Box auto su via pubblica: quando è presente la servitù di passaggio?

Se il box auto confina con la strada pubblica, la servitù di passaggio è presente o no? Una recente sentenza della Cassazione chiarisce il caso.

Box auto e servitù di passaggio: la sentenza

Con la sentenza n. 12961 del 23 giugno 2015, la Corte di Cassazione ha stabilito che il fondo a favore del quale costituire la servitù di passaggio di un immobile dev’essere assolutamente intercluso, mentre, è diverso il caso di garage e box auto che si affacciano sulla strada pubblica, anche se i relativi accessi non consentono le manovre ai veicoli di ampie dimensioni.

In sostanza, sulla corte privata non può costituirsi una servitù di passaggio per consentire ai proprietari delle abitazioni antistanti di effettuare le necessarie manovre per entrare e uscire dai garage di loro proprietà, se questi confinano con la strada pubblica. Nel caso in questione, si ordinava al proprietario di tenere sgombra la sua piccola corte antistante le abitazioni dei vicini ricorrenti, per consentire loro di utilizzare l’area della corte per le manovre d’ingresso e di uscita delle loro autovetture nei garage siti di fronte, di pertinenza delle loro abitazioni. I due proprietari chiedevano quindi che fosse accertato il loro diritto di godere e servirsi della corte. Sono seguite diverse sentenze e ricorsi. Nell’ordine:

• la Corte d’Appello di Perugia ha chiesto la costituzione di una servitù di passaggio sullo spiazzo di proprietà del ricorrente, a servizio dei garage anzidetti, basandosi sul presupposto che i box in questione “dovevano ritenersi assolutamente interclusi, poiché non accessibili da autoveicoli senza l’uso parziale dello slargo antistante, contiguo alla pubblica via
• il proprietario dell’area fa quindi ricorso in Cassazione contestando che i garage non sono interclusi proprio perché le porte d’accesso, seppur strette, si affacciavano direttamente sulla via pubblica
• la Cassazione, quindi, accoglie il ricorso rilevando come la Corte territoriale abbia erroneamente ritenuto tali fondi “assolutamente interclusi” solo perché, anche a causa delle dimensioni dei veicoli in relazione agli ingressi dei box, “sarebbe del tutto impossibile l’accesso con autovetture dalla via pubblica ai garage degli attori (e viceversa) senza attraversare lo spiazzo del convenuto”.

Da ciò la conclusione secondo cui “i garage devono essere ritenuti come fondi assolutamente interclusi relativamente a quella forma di passaggio”.

Per gli Ermellini, tuttavia, tale conclusione è contraddittoria con le premesse, poiché i concetti di fondo assolutamente o totalmente intercluso sono in contrasto con il fondo che invece comunica con la via pubblica, come nel caso di specie, anche se tale comunicazione non sarebbe possibile a qualunque veicolo essendo inibita ai veicoli di più ampie dimensioni.

Visura Atto Notarile Online

In casi come questo, può essere utile richiedere una visura atto notarile online. Il documento consiste nella visura dell’atto notarile, come risulta depositato presso la Conservatoria RR.II. rappresenta un ulteriore approfondimento rispetto alla visura ipotecaria per nota in quanto contiene informazioni ulteriori non disponibili altrimenti, quali:

• confini
• superfici (reali e catastali)
• prezzo
• planimetria
• precedenti atti di provenienza
• eventuali accolli di mutuo
• licenza edilizia
• dati catastali dell’area di sedime (terreno) sul quale è stato edificato l’immobile.

In questo modo sarà possibile stabilire i confini dell’immobile e delle superfici nel caso in cui sia necessario stabilire servitù di passaggio di box auto e garage.