Come avviene la nomina dell’amministratore di condominio?

Come si nomina amministratore di condominio? Chi, almeno una volta nella sua vita si è dovuto scontrare con l’ambiente delle assemblee condominiali sa quanto possono essere snervanti le assemblee e le riunioni dove deve essere deciso il nome del professionista incaricato a gestire l’immobile condominiale.

Snervanti perché, diciamoci la più assoluta verità, trovare una quadra, un accordo nelle assemblee di condominio dove si discute sulla nomina dell’amministratore di condominio è spesso un’attività complessa.

Tra candidature di amici, paura delle spese eccessive e preoccupazioni sul futuro della “tribù condominiale” la scelta è sicuramente una delle più importanti nella vita di un condominio.

Eppure sarebbe sufficiente prendere in esame la normativa ufficiale e da qui mettere le basi per nominare correttamente l’amministratore di condominio perfetto.

Come avviene la nomina amministratore di condominio? Maggioranze da ottenere, regole e obblighi per conferire un mandato di amministratore condominiale.

In questo articolo esamineremo:

Chi è l’amministratore del condominio?

L’amministratore di condominio è il professionista specializzato nell’amministrazione condominiale che deve essere nominato dall’assemblea di condominio e ha l’importante ruolo di rappresentare il condominio e di farne valere i diritti in diverse situazioni ad esclusione di quelle relative alle parti private. Un amministratore di condominio è il responsabile legale per quanto riguarda le parti comuni di un immobile.

Il ruolo di amministratore di condominio, che può essere anche uno dei condomini, può essere ricoperto da un soggetto avente specifiche caratteristiche e requisiti, tra i quali comunque non c’è la laurea.

Nel caso in cui l’incarico di amministratore si ricoperto da una società è necessario che il professionista incaricato deve essere uno degli amministratori della società e inoltre deve essere di questa, un socio illimitatamente responsabile.

Nel caso, molto più comune, in cui l’amministratore sia una persona fisica, i requisiti richiesti sono il non aver ricevuto condanne per delitti contro la PA; il non essere stato interdetto o inabilitato; l’aver frequentato un corso di formazione specifico per amministratori di condominio, il non essere stato sottoposto a misure di prevenzione poi diventate definitive; essere in possesso di almeno di un diploma di scuola secondaria di secondo grado; essere in possesso dei diritti civili; seguire dei corsi di aggiornamento di aggiornamento professionale a cadenza periodica

Quando c’è l’obbligo di un amministratore di condominio?

L‘art. 1129 c.c. stabilisce che nomina amministratore di condominio sussiste in tutti i casi in cui il condominio ha più di 8 condomini. Se all’interno dello stabile condominiale esiste la presenza di almeno 8 proprietari di appartamento, questi hanno l’obbligo di nominare un amministratore condominiale.

Se l’assemblea non nomina di un amministratore, quest’ultima dovrà essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Anche se l’obbligo di nomina di un amministratore di condominio scatta solo con 8 condomini, la legge non vieta in nessun modo di nominare un amministratore anche in immobili con tre (numero minimo di condomini per poter parlare di condominio), quattro, cinque, sei o sette proprietari di immobili condominiali.

Come avviene la nomina dell’amministratore di condominio?

La nomina di un amministratore, come abbiamo già avuto modo di sottolineare, deve essere fatta dall’assemblea condominiale con una votazione a maggioranza dei condomini. La maggioranza richiesta è la stessa sia nel caso di nomina obbligatoria per condomini con almeno 8 condomini sia per gli stabili per i quali non sussiste nessun tipo di obbligo.

La riforma del condominio ha poi introdotto un’importante novità nel settore. La riforma punta ad ottenere più facilmente il raggiungimento delle decisioni assembleari, e ad evitare inutili situazioni di stallo.

Secondo la riforma quindi i quorum richiesti per la nomina o la revoca dell’amministratore cambiano in funzione che la decisione sia ottenuta in prima o in seconda convocazione.

L’art. 1136, c. 3, della Legge di Riforma stabilisce testualmente che “se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio“.

Quanti millesimi occorrono per nominare un nuovo amministratore?

La prima indicazione su come si nomina e si conferma un amministratore di condominio ci viene data dal Codice civile che all’art. 1136, c. 4, citiamo testualmente, impone che “le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore […] devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma”, ossia una maggioranza degli intervenuti che rappresenti“.

Diritti e poteri dell’amministratore di condominio.

I diritti e i poteri di un amministratore di condominio, per essere meglio compresi, possono essere suddivisi e indicati seguendo una classificazione temporale. Avremo, quindi, diritti e poteri:

• attribuiti al momento dell’inizio dell’incarico;
• tipici dello svolgimento delle attività di amministratore di condominio;
• di fine anno;
• che trovano concretezza nei momenti di fine incarico.

Le responsabilità dell’amministratore

Nel momento dell’accettazione della nomina amministratore condominio, il professionista incaricato deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali e gli orari in cui saranno consultabili in uno specifico registro; deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e i recapiti; deve associare il codice fiscale del condominio al proprio con espressa comunicazione alle entrate; far fare le volture per tutte le utenze del condominio; effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente; presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale e qui depositare la propria firma.

Nella successiva fase dello svolgimento vero e propria dell’attività per la quale è stato nominato, l’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea dei condomini annualmente e deve impegnarsi affinché le delibere siano attuate; deve convocare entro 180 giorni dalla chiusura della gestione precedente un assemblea di condominio.

Nel corso dello svolgimento della professione inoltre, un amministratore di condominio deve disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune (ha il diritto di prendere nel caso provvedimenti per far si che l’uso delle parti comuni sia corretto e sia rispettato da tutti); ho l’obbligo / potere d’incassare le rate condominiali e di pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti l’apposito conto corrente condominiale (la riforma del condominio indica come irregolare l’utilizzo di un conto intestato all’amministratore o effettuare i pagamenti in contanti).

Un altro dei diritti più caratterizzanti il ruolo dell’amministratore di condominio è quello di agire contro i condomini morosi anche per vie legali (il diritto/obbligo a perseguire i condomini morosi può essere evitato solo su esplicito esonero dell’assemblea condominiale).

L’amministratore di condominio è il responsabile legale dell’edificio nella sua completezza e come tale è tenuto a far applicare il regolamento in tutte le sue parti, anche attivandosi per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante e curando le attività relative ai pagamenti verso lo Stato e verso i dipendenti.

Tra i compiti e doveri dell’amministratore condominiale troviamo anche l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce una gravissima irregolarità

I diritti e i poteri dell’amministratore condominiale non cessano neppure nel momento in cui il professionista decide di cessare dall’incarico. In questo frangente infatti è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se non lo facesse incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita.