Come fare per cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo?

Una volta estinto il contratto di mutuo con la banca, è necessario cancellare l’ipoteca avvenuta con la concessione stessa del mutuo. Come fare? Prima di approfondire le procedure e i costi, è bene sapere cosìè l’ipoteca e perché viene iscritta anche con la concessione del mutuo.

Iscrizione ipotecaria: cos’è?

L’iscrizione ipotecaria non è per forza di cose correlata all’avvio di un’esecuzione forzata, ma serve anche a fornire al creditore ipotecario 2 garanzie, una nei confronti degli ulteriori altri creditori, l’altra nei confronti del debitore stesso:

1. che nell’ipotesi di pignoramento o vendita forzata dell’immobile il creditore titolare dell’ipoteca conservi il diritto a soddisfarsi con privilegio rispetto agli altri creditori
2. che qualora il debitore intenda vendere l’immobile, il diritto all’ipoteca non si perde ma si trasferisce in capo all’acquirente nuovo titolare del bene.

L’ipoteca dura 20 anni: al termine di questo periodo, la banca può rinnovare l’iscrizione oppure lasciare che si estingua.

Nel caso dell’estinzione del debito con la banca alla fine del pagamento di tutte le rate del mutuo, la cancellazione dell’ipoteca non avviene automaticamente: è necessario svolgere ulteriori adempimenti a tal fine.

Cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo

Nel caso in cui il mutuo sia estinto senza che siano ancora decorsi i 20 anni dall’iscrizione (periodo che comporta l’estinzione automatica), l’ipoteca risulterà ancora iscritta nonostante il mutuo sia interamente pagato. Le conseguenze? Il titolare de bene non potrà vendere l’immobile così facilmente perché prima della compravendita immobiliare, l’acquirente esigerà la cancellazione dell’ipoteca.

Come fare per cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo? Il proprietario ha la possibilità di scegliere due strade:

• attendere il decorso dei 20 anni al termine dei quali l’ipoteca si cancella da sé
• promuovere il procedimento di cancellazione immediata dell’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca può avvenire in diversi modi: con atto notarile o mediante la procedura semplificata di cancellazione.

La cancellazione dell’ipoteca mediante atto notarile prevede che il notaio, previa delibera della banca e intervento di un funzionario rappresentante l’istituto creditore, riceva un atto pubblico o una scrittura privata autenticata che presti l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, che verrà poi annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria.

In cosa consiste invece la procedura semplificata di cancellazione dell’ipoteca? Essa è stata prevista dal decreto Bersani (decreto legge n° 7 del 31/01/2007 convertito, con modificazioni, dalla legge n° 40 del 2/04/2007) e ha il vantaggio di non comportare spese a carico del debitore che contrae il mutuo. Punto negativo? Si tratta di una procedura piuttosto lunga da attuare. Tale procedimento prevede i seguenti passaggi:

• la previa istanza alla banca della parte mutuaria che ha estinto integralmente il debito residuo
• la banca accerta che sussistano le condizioni necessarie alla cancellazione dell’ipoteca
• invia una comunicazione formale all’agenzia del territorio con richiesta di cancellazione dell’ipoteca
• trascorsi 30 giorni dalla comunicazione, l’annotamento di cancellazione viene eseguito salvo opposizione da parte del creditore stesso.

Di fatto, seguendo questa procedura, l’ipoteca viene formalmente cancellata solo una volta decorso il termine di 30 giorni dalla comunicazione. Si tratta di una procedura che può essere usata anche nei casi di cancellazione di ipoteca relative a mutui oggetto di accollo, a seguito di un frazionamento e stipulati nell’ambito della procedura della normativa sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Riduzione dell’ipoteca

Anche prima che il mutuo venga estinto, e dopo il pagamento di una buona percentuale delle rate, è possibile richiedere di ridurre l’ipoteca. Per farlo, è necessario che l’ipoteca venga cancellata da alcuni beni e ristretta solo ad altri a seguito del parziale pagamento del bene.

Anche in questo caso, però, è necessario rivolgersi alla banca che dovrà deliberare l’ammissibilità della procedura che sarà poi formalizzata dal notaio. Ecco perché è bene valutare la convenienza economica di una procedura di questo tipo rispetto alla cancellazione dell’ipoteca in seguito all’estinzione del mutuo per intero.

Documenti utili: visura trascrizione atti in conservatoria

Sia che si voglia estinguere l’ipoteca a seguito del pagamento di tutte le rate, sia che si scelga di chiedere la riduzione dell’ipoteca, una visura trascrizione atti in conservatoria è un documento utile che è possibile richiedere anche online. Per procedere con la trascrizione atti presso Conservatoria RR.II. come l’iscrizione o annotamento di un atto presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, infatti, è indispensabile disporre della copia conforme dell’atto ad uso trascrizione.

È possibile richiedere una visura trascrizione atti in conservatoria online su Visure Italia. Il servizio comprende:

• una visura in aggiornamento
• la trascrizione dell’atto su supporto informatico
• la quantificazione dell’importo totale di imposte ipotecarie
• la presentazione presso l’Agenzia del Territorio
• il ritiro del duplo.

Le imposte di trascrizione, iscrizione o annotamento sono determinate di concerto con l’Agenzia del Territorio e sono notificate preventivamente.

Leggi anche -> Istanza di assegnazione dei beni pignorati: il decreto