Come fare la ripartizione delle spese del condominio?

La ripartizione delle spese del condominio è un tema che notoriamente suscita aspri contrasti. Tutti i condomini, infatti, non hanno soltanto diritti sulle parti comuni, ma anche doveri nella gestione degli esborsi per la conservazione di esse. Approfondisci nel nostro articolo quali sono le spese condominiali e come vengono ripartite tra proprietario e inquilino.

INDICE:

Cosa sono le spese condominiali?

Come sappiamo, uno stabile condominiale comprende al suo interno sia beni di proprietà esclusiva (le singole abitazioni), che beni comuni (le scale, il tetto, ecc.).

Le spese condominiali riguardano le parti comuni dell’edificio e tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese necessarie per la manutenzione e l’amministrazione dello stabile. Ciò significa che, secondo quanto stabilito dall’articolo 1118 del Codice civile, nessun comproprietario può sottrarsi a quest’obbligo.

La ripartizione tra i condomini si riferisce alle spese necessarie per:

– la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio;

– la prestazione dei servizi nell’interesse comune;

– le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.

Come avviene la ripartizione delle spese del condominio?

La ripartizione delle spese del condominio viene disciplinata dall’articolo 1123 del Codice civile, che prevede tre criteri di suddivisione:

1. riparto proporzionale, secondo cui le spese necessarie relative alle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (salvo diversa convenzione). 

Questo criterio si basa sul fatto che ogni unità immobiliare ha un valore diverso e che quindi la ripartizione avviene in proporzione alla propria quota, ossia in base ai millesimi della tabella generale.

Le tabelle millesimali di proprietà sono costituite da una serie di frazioni, ognuna riferita ad una proprietà costituente un immobile. Il numeratore si riferisce alla porzione posseduta da ciascun proprietario, mentre il denominatore (l’intero edificio) viene fissato al valore di 1.000. Ogni condomino, quindi, ha una cifra di riferimento che definisce la sua quota di proprietà rispetto all’intero edificio.

2. riparto basato sull’uso differenziato, in cui si stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ognuno può farne;

3. riparto fondato sull’uso separato, dove qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, le relative spese sono a carico dei condomini che ne usufruiscono.

Come si calcolano le spese del condominio con i millesimi?

Compilare le tabelle millesimali non è sempre facile e per questo motivo se ne occupa un tecnico specializzato come un geometra. Per compilare queste tabelle si segue questo iter:

• suddividere l’edificio in appartamenti e verificare quanti sono;
• contare il numero di stanze per ogni appartamento;
• misurare le superfici delle diverse stanze presenti in ciascun appartamento;
• applicare i coefficienti di riduzione che definiscono in termini numerici le caratteristiche dei vari ambienti dell’appartamento. Tra queste, ad esempio, rientrano la destinazione del vano, il suo orientamento, il prospetto, la luminosità, il piano e la funzionalità dell’alloggio;
• dopo aver applicato i coefficienti, si ottiene la superficie (o volume) convenzionale di ogni appartamento;
• si determina la superficie (o il volume convenzionale) dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.

L’elaborato planimetrico catastale, estratto online dalla banca dati Sister dell’Agenzia delle Entrate, è un servizio relativo al solo Catasto Fabbricati. Fornisce una rappresentazione grafica di tutte le unità immobiliari riconoscibili dal foglio catastale e dalle rispettive particelle catastali, insieme all’elenco di tutte le unità immobiliari che compongono l’immobile.

L’elenco immobili riporta tutte le unità immobiliari (abitazioni, uffici, locali commerciali, ecc.) presenti in un fabbricato. È utile per identificare le unità presenti in un fabbricato qualora si conoscano gli identificativi catastali (foglio e particella) dell’immobile in oggetto.

Quali sono i coefficienti che determinano il valore della casa?

I singoli coefficienti che incidono sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento sono i seguenti:

• destinazione. Sappiamo che gli ambienti di ogni appartamento sono catalogati in camere, servizi, corridoi, disimpegni, logge, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ognuno di questi ambienti viene stabilito un valore indicativo.
• orientamento: valuta la posizione di ogni vano in relazione ai punti cardinali.
• prospetto: valuta la superficie su cui si affaccia l’appartamento,
• luminosità: considera la quantità di luce che raggiunge i diversi ambienti in base alla loro superficie.
• piano: considera i vantaggi e gli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore.

Come avviene la ripartizione delle spese condominiali senza millesimi?

Quando mancano le tabelle millesimali approvate da tutti i condomini, il giudice veste i panni dell’amministratore per assicurare la corretta gestione dell’ente e stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali. Anche in questa evenienza, comunque, tutti i condomini non possono sottrarsi all’obbligo del pagamento per le spese necessarie.

Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

Salvo patto contrario, gravano sull’inquilino gli oneri accessori (art. 9 legge 392/1978). Si tratta delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e infine alla fornitura di tutti gli altri servizi in comune. 

Le spese per il servizio di portineria, inoltre, sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve essere corrisposto entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuarlo, comunque, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese insieme alla menzione dei criteri di ripartizione, così come ha diritto di visionare i documenti giustificativi delle spese effettuate.

Come si dividono le spese condominiali tra inquilino e proprietario?

Come abbiamo spiegato nel paragrafo precedente, all’inquilino spettano le spese ordinarie di gestione della vita condominiale. Al proprietario, invece, spettano le spese straordinarie, di conservazione dell’immobile, il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del condominio. 

Quali sono le spese straordinarie?

Le spese straordinarie fanno riferimento alla manutenzione straordinaria dei beni comuni e alla ristrutturazione. Ad esempio, sono considerate straordinarie le spese:

– necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, 

– utili alla sostituzione delle travi o della caldaia;

– per il rinnovamento di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta;

– finalizzate al rifacimento dell’impianto o della facciata;

– l’adeguamento dell’ascensore alle norme di sicurezza,

– tutte le spese per le innovazioni.