Cedolare secca affitti: cos’è, come si applica e cosa cambia nel 2024

Introdotto anche per contrastare gli affitti in nero, il regime della cedolare secca si utilizza per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. I vantaggi sono diversi: il canone di locazione, infatti, non si somma agli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In aggiunta, non si devono versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Vediamo nel dettaglio, quindi, come funziona la cedolare secca sugli affitti.

INDICE:

Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione, che consente l’esenzione da imposta di registro e da imposta di bollo. Questo regime include due aliquote del 10% e 21%, che si applicano sulla base delle caratteristiche del contratto. Nello specifico l’aliquota:

• 21% è applicata sui contratti di affitti con canone libero,
• 10% è prevista per i contratti a canone concordato. Spesso si tratta di case situate in comuni con scarsa disponibilità abitativa oppure in comuni ad alta densità abitativa indicati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile).

Come anticipato all’inizio, si ricorda che si tratta di un’opzione valida solo quando si tratta di un contratto di locazione ad uso abitativo tra persone fisiche.

La cedolare secca è obbligatoria?

Questa modalità di imposizione è una scelta del proprietario che non è obbligatoria. Sulla base dei calcoli sulla convenienza, per l’appunto, il locatore che dà in affitto un’abitazione può decidere se applicare o meno la cedolare secca oppure se restare nel vecchio regime.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Può optare per questo regime il proprietario dell’immobile o il titolare di diritto reale di godimento (come un usufruttuario). In presenza di più titolari, ciascuno può decidere in completa autonomia di applicare questa formula senza che gli altri ne siano influenzati.

A partire dal 2021, inoltre, sono entrate in vigore alcune novità sulla cedolare secca per gli affitti brevi. Più nel dettaglio, si può scegliere questo regime di tassazione per un massimo di quattro appartamenti poiché, oltre questa soglia, si considererebbe l’attività come se fosse svolta in forma imprenditoriale.

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A quali immobili si può applicare?

Si può applicare questo regime a tutti gli immobili con categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10 propria degli uffici o studi privati. In più, la cedolare secca può essere scelta anche per contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nell’anno 2019. In questo caso, inoltre, i locali commerciali devono rientrare nella categoria C1, non possono superare i 600 metri quadri di superficie (escluse le pertinenze) e vi si può applicare solo l’aliquota al 21%.

Le aliquote: quanto si paga?

Il sito web dell’Agenzia delle Entrate specifica che l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo deciso dalle parti. Si prevede un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato che riguardano delle abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi e degli altri comuni capoluogo di provincia,
• nei comuni che presentano un’alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Quando si applica la cedolare secca?

La cedolare viene applicata al momento della registrazione del contratto. Nel caso in cui tale opzione non sia esercitata all’inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie e bisogna versare l’imposta di registro e di bollo. Chi decide di avvalersi della cedolare secca, poi, deve comunicarlo prima all’inquilino tramite l’invio di una lettera raccomandata.

Per quanto riguarda i casi di cedolare secca per i contratti di affitto transitorio e agli affitti brevi, nella prima ipotesi questo contratto, nonostante sia previsto per immobili ad uso abitativo, è riferito ad esigenze temporanee e non turistiche. Prevede, inoltre, una durata massima di 18 mesi e prevede il pagamento di un canone periodico. Per quanto concerne il contratto di affitto breve, invece, si stabilisce in questo caso una durata non superiore ai 30 giorni ed esiste la possibilità di applicare la cedolare secca con aliquota al 21%.

Il servizio di registrazione telematica del contratto di locazione viene eseguito in quattro passaggi:
1. Compilazione form di richiesta allegando contratto di locazione da registrare e documento di identità del richiedente,

2. Controllo formale del contratto e calcolo eventuali imposte se dovute insieme all’evidenza delle eventuali criticità ai fini della registrazione,

3. Compilazione modello RLI,

4. Trasmissione telematica e rilascio ricevute dall’Agenzia delle Entrate.

Gli effetti sul reddito

Il reddito che è assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Questo reddito, inoltre, deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali come la determinazione dell’Isee e del reddito per essere considerato a carico.

Cosa fare per applicare la cedolare secca?

Il locatore, per esercitare l’opzione per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca, deve verificare due aspetti:

• il locatore e il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A tranne la A\10);
• l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto o nelle annualità successive con comunicazione all’inquilino.

Come si versa?

Bisogna versare la cedolare mediante la dichiarazione dei redditi. A questo fine bisogna compilare il quadro della dichiarazione dei redditi sui redditi dei fabbricati indicando l’esercizio di tale opzione. Il versamento della cedolare va eseguito entro il termine stabilito per il pagamento dell’IRPEF. È dovuto un acconto pari al 100% che deve essere svolto:

• in unica soluzione entro il 30 novembre di ogni anno, se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui la prima, nella misura del 40%, entro il termine di versamento delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi. La seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

Cedolare secca sugli affitti 2023/2024: cosa cambia?

Fra le novità della prossima Legge di bilancio 2024, si prevede anche un aumento della cedolare secca, che peserà per 5 punti percentuali in più sugli affitti brevi. Per questa tipologia di locazioni, infatti, si dovrebbe passare dal 21 al 26% di tassazione per alcuni immobili locati fino a 30 giorni.

Chi decide di affittare il proprio immobile fino a 30 giorni, inoltre, dovrà sottostare a questa tassazione alternativa al regime ordinario, applicando un’aliquota al 21% in caso di locazione della prima casa, un’aliquota al 26% per la seconda, terza e quarta casa. Dovrebbe essere introdotto, sempre per le locazioni brevi, un codice identificativo nazionale.

Un’altra novità che potrebbe caratterizzare il 2024 riguarda eventuali semplificazioni burocratiche legate al versamento della cedolare secca al fine di rendere più agevole l’adempimento degli obblighi fiscali.

La cedolare secca conviene ancora?

Sempre a partire dal 2024, cambieranno anche le aliquote Irpef. Infatti, la prima aliquota sarà accorpata al 23% per quanto riguarda i redditi imponibili fino a 28.000 euro. L’Irpef è conveniente solo qualora ci si trovi in una situazione di incapienza fiscale, cioè quando si ha diritto ad ottenere detrazioni, per esempio derivanti da bonus edilizi o da contributi previdenziali siano superiori al reddito imponibile.

In aggiunta, conviene soltanto laddove le addizionali regionali e comunali sono basse e nel caso in cui l’imponibile sia al di sotto dei 28.000 euro del primo scaglione. Se non ci si trova in queste condizioni reddituali, comunque, la cedolare secca anche innalzata al 26% può essere conveniente.

FONTE: Agenzia delle Entrate