario.

Se la proposta viene accettata, la nuova banca procederà a saldare il debito residuo presso il precedente mutuante e a stipulare un nuovo contratto di mutuo, garantendo le stesse condizioni contrattuali ad eccezione del tasso di interesse che sarà rinegoziato.

Non bisogna confondere la surroga con la rinegoziazione del mutuo, che consente invece di modificare le condizioni del mutuo già stabilite in precedenza con la banca che lo ha erogato.

Come fare la surroga mutuo prima casa

Il primo step per richiedere la surroga del mutuo è scegliere un’altra banca o istituto di credito che offra delle condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali. Dopo averla trovata, occorre presentare la richiesta di surroga, che sarà valutata dal nuovo mutuante.

Chi vuole richiedere la surroga del mutuo, deve semplicemente inviare una raccomandata alla banca che dovrebbe subentrare scaricando un facsimile online oppure utilizzando il modulo già predisposto dalla banca, che di solito è disponibile nel sito dell’istituto di credito. Insieme alla modulistica, bisogna inviare anche alcuni documenti che possono variare da una banca all’altra.

Non serve inviare nessuna comunicazione alla banca nella quale si è stipulato il mutuo. Quando la domanda viene accettata, la vecchia banca provvederà ad inviare alla nuova la quietanza di estinzione del mutuo per surrogazione.

Prima di presentare la richiesta di surroga, comunque, è bene eseguire un’attenta ricerca delle informazioni relative al mutuo della banca subentrante. Questi dati vanno confrontati con le condizioni contrattuali applicate della precedente banca, per comprendere dov’è la maggiore convenienza. I dati da analizzare sono, ad esempio:

• i tassi di interesse applicati dalla banca;
• le spese periodiche e accessorie;
• il totale della rata;
• la durata del finanziamento;
• il totale da rimborsare.

Quali documenti servono?

Affinché la richiesta di surroga del mutuo sia completa, dovrai allegare alla domanda i documenti anagrafici, reddituali e quelli riguardanti il precedente mutuo. Nello specifico, i documenti anagrafici da presentare alla banca sono:

• carta d’identità;
• codice fiscale;
• certificato di nascita;
• certificato di stato civile;
• se il richiedente è coniugato, deve presentare il certificato di matrimonio, che riporta anche le convenzioni matrimoniali sui beni dei coniugi;
• se il mutuatario è divorziato o separato, dovrà allegare la sentenza del giudice, come la copia sentenza di divorzio.

Anche i documenti reddituali sono fondamentali per consentire alla banca subentrante di valutare la richiesta di surroga. Per questo motivo, si dovranno allegare anche:

• le ultime due buste paga;
• una copia della dichiarazione dei redditi (Certificazione Unica, 730 o modello Unico);
• i lavoratori autonomi devono presentare la documentazione relativa all’iscrizione alla CCIA;
• i liberi professionisti devono presentare il certificato di iscrizione all’albo professionale;
• vi sono banche che richiedono anche l’ultimo estratto conto.

Alla richiesta di surroga, inoltre, si devono allegare anche i documenti relativi al mutuo originario:

• una copia del compromesso di vendita dell’immobile;
• una copia dell’atto di acquisto dell’immobile;
• la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca (visura ipotecaria su immobile);
• il certificato di abitabilità;
• la planimetria catastale online,
• i conteggi del debito residuo fino alla data di surroga;
• il modello 240 nel caso in cui l’immobile sia stato ereditato per successione.

La documentazione richiesta, comunque, può variare da una banca all’altra e in caso di dubbi è consigliabile chiedere alla banca subentrante i dettagli sulla richiesta di surroga.

Quanto costa la surroga mutuo prima casa

Come stabilisce il Decreto n.40 del 2007, la surroga non comporta nessuna spesa da parte del mutuatario. Tutte le spese, per l’appunto, sono a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria. Il vecchio istituto, tra l’altro, non ha la possibilità di opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso un’altra banca né addebitare allo stesso dei costi aggiuntivi.

Quali sono le tempistiche?

Se riesci a passare l’istruttoria, la banca nuova contatta la precedente chiedendo ufficialmente i conteggi estintivi del mutuo e allora dovrai anche firmare un modulo ad hoc. La surroga si deve perfezionare con un atto davanti al notaio entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta dei conteggi estintivi fatti dalla nuova banca alla precedente.

Se ciò non avviene e si verificano dei ritardi nella surroga, hai diritto ad un indennizzo pari all’1% del capitale residuo del mutuo che hai trasferito, per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Per chiedere l’indennizzo è possibile inviare una segnalazione all’Ufficio reclami della vecchia banca che ti deve dare risposta entro 60 giorni dalla ricezione del reclamo.

Surroga del mutuo con la stessa banca: è possibile?

Non è possibile ottenere la surroga del mutuo con la stessa banca. In questo caso, infatti, si parla di rinegoziazione del mutuo con la propria banca che consiste nella revisione di alcuni aspetti contrattuali. Devi tenere in considerazione il fatto che la rinegoziazione del mutuo può essere rifiutata dalla banca, mentre la surroga presso un altro istituto bancario no.

Quali sono i mutui che si possono surrogare?

I mutui che possono essere sottoposti a surroga sono di diversa tipologia: mutuo bancario, mutuo fondiario, mutuo chirografico, mutuo agrario, mutuo di liquidità, mutuo prima casa o seconda casa, immobili ad uso commerciale e mutuo accollato. Il mutuo bancario è il più classico dei mutui: in questa categoria, per fare un esempio concreto, rientra anche il mutuo per la casa.

Quando conviene fare la surroga di un mutuo?

La surroga è una scelta conveniente quando si registra un ribasso dei tassi di interesse rispetto a quando è stato acceso il proprio finanziamento. Infatti, spostando il mutuo in un’altra banca è possibile fruire dei tassi in vigore. Si tratta di un’operazione consigliata soprattutto nel primo periodo di ammortamento. D’altra parte, se restano poche rate da pagare, la convenienza è minima dal momento che nel nostro Paese si adotta l’ammortamento alla francese, che presenta una quota di interessi maggiore nei primi anni.

Nel periodo attuale, dove i tassi sono in salita, può convenire a chi sta rimborsando un mutuo a tasso variabile richiedere la surroga per passare a un mutuo a tasso fisso ed evitare in questo modo di incorrere in altri rialzi.

La simulazione

Se stai valutando la possibilità di surrogare il tuo mutuo per ottenere condizioni più convenienti, puoi simulare la nuova rata del mutuo attraverso strumenti online. Al di là della banca con cui hai attualmente il mutuo, infatti, il processo di surroga può essere semplificato con la simulazione online. Basta inserire alcune informazioni essenziali nel simulatore come:

• il valore dell’immobile (nel caso di un nuovo mutuo),
• l’importo del mutuo o la somma ancora da pagare (se stai valutando la surroga del mutuo),
• la durata desiderata del mutuo.

Le piattaforme online, pertanto, ti permettono non solo di calcolare la rata del mutuo, ma anche di simulare il mutuo in base alla rata mensile che vorresti versare. In questo modo, hai la possibilità di orientarti meglio nella scelta dell’immobile da acquistare oppure costruire.