Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: guida breve

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è un processo che può influenzare il valore e l’utilità di una specifica proprietà. In questa guida esploreremo cosa si intende per destinazione d’uso di un immobile, se è possibile effettuare il cambio della destinazione d’uso da commerciale a residenziale, quali sono i documenti utili e la procedura da seguire per completare con successo questa trasformazione.

INDICE:

Cosa si intende per destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile indica l’uso a cui è destinato, in base alle normative urbanistiche vigenti. Si tratta, quindi, di una classificazione che viene utilizzata per indicare la funzione e le attività che possono essere svolte in un determinato immobile. Non rispettare la destinazione di un immobile, infatti, significa commettere un illecito e incorrere in sanzioni non di poco conto.

È importante non confondere le destinazioni d’uso degli immobili con le categorie catastali, o classi catastali, che hanno una funzione di classificazione catastale e di attribuzione della rendita. La categoria catastale, per l’appunto, serve a stabilire la rendita di un immobile, e di conseguenza il suo valore fiscale, pertanto non riguarda aspetti urbanistici o la funzione di utilizzo degli spazi. Inoltre, gli immobili sono suddivisi a seconda della destinazione d’uso in base al codice catastale dell’immobile:

• immobili a destinazione ordinaria (gruppo A, B e C)
• immobili a destinazione speciale (gruppo D)
• immobili a destinazione particolare (gruppo E)
• entità urbane (gruppo F).

Per indagare sulla destinazione d’uso di un immobile, è possibile consultare le visure catastali, documenti rilasciati dagli Uffici del Catasto che individuano l’ubicazione di un immobile situato in Italia attraverso i dati identificativi catastali. A seconda delle informazioni che si conoscono, le visure catastali possono essere richieste in tre diverse modalità, per:

1. nominativo, inserendo i dati dell’intestatario dell’immobile;
2. immobile, indicando i dati catastali dell’immobile;
3. indirizzo, eseguendo la ricerca tramite il comune, l’indirizzo e il numero civico.

Si può cambiare la destinazione da uso commerciale ad abitativo?

Il cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale è possibile, ma richiede l’adempimento di una serie di passaggi precisi e l’ottenimento delle necessarie approvazioni da parte delle autorità locali. Dopo la cessazione dell’attività commerciale, per fare un esempio, occorre seguire una procedura ben definita che generalmente coinvolge la presentazione di specifici documenti e progetti alle istituzioni competenti.

Riportiamo di seguito la procedura da seguire per trasformare la destinazione d’uso di un immobile.

Procedura da seguire

La procedura per richiedere il cambio di destinazione d’uso di un immobile prevede due passaggi fondamentali: cambio di destinazione urbanistica presso il Comune e cambio di destinazione d’uso al Catasto.

Dopo aver verificato se il cambio di destinazione urbanistica comporti o meno il cambio di categoria funzionale, si deve procedere alla redazione di una pratica urbanistica, come CILA, SCIA o permesso di costruire per cambio di destinazione urbanistica. È possibile richiedere la pratica presso il Comune di competenza per autorizzare gli interventi necessari a livello urbanistico e dedicati alla nuova finalità di utilizzo che avrà l’immobile.

Ottenuto il titolo edilizio da parte del Comune, poi, si dovrà comunicare il cambio di destinazione d’uso all’Agenzia delle Entrate mediante la pratica di variazione catastale DOCFA con la quale si deposita la planimetria catastale aggiornata e vengono modificati i dati di categoria, classe e rendita necessari all’aggiornamento dell’unità immobiliare per fini fiscali.

Documenti utili

Il passaggio da una categoria di destinazione d’uso ad un’altra costituisce sempre un intervento di ristrutturazione edilizia, anche se le modifiche necessarie possono essere minimali o addirittura assenti. Questo implica che, in ogni circostanza, prima di intraprendere qualsiasi azione, è indispensabile ottenere l’autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune competente per l’immobile in questione.

Tuttavia, il Decreto Legge Semplificazioni del 2020 ha notevolmente accelerato le procedure burocratiche per le trasformazioni all’interno della stessa categoria di destinazione d’uso. Questo significa che nel caso di cambiamenti come da deposito a garage o da magazzino a negozio, non è richiesto il permesso di costruire tradizionale, ma è sufficiente presentare la CILA, ovvero la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, all’ufficio tecnico del Comune in cui è situato l’edificio.