Come fare la fusione catastale tra più unità immobiliari

La fusione catastale è una procedura amministrativa che consente di accorpare più unità immobiliari in un unico identificativo catastale. Questo processo non solo facilita una gestione più efficiente del patrimonio immobiliare, ma comporta anche notevoli vantaggi burocratici e fiscali. Esaminiamo più nel dettaglio il significato e i benefici della fusione catastale di più unità immobiliari.

INDICE:

Cos’è la fusione catastale o accorpamento catastale

La fusione catastale, conosciuta anche come accorpamento catastale, è il processo attraverso cui due o più unità immobiliari vengono unite in una singola unità. Questo può avvenire per diversi motivi, come per la volontà di ampliare uno spazio abitativo o commerciale, ottimizzare l’utilizzo dello spazio disponibile oppure rendere più semplici la gestione e la manutenzione degli immobili.

È bene precisare che l’ampliamento di un’unità è consentito solo se le unità da accorpare sono contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro. Inoltre, è necessario che le unità siano intestate allo stesso proprietario.

Nella maggioranza dei casi, l’accorpamento immobiliare comporta delle modifiche strutturali agli edifici coinvolti, come la rimozione di pareti divisorie o la creazione di aperture per unire gli spazi. È spesso necessario ottenere le autorizzazioni e i permessi dalle autorità competenti prima di procedere con l’accorpamento.

Le tipologie di fusione catastale

Non esistono tipologie specifiche di fusione catastale: le finalità, le dinamiche, la procedura e la normativa sono sempre le stesse. Tuttavia, è possibile distinguere tra due diverse situazioni. La fusione catastale leggera si verifica quando gli immobili sono posizionati in modo tale che sia sufficiente un intervento leggero, come la rimozione di una parete o l’installazione di una porta, per unirli.

La fusione catastale pesante, invece, richiede un intervento più invasivo sulla struttura per collegare effettivamente le due unità immobiliari. In questo caso, il titolo abilitativo necessario è la SCIA, che comporta spese più elevate.

Le agevolazioni fiscali

Se hai deciso di avviare questa procedura e desideri usufruire delle agevolazioni per la prima casa, è importante rispettare determinate condizioni:

• impegno a eseguire l’accorpamento entro un anno dall’atto di acquisto;
• l’immobile risultante dalla fusione catastale non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, evitando quindi le caratteristiche di lusso.

È fondamentale che nell’atto sia esplicitata l’intenzione di procedere con la fusione catastale. Per beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto.

I requisiti per avviare le pratiche di accorpamento catastale

I requisiti che gli immobili interessati devono soddisfare per richiedere l’accorpamento di più mappali sono i seguenti:

• devono essere almeno due;
• devono essere di proprietà della stessa persona;
• devono avere la stessa destinazione d’uso.

Dopo aver effettuato la fusione, per beneficiare dell’agevolazione IMU per la prima casa su entrambe le unità fuse, inoltre, bisogna dimostrare che il nuovo immobile risultante dalla fusione sia effettivamente un’unica entità e che venga utilizzato come residenza principale.

Cosa bisogna fare per fare una fusione catastale

La procedura può sembrare semplice, ma solo per un professionista del settore. Per un cittadino comune, infatti, risulterebbe troppo complessa da gestire senza commettere degli errori. Inoltre, per certi interventi è richiesta l’asseverazione, specialmente quando gli immobili non sono ancora collegati ma è necessario procedere con lavori edilizi. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico abilitato come un geometra, un architetto oppure un ingegnere.

Quanto tempo ci vuole per fare una fusione catastale

Per quanto concerne i tempi, è importante considerare che variano da Comune a Comune. In generale, ci si può aspettare che i tempi siano leggermente più lunghi rispetto alla procedura standard di voltura catastale, quindi si aggirano solitamente intorno alle tre o quattro settimane.

Oltre alla voltura catastale, il sito web di Visureitalia consente di disbrigare numerose altre pratiche catastali online, comodamente da casa propria e senza doversi recare negli uffici preposti.

Quanto costa fare una fusione catastale

I costi associati alla fusione catastale possono variare parecchio, con l’eccezione del diritto di segreteria per la richiesta dell’accorpamento stesso, che è fisso e non soggetto a negoziazione. Altri costi possono includere la tariffa del professionista per il titolo abilitativo e l’istruttoria della pratica, oltre al costo dell’intervento edile necessario per collegare i due immobili. Riportiamo di seguito una panoramica dei possibili costi di accorpamento catastale:

• fusione senza intervento (per immobili già collegati, comprensivo della tariffa del tecnico): da 300,00 € a 700,00 €;
• fusione con richiesta di CILA (opere escluse): da 1.200,00 € a 2.800,00 €;
• accorpamento catastale con richiesta di SCIA (opere escluse): da 1.600,00 € a 3.400,00 €.

Fusione catastale e urbanistica

Non bisogna dimenticare che per unire due o più unità immobiliari è sempre essenziale verificare se la normativa urbanistica vigente nel territorio permetta tale operazione. Quando si divide un immobile o, come in questo caso, si unisce, è infatti necessario comunicare al Comune competente l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico. La modifica edilizia deve essere effettuata tramite CILA, SCIA o Permesso di costruire, a seconda della portata delle opere da regolarizzare o secondo quanto stabilito dal regolamento edilizio locale.

In quali casi conviene la fusione catastale?

I vantaggi che derivano dall’accorpamento catastale riguardano soprattutto due fronti:

• Esenzione fiscale: accorpando due immobili contigui, di cui uno utilizzato come abitazione principale da un nucleo familiare, è possibile classificare l’intera unità risultante come residenza principale. Ciò comporta l’esenzione dall’IMU e dalla TASI per l’unità precedentemente non considerata abitazione principale. Questa esenzione fiscale comporta un notevole risparmio, perché elimina la necessità di corrispondere queste imposte sull’altro appartamento;
• Semplificazione burocratica: l’accorpamento riduce anche la complessità burocratica che riguarda la gestione di più unità immobiliari. Anche nel caso in cui non si applichi l’esenzione dall’IMU e dalla TASI, la fusione delle unità elimina la necessità di gestire in modo separato queste tasse per due distinti immobili, semplificando l’amministrazione e riducendo i costi.

Nonostante l’esistenza di costi iniziali legati alla richiesta di accorpamento, i vantaggi economici e amministrativi che ne derivano rendono questa scelta molto conveniente, in quanto rappresenta una soluzione ottimale per molti proprietari di immobili contigui.

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