Cancellazione pignoramento immobiliare e ipoteca

L’ipoteca si estingue con il rimborso totale del debito, ma la sua cancellazione dai pubblici registri immobiliari non avviene in automatico. Se poi nel frattempo è sopraggiunto anche il pignoramento dell’immobile, questo non estingue immediatamente con il pagamento. Sarà infatti necessario un atto giudiziale e poi la cancellazione pignoramento immobiliare dai pubblici registri.

In termini giuridici, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia in favore delle ragioni di un creditore. Ciò non comporta al proprietario la perdita del possesso del bene sottoposto a ipoteca, ma semplicemente dona a colui che vanta questa ipoteca una causa di prelazione in caso di vendita all’asta del bene. In questo modo, verrà soddisfatto il credito di costui prima degli altri creditori.

Esistono tre tipi di ipoteche:

• Volontaria, per cui può essere concessa a garanzia di un debito (il caso più diffuso è quello dei mutui ipotecari).
• Legale, che è la tutela del pagamento della somma dovuta, dall’acquirente al venditore, stipulata nei contratti di compravendita di un bene immobile.
• Giudiziale, che è collegata indissolubilmente a una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, al risarcimento di un danno o all’adempimento di un’obbligazione.

Come si costituisce l’ipoteca

L’ipoteca si costituisce per atto pubblico o con scrittura privata, iscritti nei pubblici registri immobiliari. Ad ogni tipologia di ipoteca corrisponde una particolare iscrizione:

• in caso di l’ipoteca volontaria, sarà il creditore che dovrà curare l’iscrizione.
• per l’ipoteca legale, il conservatore dei registri pubblici immobiliari curerà d’ufficio l’iscrizione stessa.
• Per l’ipoteca giudiziale, invece, il creditore dovrà presentare la sentenza al curatore dei registri pubblici, chiedendone l’iscrizione.

Estinzione dell’ipoteca

L’ipoteca si estingue nel momento in cui viene adempiuto il debito ma, fino a quando non viene materialmente cancellata dai pubblici registri, essa rimane trascritta e l’immobile risulta ancora ipotecato.

Anche per l’estinzione si hanno diverse fattispecie:

• Attraverso un procedimento automatico, quindi senza l’ausilio di un notaio, ergo senza oneri, che può essere eseguito solo da un’attività bancaria o finanziaria.
• Mediante atto notarile, quindi sottoposto a degli oneri.

Cancellazione del pignoramento immobiliare

La pronuncia della Cass. 275745/2017, ha precisato che la cancellazione automatica dell’ipoteca appena descritta non è applicabile per la cancellazione del pignoramento immobiliare.

Per cui, se il pagamento del debito estingue immediatamente la garanzia di ipoteca (e la cancellazione ha natura di pubblicità-notizia), la cancellazione della trascrizione del pignoramento si basa su un provvedimento di estinzione del processo esecutivo.

Nel caso di espropriazione forzata, quindi, il consenso del creditore è fondamentale ed è un vero e proprio atto di rinuncia agli atti esecutivi.

Se il creditore non volesse rinunciare all’attuazione dell’esecuzione, il debitore potrà proporre opposizione all’esecuzione stessa, per cui il creditore sarà sottoposto a responsabilità risarcitoria.

Altre ipotesi per cui è prevista l’opposizione del debitore al pignoramento, per le quali si instaura un vero e proprio giudizio, sono:

• Per errori nella procedura di esecuzione forzata (c.d. opposizione agli atti dell’esecuzione).
• Per contestazione del credito fatto valere nei suoi confronti (c.d. opposizione all’esecuzione).

In base all’esito della causa, se il giudice ritiene che le ragioni di opposizione siano fondate, ordina al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento immobiliare (per cui il compito di provvedere all’estinzione non spetterà più al creditore, ma al pubblico ufficiale).

Paolo Matassa, Avvocatoflash

Fonti normative

Artt. 2808 e ss. CC

Sent. Cass. 275745/2017

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